الإجابة المختصرة
الفرق بين التمويل والسيولة هو مجموع ما يُدفع من التمويل قبل أن يصلك الباقي: ثمن العقار، والديون التي تُسدد إن وُجدت، وأي تكاليف يذكرها عرض البنك. السيولة إذن ليست رقماً مستقلاً، بل ما يتبقى بعد طرح هذه البنود. اكتبها في كشف مطابقة واحد يجمع إلى مبلغ التمويل، وراجع بها أي عرض يصلك قبل التوقيع.
لمن هذه المقالة
- من رأى مبلغ تمويل كبيراً، ثم فوجئ بأن السيولة أصغر بكثير.
- من وصله عرض ويريد أن يتأكد أن أرقامه تجمع صحيحاً.
- من عليه ديون ويريد أن يعرف أين تظهر في الحسبة.
- لا تناسبك إن كنت لم تقدّر مبلغ التمويل بعد. ابدأ من حاسبة التمويل العقاري ثم عد إلى هنا.
لماذا يوجد فرق أصلاً؟
القرض العقاري كاش تمويل عقاري في أصله. البنك يموّل شراء عقار، والعقار يُسجل باسمك ويُرهن للبنك. ثمن هذا العقار يُدفع من التمويل، وما يزيد على الثمن يصلك سيولة في حسابك البنكي مباشرة.
فالتمويل لا يصل كاملاً لسبب بسيط: جزء منه يشتري العقار الذي يضمنه. وإن كانت عليك ديون تُسدد قبل التمويل، فجزء آخر يغطيها. لفهم المنتج من البداية راجع القرض العقاري كاش: الدليل الكامل.
البنود الأربعة التي يتوزع عليها التمويل
| البند | ما هو | من أين تعرف رقمه |
|---|---|---|
| ثمن العقار | ما يُدفع لشراء عقار تقبله وتسميه | العقد مع البائع وتقييم العقار |
| الديون المسددة | مديونيات سُددت قبل التمويل لتحرير راتبك | كشف المديونية ومخالصة الجهة |
| التكاليف | أي تكاليف يذكرها عرض البنك وتُخصم من التمويل | عرض البنك المكتوب |
| السيولة | ما يبقى ويصل إلى حسابك | ناتج الطرح |
القاعدة: مجموع البنود الأربعة يساوي مبلغ التمويل. إن لم تجمع الأرقام، فهناك بند ناقص يجب أن تسأل عنه.
ثمن العقار: البند الأكبر عادةً
كلما قل ثمن العقار الذي تقبله، زاد الباقي. لهذا يتجه كثيرون إلى عقار بناء ذاتي منخفض التكلفة أو عقار أقدم. لكن العقار يجب أن يقبله البنك بعد التقييم، فلا تبنِ حسبتك على عقار لم يُقيَّم.
الديون المسددة: سطر مستقل وليس خصماً خفياً
إن كانت عليك أقساط تأكل من قدرتك، فقد يكون سدادها قبل التقديم هو ما يرفع مبلغ التمويل. في سداد المديونيات لدى سيولة الإعمار نسدد المديونية أولاً، ثم نسترد المبلغ نفسه من التمويل العقاري عند صرفه، دون أي فائدة عليه. ويُتفق على التفاصيل كتابةً قبل البدء.
التكاليف: اقرأها في العرض لا في الإعلانات
لا نذكر هنا أرقام تكاليف، لأنها تختلف بين البنوك والملفات وأنواع العقار. المهم أن تسأل عن كل تكلفة: ما اسمها، وكم هي، وهل تُخصم من التمويل أم تُدفع منفصلة.
كشف مطابقة توضيحي
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
موظف افتراضي راتبه 25,000 ريال. عليه قرض شخصي وبطاقة ائتمانية، ونفترض أنهما سُددا قبل التقديم فصار القسط المتاح 8,700 ريال بلا التزامات. وعلى 25 سنة نفترض 150,000 ريال تمويلاً مقابل كل 1,000 ريال قسط. هذه افتراضات للشرح، وليست ربحاً معلناً ولا عرضاً من أي بنك.
| السطر | البند | الحساب | المبلغ |
|---|---|---|---|
| 1 | مبلغ التمويل | 8.7 × 150,000 | 1,305,000 ريال |
| 2 | ثمن عقار أقدم يسميه العميل | افتراض | 400,000 ريال |
| 3 | ديون سُددت قبل التمويل | افتراض | 85,000 ريال |
| 4 | تكاليف يذكرها عرض البنك | افتراض للشرح | 20,000 ريال |
| 5 | السيولة في الحساب | السطر 1 ناقص 2 و3 و4 | 800,000 ريال |
تحقق الجمع: 400,000 + 85,000 + 20,000 + 800,000 = 1,305,000 ريال. الأرقام تطابق السطر 1.
الفرق بين التمويل والسيولة في هذا المثال 505,000 ريال. ثمن العقار وحده يمثل معظمه، ثم الديون، ثم التكاليف.
لو تغير بند واحد فقط
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
| التغيير | السيولة الجديدة |
|---|---|
| عقار بثمن 350,000 ريال بدلاً من 400,000 | 850,000 ريال |
| لا ديون للسداد | 885,000 ريال |
| تكاليف 30,000 ريال بدلاً من 20,000 | 790,000 ريال |
كل ريال في البنود الأخرى ينقص من السيولة ريالاً. ولا يوجد بند يتحرك وحده دون أن يظهر في الناتج.
وتذكر أن الحدود المعلنة في الموقع تمويل يصل إلى 4,000,000 ريال، وسيولة تصل إلى 2,000,000 ريال. إن تجاوزت حسبتك أحدهما، فالحد هو الذي يطبق.
الخطوات: كيف تطابق عرضاً يصلك
- اكتب مبلغ التمويل كما في العرض، لا كما في إعلان أو رسالة.
- اكتب ثمن العقار من العقد والتقييم.
- اكتب كل دين سيُسدد، بمبلغه في المخالصة.
- اطلب من البنك قائمة التكاليف التي تُخصم من التمويل، واكتبها سطراً سطراً.
- اطرح البنود من التمويل، وقارن الناتج برقم السيولة في العرض.
- إن وجدت فرقاً لا تعرف سببه، اسأل عنه كتابةً قبل التوقيع.
ولتقدير مبلغ التمويل نفسه قبل وصول العرض، جرّب حاسبة التمويل العقاري، ثم راجع ثلاثة أرقام تحكم مبلغ القرض العقاري كاش.
أخطاء شائعة
- مقارنة السيولة برقم التمويل: رقم التمويل ليس ما سيصلك. قارن السيولة بحاجتك.
- نسيان الديون في الحسبة: إن سُددت ديونك من التمويل، فهي سطر واضح في الكشف.
- الاعتماد على تكاليف سمعت عنها: التكاليف تختلف، والمرجع عرض البنك المكتوب.
- رفع ثمن العقار دون سبب: كل ريال إضافي في العقار ينقص من السيولة.
- قبول عرض لا تجمع أرقامه: إن لم يساوِ مجموع البنود مبلغ التمويل، فلا توقع قبل أن تفهم السبب.
الأسئلة الشائعة
لماذا لا يصلني مبلغ التمويل كاملاً سيولة؟
لأن التمويل عقاري في أصله، فيُدفع منه ثمن العقار أولاً، ثم ما يُسدد من ديون إن وُجدت، ثم أي تكاليف يذكرها عرض البنك. والباقي هو السيولة التي تصل إلى حسابك.
هل الديون التي تسددها الشركة تُخصم من السيولة؟
نعم. تسدد سيولة الإعمار المديونية أولاً، ثم تسترد المبلغ نفسه من التمويل العقاري عند صرفه، دون أي فائدة عليه. فيظهر في كشف المطابقة سطراً مستقلاً.
من أين أعرف التكاليف الدقيقة؟
من عرض البنك المكتوب. اطلب أن يوضح كل تكلفة، وهل تُخصم من التمويل أم تُدفع منفصلة. ولا تعتمد على أرقام عامة من الإنترنت لأنها تختلف بين البنوك والملفات.
هل أستطيع زيادة السيولة دون زيادة التمويل؟
الطريقة الواضحة هي خفض البنود الأخرى: عقار أقل كلفة تقبله، أو ديون أقل. لكن لا تختر عقاراً لا تقبله لمجرد رفع الرقم.