الإجابة المختصرة
أطراف القرض العقاري كاش خمسة: أنت العميل، والبنك الذي يقرر ويموّل، والبائع الذي يبيع العقار ويفرغه باسمك، والمقيّم العقاري الذي يقدّر قيمة العقار للبنك، وجهة الحلول التمويلية التي ترتب الملف وتتابعه. لكل طرف مسؤولية محددة، ومعرفتها تحميك من وعود لا يملكها صاحبها.
لمن هذه المقالة
- من بدأ يتواصل مع جهات مختلفة ولا يعرف من المسؤول عن ماذا.
- من يريد قائمة بما يحق له أن يسأله لكل طرف قبل التوقيع.
- لا تناسبك إن كنت تريد شرح الآلية المالية ومسار المبلغ، فهذا في من أين تأتي السيولة في القرض العقاري كاش.
لماذا يهمك أن تعرف أطراف القرض العقاري كاش؟
أكثر سوء الفهم في هذه الصفقات يأتي من خلط الأدوار. عميل يظن أن المستشار هو من وافق، أو أن البائع يحدد مبلغ السيولة، أو أن التقييم مجرد إجراء شكلي.
حين تعرف من يقرر ماذا، تعرف لمن توجه سؤالك. وتعرف أيضاً متى تتوقف إن تجاوز أحدهم حدوده.
الطرف الأول: أنت العميل
أنت محور الصفقة. التمويل باسمك، والعقار باسمك، والقسط على راتبك.
مسؤوليتك: تقديم بيانات صحيحة وكاملة، وقراءة العقد قبل التوقيع، والالتزام بالأقساط طوال المدة.
حقك: أن تفهم كل رقم قبل أن توافق عليه، وأن ترى تفاصيل العقار، وأن تتراجع قبل التوقيع إن لم تقتنع.
الطرف الثاني: البنك
البنك صاحب القرار المالي الوحيد. يدرس راتبك والتزاماتك وسجلك الائتماني، ويحدد مبلغ التمويل الذي يمكن أن يمنحك إياه.
مسؤوليته: دراسة الملف، واعتماد التقييم، ودفع ثمن العقار للبائع، وتسجيل الرهن، وصرف المتبقي في حسابك البنكي.
ما تطلبه منه: عرض التمويل مكتوباً بمبلغه ومدته وقسطه الشهري وتكلفته الإجمالية. هذه أرقام تخص البنك ويجب أن تراها منه لا من غيره. وقائمة ما تطلبه مكتوباً في خمسة أرقام اطلبها مكتوبة.
وهل لك رأي في اختيار البنك؟ نعم، والتفصيل في هل يمكنني اختيار البنك.
الطرف الثالث: البائع
البائع يملك عقار البناء الذاتي الذي سيُشترى بالتمويل. ثمن هذا العقار هو ما يحدد كم يبقى لك من التمويل سيولة.
مسؤوليته: أن يكون الصك سليماً وباسمه، وأن يطابق العقار ما وُصف لك، وأن يفرغه باسمك عند استلام الثمن.
ما تطلبه منه: بيانات الصك، وما يثبت سلامة العقار من أي رهن أو إشكال سابق. وتفصيل الفحص في التحقق من صك العقار قبل التمويل.
الطرف الرابع: المقيّم العقاري
المقيّم يعمل لمصلحة قرار البنك. يزور العقار أو يدرسه، ويقدّر قيمته السوقية، ويرفع تقريره للبنك.
مسؤوليته: تقدير قيمة عادلة للعقار، والتأكد من أن ما على الورق موجود على الأرض.
ما يعنيك منه: نتيجة التقييم. إن جاءت أقل من ثمن البيع فقد يتغير الحساب كله. الفرق بين السعر والتقييم ومبلغ التمويل مشروح في الفرق بين سعر العقار وقيمة التمويل وقيمة التقييم.
الطرف الخامس: جهة الحلول التمويلية
هذا دور شركة مثل سيولة الإعمار. نحن لا نقرر قبول التمويل أو مبلغه، بل نرتب الطريق بين الأطراف، ويبقى القرار للبنك.
ما نفعله: نتعامل مع جميع البنوك ونقترح الأنسب لملفك، ونشرح لك الأرقام، وننجز الإجراءات عن بعد دون حضورك. ويشمل المنتج عقار بناء ذاتي منخفض التكلفة في المنطقة التي تختارها حسب تمويلك، أما آلية اقتراحه ومعاينته فتُتفق عليها كتابة قبل البدء. وإن كانت عليك التزامات، نسددها أولاً ثم نسترد ما سددناه من التمويل العقاري عند صرفه دون أي فائدة على هذا المبلغ.
ما يحق لك أن تطلبه منا: شرحاً واضحاً لكل خطوة، وتوضيح ما سيُخصم من التمويل قبل أن يصلك. ومعايير اختيار أي جهة من هذا النوع في كيف تختار شركة قرض عقاري كاش موثوقة.
جدول الأدوار: من يقرر ماذا؟
| السؤال | من يملك الجواب |
|---|---|
| كم مبلغ التمويل؟ | البنك |
| كم قيمة العقار؟ | المقيّم، ويعتمدها البنك |
| كم ثمن العقار؟ | البائع، بالاتفاق معك |
| كم السيولة المتبقية؟ | ما يظهر في تفاصيل الصفقة المكتوبة بعد ثمن العقار وأي بنود مسماة |
| باسم من يُسجل العقار؟ | باسمك، مع رهن للبنك |
| من يتابع الإجراءات ويرتبها؟ | جهة الحلول التمويلية |
| من يسدد الأقساط؟ | أنت |
لاحظ أن السيولة ليست قراراً يملكه طرف واحد. هي نتيجة حسابية لقرارات عدة أطراف.
مثال توضيحي: كيف تتداخل الأدوار
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
موظف حكومي براتب 20,000 ريال. البنك يدرس ملفه ويوافق على تمويل 1,000,000 ريال. البائع يعرض عقار بناء ذاتي يبدأ ثمنه من نحو 350,000 ريال. المقيّم يرفع تقريره، ويقرر البنك قبول العقار. تصل السيولة إلى حساب الموظف بنحو 600,000 ريال. هذه أرقام تقريبية مدورة وليست معادلة نهائية لبنود الصفقة، لذلك يسأل العميل عن أي فرق وعن أتعاب الشركة وشروطها، ويتفق عليها كتابة قبل البدء.
لو جاء التقييم أقل من الثمن، لتوقف المسار عند المقيّم. ولو خفّض البنك مبلغ التمويل، لقلت السيولة. كل طرف يملك مفتاح مرحلته.
خطوات التعامل مع الأطراف بترتيب صحيح
- ابدأ بجهة الحلول التمويلية لتقرأ ملفك وتقترح البنك المناسب.
- انتظر قراءة البنك المبدئية لمبلغ التمويل قبل أن تختار عقاراً.
- راجع العقار المقترح مع البائع: الصك والموقع والبناء.
- تابع نتيجة التقييم واسأل عنها قبل أي توقيع.
- اقرأ عرض البنك النهائي مكتوباً بالمبلغ والقسط والمدة.
- وقّع، ثم تابع الإفراغ والرهن وصرف السيولة في حسابك.
أخطاء شائعة
- أخذ وعد الموافقة من غير البنك: لا أحد غير البنك يقرر. الوعد المسبق علامة تحذير، لا علامة ثقة.
- تجاهل تقرير التقييم: هو الذي يحدد هل تمضي الصفقة. اسأل عن نتيجته دائماً.
- التوقيع دون معرفة البائع وتفاصيل الصك: العقار سيبقى باسمك سنوات، فاعرف مصدره.
- ظن أن جهة الحلول التمويلية هي الممول: التمويل من البنك، والعقد معه، والقسط له.
الأسئلة الشائعة
من يملك قرار الموافقة على التمويل؟
البنك وحده. جهة الحلول التمويلية ترتب الملف وتقترح البنك المناسب، لكنها لا توافق ولا ترفض. أي جهة تعدك بالموافقة قبل دراسة البنك تتجاوز دورها.
هل المقيّم العقاري تابع للبائع؟
لا ينبغي أن يكون كذلك. البنك هو من يعتمد التقييم، والمقيّم يقدّر قيمة العقار ليعرف البنك هل يغطي التمويل. هدفه حماية التمويل، لا رفع السعر أو خفضه.
لمن يُدفع ثمن العقار؟
يُدفع للبائع من مبلغ التمويل عند الإفراغ، ثم يُصرف المتبقي في حسابك البنكي سيولة بعد المصاريف. أنت لا تستلم المبلغ كاملاً ثم تدفع للبائع بنفسك.
هل يجب أن أقابل البائع أو أحضر للبنك؟
في سيولة الإعمار ننجز الإجراءات عن بعد دون حضورك شخصياً. ومع ذلك يحق لك أن تعرف هوية البائع وتفاصيل العقار قبل أن توقّع.