الإجابة المختصرة
بنك الراتب ام بنك اخر؟ في القرض العقاري كاش، بنك الراتب أسهل إجراءً غالباً لأنه لا يحتاج نقل راتب. لكن السيولة تتحدد بثلاثة أشياء تختلف بين البنوك: المدة المعروضة، والدخل المحتسب، وقبول العقار. في مثالنا التوضيحي يرفع بنك آخر بمدة أطول السيولة 94,500 ريال. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
لمن هذه المقالة
- موظف يريد القرض العقاري كاش ولا يعرف هل يبدأ ببنك راتبه.
- من عرض عليه بنك آخر مبلغاً أعلى ويسأل عن ثمن الانتقال.
- من عليه قرض شخصي في بنك راتبه ويظن أنه مقيد به.
- لا تناسبك إن كان سؤالك عن التمويل العقاري عموماً لا السيولة، فاقرأ التمويل من بنك الراتب أم من بنك آخر؟ موازنة عملية.
لماذا يختلف السؤال في القرض العقاري كاش؟
في التمويل العقاري المعتاد، تشتري بيتاً تريده، وتهمك القدرة على شرائه. أما في القرض العقاري كاش فالسيولة هي الهدف. وهي ما يبقى بعد ثمن العقار.
هذا يعني أن كل ريال إضافي من التمويل يصل إليك سيولة، ما دام ثمن العقار ثابتاً. ويعني أن الفرق بين بنكين قد يبدو صغيراً في التمويل، لكنه يظهر كاملاً في السيولة.
ويعني أيضاً أن العقار نفسه جزء من المقارنة. العقار في هذه الخدمة عقار بناء ذاتي منخفض التكلفة، وتقبل البنوك هذا النوع من العقارات بدرجات مختلفة حسب سياستها وتقييمها.
ثلاثة أشياء تصنع الفرق بين البنكين
المدة المعروضة
المدة تحدد كم تمويلاً يقابل قسطك الشهري. بنك يعرض مدة أطول يعطيك تمويلاً أكبر للقسط نفسه. والمدة التي يقبلها كل بنك تعتمد على سياسته وعمرك وجهة عملك.
الدخل المحتسب
بعض البنوك تحتسب البدلات أو جزءاً منها، وبعضها يركز على الأساسي. هذا يغير القدرة على القسط، فيغير التمويل والسيولة.
قبول العقار وتقييمه
البنك يقيّم العقار قبل الموافقة. إن قيّمه بأقل من ثمنه، قد تحتاج إلى سد الفرق أو تغيير العقار. ودرجة قبول عقارات البناء الذاتي تختلف بين البنوك.
هذه الثلاثة تتفاعل معاً. بنك يعرض مدة أطول لكنه يحتسب دخلاً أقل قد ينتهي إلى الرقم نفسه تقريباً. وبنك يعطي تمويلاً أعلى لكنه يتحفظ على العقار قد لا يكمل الطلب أصلاً. لذلك لا تقارن بنداً واحداً، بل قارن السيولة النهائية التي تصل حسابك بعد كل البنود، ومعها مجموع ما ستدفعه.
بنك الراتب ام بنك اخر: مثال على المدة
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. المعاملات افتراضات للشرح، وليست ربحاً ولا عرضاً من أي بنك.
موظف براتب 18,000 ريال، بلا التزامات، ولا تمويل عقاري قائم. نفترض أن قدرته على القسط 6,300 ريال في البنكين.
نفترض أن بنك راتبه عرض مدة 20 سنة، وأن بنكاً آخر عرض 25 سنة. ونفترض أن كل 1,000 ريال من القسط تقابل 135,000 ريال على 20 سنة، و150,000 ريال على 25 سنة. والعقار بناء ذاتي منخفض التكلفة بـ350,000 ريال.
| البند | بنك الراتب (20 سنة) | بنك آخر (25 سنة) |
|---|---|---|
| القسط الشهري | 6,300 ريال | 6,300 ريال |
| التمويل التقديري | 850,500 ريال | 945,000 ريال |
| ثمن العقار (افتراض) | 350,000 ريال | 350,000 ريال |
| السيولة | 500,500 ريال | 595,000 ريال |
| مجموع الأقساط طوال المدة | 1,512,000 ريال | 1,890,000 ريال |
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
الحساب: 6.3 مضروبة في 135,000 تساوي 850,500 ريال. و6.3 مضروبة في 150,000 تساوي 945,000 ريال. مجموع الأقساط: 6,300 ريال في 240 شهراً، ثم في 300 شهر.
كيف تقرأ هذا الجدول؟
البنك الآخر يعطي سيولة أعلى بـ94,500 ريال. لكنه يضيف 60 قسطاً، أي 378,000 ريال تدفعها على مدى خمس سنوات إضافية. القسط الشهري لم يتغير، لكن الالتزام طال.
هل يستحق ذلك؟ يعتمد على حاجتك. إن كانت السيولة في بنك الراتب تكفي هدفك، فالمدة الأقصر تنهي التزامك أبكر. وإن كانت لا تكفي، فالمدة الأطول قد تكون الطريق لتغطية الحاجة.
مثال ثانٍ: قرض شخصي في بنك الراتب
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
الموظف نفسه، لكن عليه قرض شخصي في بنك راتبه بقسط 1,000 ريال. نفترض أن مبلغ تسويته 40,000 ريال.
في بنك الراتب، يبقى القرض قائماً، فتنزل القدرة إلى 5,300 ريال، على 20 سنة كما في المثال الأول. في البنك الآخر، نفترض أن الانتقال يتطلب سداد القرض أولاً، فتعود القدرة 6,300 ريال على 25 سنة، ويُخصم الدين من التمويل.
| البند | بنك الراتب والقرض قائم | بنك آخر بعد سداد القرض |
|---|---|---|
| القدرة على القسط العقاري | 5,300 ريال | 6,300 ريال |
| التمويل التقديري | 715,500 ريال | 945,000 ريال |
| ثمن العقار (افتراض) | 350,000 ريال | 350,000 ريال |
| الدين المسدد من التمويل | 0 | 40,000 ريال |
| السيولة | 365,500 ريال | 555,000 ريال |
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
هنا يتسع الفرق إلى 189,500 ريال، لأن البنك الآخر كسب في المدة والقدرة معاً. لكن انتبه: بقاء القرض في بنك الراتب يعني أنك تدفع 1,000 ريال إضافية شهرياً حتى ينتهي، فالحمل الشهري في البداية متقارب.
وإن لم يكن لديك مبلغ التسوية، فخدمة سداد المديونيات تعالج ذلك: تسدد سيولة الإعمار الدين أولاً، ثم تسترد المبلغ الذي سددته من التمويل العقاري عند صرفه دون فائدة عليه. يُتفق على التفاصيل كتابة قبل البدء.
الإجراءات: ماذا يتغير بين المسارين؟
| الخطوة | بنك الراتب | بنك آخر |
|---|---|---|
| فتح حساب | غير مطلوب غالباً | مطلوب غالباً |
| تحويل الراتب | غير مطلوب | تطلبه كثير من البنوك حسب سياستها |
| خطاب من جهة العمل | تعريف بالراتب | تعريف بالراتب وقد يُطلب خطاب تحويل |
| التزامات في بنك الراتب | تُرتب داخل البنك نفسه | قد تحتاج سداداً أو إخلاء طرف |
| تقييم العقار | حسب معاييره | حسب معاييره، وقد يختلف |
| الإفراغ والرهن | للبنك الممول | للبنك الممول |
خطوات البنك الآخر أكثر، لكن أغلبها أوراق. والسؤال الحقيقي: هل الفرق في السيولة يستحق هذه الخطوات الإضافية؟
في سيولة الإعمار ننجز هذه الإجراءات عنك دون حضورك شخصياً، أياً كان البنك. ونتعامل مع جميع البنوك ونقترح البنك المناسب لملفك، وننفذ في أي منطقة تختارها في المملكة حسب ما يسمح به تمويلك. والتمويل يُصرف في حسابك البنكي مباشرة.
إذا رفض بنك الراتب طلبك
الرفض من بنك الراتب لا يعني أن الباب أغلق. لكنه يعني أن تعرف السبب قبل أن تطرق باباً آخر.
اسأل البنك عن سبب الرفض بوضوح. الأسباب تقع غالباً في واحدة من ثلاث خانات:
- سبب في سياسة البنك: مثل تحفظه على نوع العقار أو موقعه، أو طريقة تصنيفه لجهة عملك. هنا قد يقبل بنك آخر ملفك كما هو.
- سبب في ملفك: مثل تعثر في السجل الائتماني أو التزامات تتجاوز قدرتك. هنا تغيير البنك وحده لا يحل المشكلة، وقد تحتاج معالجة الالتزامات أولاً.
- سبب في العقار: مثل تقييم أقل من الثمن أو ملاحظة على الصك. هنا قد يكفي تغيير العقار مع البقاء في البنك نفسه.
التقديم على عدة بنوك دون فهم السبب يضيع وقتك. والأفضل أن يُدرس ملفك أولاً، ثم يُختار البنك الذي تناسب سياسته وضعك. هذا بالضبط ما نفعله حين نقترح البنك المناسب، والقرار النهائي في الموافقة يبقى للبنك.
أسئلة تطرحها على كل بنك قبل المقارنة
لكي تكون المقارنة عادلة، اطرح الأسئلة نفسها على كل بنك، واطلب الإجابة مكتوبة إن أمكن:
- ما المدة التي تعرضونها لي تحديداً، لا الحد الأعلى العام؟
- ما الدخل الذي احتسبتموه من راتبي؟ الأساسي فقط أم مع البدلات؟
- هل تقبلون عقار البناء الذاتي الذي اخترته، وكم قيّمتموه؟
- هل تشترطون تحويل الراتب؟
- ماذا عن التزاماتي القائمة في بنك آخر؟
- ما التكاليف التي تقع عليّ في الإجراءات؟
بإجابات هذه الأسئلة تستطيع أن تضع العرضين في جدول واحد مثل جدول المثال، وتحسب السيولة الصافية في كل منهما.
متى يرجح كل خيار؟
يرجح بنك الراتب إن:
- كانت السيولة التي يعرضها تكفي حاجتك.
- كانت المدة التي يعرضها قريبة من غيره.
- كنت تريد أقل عدد من الخطوات وأقل تغيير في حساباتك.
يرجح بنك آخر إن:
- عرض مدة أطول أو احتسب دخلاً أكبر، والفرق يغطي حاجة حقيقية.
- تحفظ بنك راتبك على نوع العقار أو قيّمه بأقل من غيره.
- كان سبب رفض بنك راتبك سياسته لا ملفك.
خطوات المقارنة بين بنك الراتب وغيره
- احسب قدرتك على القسط. اطرح أقساطك القائمة، واستخدم حاسبة التمويل العقاري.
- اطلب عرضاً من بنك راتبك أولاً. هو نقطة المقارنة.
- اطلب عرضاً أو عرضين آخرين. على العقار نفسه والقسط نفسه.
- قارن السيولة لا التمويل فقط. اطرح ثمن العقار وأي دين يُسدد.
- قارن مجموع الأقساط. المدة الأطول تعني سنوات التزام أكثر.
- اسأل عن متطلبات الانتقال. تحويل الراتب، والقروض القائمة، والمستندات.
- اختر العرض الذي يغطي حاجتك بأقصر التزام تتحمله.
أخطاء شائعة
- قبول عرض بنك الراتب دون مقارنة: السهولة ميزة، لكنها قد تكلفك سيولة كان يمكن أن تصلك.
- الانتقال من أجل رقم أكبر دون حاجة: سيولة إضافية بلا هدف تعني التزاماً أطول بلا مقابل.
- مقارنة التمويل بدل السيولة: فرق التمويل يصل إليك كاملاً سيولة، فاحسبه بدقة.
- نسيان القرض القائم في بنك الراتب: قد يغير الإجراءات والأرقام معاً.
- افتراض أن كل البنوك تقيّم العقار نفسه بالرقم نفسه: التقييم قد يختلف، وفرقه يمس السيولة مباشرة.
الأسئلة الشائعة
هل يعطي بنك الراتب سيولة أعلى لأنه يعرفني؟
ليس بالضرورة. معرفة البنك بحسابك تسهل التحقق، لكن المبلغ يتحدد بسياسته في المدة والدخل المحتسب وقبول العقار. قد يعطيك بنك آخر أكثر أو أقل حسب ملفك.
هل يجب أن أنقل راتبي إذا أخذت التمويل من بنك آخر؟
كثير من البنوك تطلب تحويل الراتب إليها، وبعضها قد يقبل ترتيبات أخرى، وهذا حسب سياسة البنك. اسأل عنه في بداية الطلب لأنه يغير الإجراءات.
عندي قرض شخصي في بنك راتبي، هل أستطيع التمويل من بنك آخر؟
قد يتطلب ذلك سداد القرض أو ترتيبه حسب سياسة البنكين. في خدمة السداد تسدد سيولة الإعمار الدين أولاً ثم تسترد المبلغ من التمويل العقاري عند صرفه دون فائدة عليه، ويُتفق على التفاصيل كتابة قبل البدء.
هل المدة الأطول دائماً أفضل لأنها تعطي سيولة أكبر؟
المدة الأطول تعطي تمويلاً أكبر للقسط نفسه، لكنك تدفع أقساطاً لسنوات أكثر. في مثالنا تضيف 5 سنوات 94,500 ريال سيولة مقابل 378,000 ريال أقساطاً إضافية. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
من يختار البنك في خدمة سيولة الإعمار؟
نتعامل مع جميع البنوك ونقترح البنك المناسب لملفك بعد دراسته، والقرار النهائي في الموافقة للبنك. الاختيار الأخير لك بعد أن ترى المقارنة.