الإجابة المختصرة
في هذا المثال يوافق البنك على تمويل 1,000,000 ريال. يُستخدم نحو 350,000 ريال لشراء عقار بناء ذاتي منخفض التكلفة في المنطقة التي تختارها، ويكون المتبقي المعلن نحو 600,000 ريال سيولة. الفرق 50,000 ريال بين الأرقام التقريبية ليس بند رسوم. والقسط التقديري 6,670 ريال لمدة 25 سنة. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
لمن هذه المقالة
- من سمع بمثال المليون والـ600,000 ويريد أن يرى الحساب كاملاً، رقماً رقماً.
- من وصله عرض قريب من هذا الحجم ويريد أن يعرف أين ذهب الفرق بين التمويل وما سيستلمه.
- من يريد أن يعرف ما الذي يرفع السيولة أو يخفضها قبل أن يبدأ.
- لا تناسبك إن كنت تبحث عن سيولة بدون عقار؛ المنتج قائم على شراء عقار مرهون للبنك، والشركة لا تقدم غير ذلك.
- ولا تناسبك إن كان عليك تمويل عقاري قائم، فالأهلية عادةً تشترط عدم وجوده.
بطاقة المثال
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
نبني المثال على شخص افتراضي واحد حتى تبقى الأرقام مترابطة:
- العميل: موظف حكومي براتب 20,000 ريال، بلا أقساط قائمة، وعمره يسمح بمدة 25 سنة.
- القسط المتاح: 7,000 ريال في الافتراض الموحد. السقف الحقيقي يتبع ضوابط البنك المركزي السعودي وسياسة البنك.
- التحويل من قسط إلى تمويل: على 25 سنة، كل 1,000 ريال قسطاً تقابل نحو 150,000 ريال تمويلاً. على 20 سنة نحو 135,000، وعلى 15 سنة نحو 115,000.
- المبلغ المعتمد: 1,000,000 ريال، وهو داخل قدرته.
- العقار: بناء ذاتي منخفض التكلفة في المنطقة التي يختارها العميل بنحو 350,000 ريال.
لا شيء هنا عرض بنك فعلي. الأرقام لتوضيح طريقة الحساب.
الحساب في أربع خطوات
الخطوة الأولى: من الراتب إلى التمويل
القسط المتاح 7,000 ريال. على معامل 150,000 لكل 1,000 ريال، يستطيع نظرياً تمويلاً حتى 1,050,000 ريال. في المثال اعتُمد 1,000,000 ريال، فيكون القسط:
1,000,000 ÷ 150,000 × 1,000 = نحو 6,670 ريال شهرياً بعد التقريب.
يبقى من راتبه بعد القسط نحو 13,330 ريال في هذا الافتراض.
الخطوة الثانية: ثمن العقار
يُستخدم 350,000 ريال لشراء العقار. ويجب أن تكون طريقة سداد ثمنه للبائع مكتوبة قبل البدء. يُسجل العقار باسم العميل ويُرهن للبنك حتى انتهاء التمويل. والتمويل يُصرف في حساب العميل البنكي مباشرة.
الخطوة الثالثة: كيف نقرأ فرق 50,000 ريال؟
هنا يسأل أغلب الناس: 1,000,000 - 350,000 = 650,000 ريال، فلماذا المثال المعلن يقول سيولة نحو 600,000 ريال؟ الجواب الآمن أن الأرقام تقريبية، وأن وجهة الفرق لم تُحدد كحقيقة.
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
| البند | المبلغ | ما يعنيه |
|---|---|---|
| التمويل ناقص العقار | 650,000 ريال | متبقٍ حسابي أولي |
| السيولة المعلنة تقريبياً | 600,000 ريال | رقم تقريبي في المثال |
| الفرق | 50,000 ريال | ليس بند رسوم أو أتعاباً مؤكداً |
لا تملأ هذا الفرق بافتراض من عندك. اطلب قبل البدء بياناً مكتوباً بأي أتعاب أو تكاليف وشروطها، وبطريقة سداد ثمن العقار والمتبقي المتوقع.
المهم ألا تتحول الأرقام التقريبية إلى وعد. ما يُعتد به هو ما يكتبه البنك والشركة في ملفك قبل التوقيع.
الخطوة الرابعة: ما يصلك
| البند | المبلغ |
|---|---|
| مبلغ التمويل | 1,000,000 ريال |
| ناقص ثمن العقار | 350,000 ريال |
| فرق بين الأرقام التقريبية، وليس بند رسوم | 50,000 ريال |
| السيولة التي تصلك | 600,000 ريال |
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
وهكذا تتطابق الأرقام حسابياً: 350,000 + 50,000 + 600,000 = 1,000,000 ريال، من دون تسمية الفرق تكلفة أو رسماً. الصورة العامة في الدليل الشامل لتحويل التمويل العقاري إلى سيولة نقدية.
الوجه الآخر: ما تدفعه على 25 سنة
الحساب لا يكتمل عند السيولة. القسط 6,670 ريال لمدة 300 شهر يعطي مجموعاً تقريبياً 2,001,000 ريال.
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
| ما تحصل عليه | ما تلتزم به |
|---|---|
| عقار باسمك بنحو 350,000 ريال | 300 قسط شهري |
| سيولة 600,000 ريال | مجموع تقديري نحو 2,001,000 ريال |
| 13,330 ريال تبقى من الراتب شهرياً |
هذا المجموع تقدير من ضرب القسط في الأشهر. الرقم الملزم هو إجمالي المبلغ المستحق في عرض البنك، لأن البنود والشروط قد تختلف. قارن السيولة اليوم بالإجمالي المكتوب، وتذكر أن العقار يبقى باسمك ومرهوناً حتى السداد. التفصيل في التكلفة الحقيقية للقرض العقاري كاش.
كيف تتحقق من الإجمالي قبل التوقيع؟
ضع عرض البنك أمامك، وابحث عن إجمالي المبلغ المستحق لا عن القسط وحده. ثم قارن هذا الإجمالي برصيد الإغلاق لأي التزامات ستُسدد، وثمن العقار، والسيولة المتوقعة، وأي بنود اتفقت عليها كتابةً. إن وجدت فرقاً بين ضرب القسط في عدد الأشهر وبين الإجمالي المكتوب، فاسأل البنك عن سبب الفرق. لا تسم أحد الرقمين خطأً؛ الضرب تقدير سريع، والعرض المكتوب هو المرجع الملزم. واحتفظ بنسخة العرض والعقد وجدول السداد، لأن قرارك يجب أن يبقى قابلاً للمراجعة بعد التوقيع.
ما الذي يغير النتيجة؟
الآن نغير عاملاً واحداً في كل صف، ونترك الباقي كما في المثال الأساسي:
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
| المدة | عامل التمويل لكل 1,000 ريال قسط | تمويل تقديري عند قسط 7,000 ريال | العقار المفترض | المتبقي الأولي |
|---|---|---|---|---|
| 25 سنة | 150,000 ريال | 7 × 150,000 = 1,050,000 ريال | 350,000 ريال | 700,000 ريال |
| 20 سنة | 135,000 ريال | 7 × 135,000 = 945,000 ريال | 350,000 ريال | 595,000 ريال |
| 15 سنة | 115,000 ريال | 7 × 115,000 = 805,000 ريال | 350,000 ريال | 455,000 ريال |
قراءة الجدول
ثمن العقار يخفض المتبقي ريالاً بريال. لهذا يستحق اختيار العقار وقتاً. لكن العقار الأرخص ليس دائماً أفضل، فيجب أن يجتاز تقييم البنك وأن يناسب خطتك.
التمويل يتأثر بالمدة. عند القسط نفسه، نزل التقدير من 1,050,000 ريال على 25 سنة إلى 805,000 ريال على 15 سنة.
القرض الشخصي يخفض القدرة المتاحة. أي قسط قائم يُطرح من القدرة الشهرية قبل تحويلها إلى مبلغ تمويل تقديري.
العمر قد يقصر المدة المتاحة. وعندها ينخفض مبلغ التمويل حتى لو بقي الراتب ثابتاً. الرقم الفعلي يعتمد على سياسة البنك والعمر والمدة والالتزامات وتقييم العقار. استخدم حاسبة التمويل العقاري لحالتك.
ما لا يغير النتيجة كما يظن البعض
نوع حاجتك للسيولة لا يغير الحساب. البنك لا يعطيك أكثر لأن هدفك زواج أو مشروع. كذلك المثال لا يتغير بطلبك أنت لرقم أعلى، فالسقف يأتي من قسطك المتاح وسياسة البنك. يمكنك فقط أن تطلب أقل مما يتاح.
ثلاث قراءات للرقم نفسه
السيولة 600,000 ريال يمكن أن تكون قراراً ممتازاً أو عبئاً، والفرق في طريقة استخدامها لا في الرقم.
قراءة أولى: السيولة كحل لالتزامات قائمة
لو كان على العميل التزامات متفرقة بأقساط مرهقة، فقد يستخدم جزءاً من السيولة لسدادها. هنا يقارن بين قسط واحد طويل وأقساط متعددة أقصر. القرار يحتاج حساباً دقيقاً لكل التزام: متبقيه وقسطه ومدته. وفي مثالنا افترضنا أنه بلا التزامات حتى تبقى الأرقام نظيفة، لكن الواقع غالباً غير ذلك.
قراءة ثانية: السيولة كرأس مال لهدف محدد
مشروع، أو زواج، أو تعليم. هنا السؤال: هل الهدف يحتاج 600,000 ريال فعلاً؟ إن كانت حاجتك أقل، فطلب تمويل أقل قد يعني قسطاً أصغر. لا تطلب الفرق لمجرد أنه متاح في التقدير.
قراءة ثالثة: السيولة كمبلغ بلا خطة
أخطر القراءات. مبلغ كبير يصل بلا توزيع مسبق قد يذوب في مصاريف صغيرة متتالية، بينما يبقى القسط سنوات. إن لم تستطع كتابة وجهة كل جزء من السيولة، فأنت تحتاج خطة قبل الاستلام.
أسئلة تطرحها قبل قبول رقم قريب من هذا
- ما المبلغ الذي اعتمده البنك، وعلى أي راتب حسبه؟
- كم ثمن العقار، ومن قيّمه، وأين موقعه؟
- ما الأتعاب أو التكاليف المتفق عليها، وما شروطها، وهل كُتبت قبل البدء؟
- متى تُصرف السيولة، وبعد أي إجراء من الإفراغ والرهن؟
- ما مجموع الأقساط على كامل المدة؟
إذا كانت إجابة أي سؤال غامضة، فلا تنتقل للخطوة التالية حتى تتضح.
الخطوات: أعد هذا الحساب على عرضك
- اطلب من الجهة تقديراً مكتوباً فيه مبلغ التمويل، ومدة التمويل، والقسط الشهري، ومجموع الأقساط.
- اطلب ثمن العقار المقترح وموقعه وتقييمه.
- اطلب أي أتعاب أو تكاليف كتابةً مع شروطها، واسأل عن كل بند لا تفهمه.
- اطرح ثمن العقار والبنود المكتوبة من التمويل، وقارن الناتج بالسيولة المذكورة.
- اقسم مجموع الأقساط على السيولة لترى كم تدفع إجمالاً مقابل كل ريال يصلك، مع تذكر أن العقار يبقى لك.
- غيّر عاملاً واحداً (عقار آخر، مدة أخرى) واطلب تقديراً ثانياً إن احتجت المقارنة.
- خطط لاستخدام السيولة قبل استلامها. راجع مثال: توزيع سيولة 600 ألف بين سداد وزواج ومشروع.
أخطاء شائعة
- التعامل مع 600,000 ريال كرقم ثابت: هو نتيجة افتراضات محددة. غيّر أي افتراض فيتغير الرقم.
- افتراض وجهة الفرق بين الأرقام: لا تسمه رسوماً أو أتعاباً ما لم يكن مكتوباً.
- قبول عرض لا يفصل البنود: مبلغ مجمّع بلا شرح لا يمكنك التحقق منه أو مقارنته.
- اختيار العقار بالسعر وحده: عقار رخيص لا يجتاز التقييم يؤخر الملف أو يوقفه.
- النظر إلى القسط دون المجموع: القسط يبدو محتملاً شهرياً، والمجموع على 25 سنة هو التكلفة الفعلية.
- إنفاق السيولة بلا خطة: 600,000 ريال تتبخر بسرعة دون توزيع مسبق بين سداد واحتياط وهدف.
الأسئلة الشائعة
لماذا لا تصلني 650,000 ريال إذا كان التمويل مليوناً والعقار 350,000؟
المثال المعلن تقريبي: تمويل 1,000,000 ريال، وعقار بنحو 350,000 ريال، وسيولة بنحو 600,000 ريال. الفرق 50,000 ريال لا نعده رسوماً ولا نحدد وجهته. أي أتعاب أو تكاليف وشروطها تُكتب قبل البدء.
كم الراتب الذي يحتاجه تمويل مليون ريال؟
في الافتراض الموحد يبلغ قسط 1,000,000 ريال نحو 6,670 ريال على 25 سنة. مثال راتب 20,000 ريال يعطي قدرة افتراضية 7,000 ريال بلا التزامات. الرقم الفعلي يحدده البنك حسب الملف.
هل الـ600,000 ريال رقم ثابت لكل من يأخذ مليوناً؟
لا. السيولة تتغير بمبلغ التمويل وثمن العقار وأي مديونيات سددتها الشركة عنك والبنود المكتوبة في ملفك. والحد المعلن للسيولة يصل إلى 2,000,000 ريال.
كم أدفع إجمالاً مقابل هذه السيولة؟
ضرب 6,670 ريال في 300 شهر يعطي تقديراً قدره 2,001,000 ريال. الرقم الملزم هو إجمالي المبلغ المستحق في عرض البنك، لأن البنود والشروط قد تختلف.