الإجابة المختصرة
التكلفة الاجمالية للتمويل هي مجموع ما تسدده على المدة كلها، وتقارنها بما يصلك سيولة لا بمبلغ التمويل. في مثالنا، راتب 20,000 ريال على 25 سنة يعطي سيولة 700,000 ريال مقابل أقساط مجموعها 2,100,000 ريال. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. والعقار يبقى باسمك، لكنه ليس نقداً في يدك.
لمن هذه المقالة
- من يريد أن يعرف كم يسدد مقابل كل ريال سيولة يستلمه.
- من يتردد بين مدتين ويريد رقماً يحسم.
- من يعرف حاجته بالضبط ويسأل: أي مدة أرخص للمبلغ نفسه؟
- لا تناسبك إن كنت تريد مكونات التكلفة بالتفصيل (رسوم، تأمين)، فهذه في التكلفة الإجمالية للتمويل: لماذا لا يكفي القسط الشهري؟.
لماذا نقارن بالسيولة لا بمبلغ التمويل؟
في التمويل العقاري العادي تشتري بيتاً بالمبلغ كله. أما في القرض العقاري كاش فجزء من التمويل يشتري عقاراً منخفض التكلفة، والباقي يصلك سيولة. فإن كان هدفك السيولة، فالسؤال الصحيح: كم أسدد مقابل ما يصل إلى حسابي؟
لن نكتب هنا أي نسبة ربح. نستخدم مقابلاً افتراضياً لكل 1,000 ريال قسط: 115,000 ريال على 15 سنة، و135,000 على 20 سنة، و150,000 على 25 سنة. هذه افتراضات للشرح، وليست ربحاً معلناً ولا عرضاً من أي بنك.
الحساب الأول: القسط ثابت والمدة تتغير
موظف افتراضي راتبه 20,000 ريال، بلا التزامات، وقسطه المتاح 7,000 ريال. كلفة العقار المفترضة 350,000 ريال.
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
| البند | 15 سنة | 20 سنة | 25 سنة |
|---|---|---|---|
| مبلغ التمويل | 805,000 ريال | 945,000 ريال | 1,050,000 ريال |
| كلفة العقار | 350,000 ريال | 350,000 ريال | 350,000 ريال |
| السيولة المستلمة | 455,000 ريال | 595,000 ريال | 700,000 ريال |
| عدد الأقساط | 180 | 240 | 300 |
| مجموع الأقساط | 1,260,000 ريال | 1,680,000 ريال | 2,100,000 ريال |
| مجموع الأقساط ناقص التمويل | 455,000 ريال | 735,000 ريال | 1,050,000 ريال |
مثال الحساب: 7 × 150,000 يساوي 1,050,000 ريال تمويلاً على 25 سنة. و7,000 × 300 يساوي 2,100,000 ريال أقساطاً.
كم تسدد مقابل كل ريال سيولة؟
اقسم مجموع الأقساط على السيولة المستلمة:
| المدة | الحساب | تقريباً |
|---|---|---|
| 15 سنة | 1,260,000 ÷ 455,000 | 2.8 ريال |
| 20 سنة | 1,680,000 ÷ 595,000 | 2.8 ريال |
| 25 سنة | 2,100,000 ÷ 700,000 | 3 ريالات |
هذا الرقم لا يقول إن التمويل خاسر. فأنت تملك عقاراً في المقابل. لكنه يذكّرك بأن كل ريال تصرفه من السيولة يعود إليك قسطاً أكبر منه بكثير.
لاحظ أيضاً أن الرقم يرتفع قليلاً مع المدة الأطول، رغم أن السيولة زادت. السبب أن كلفة العقار ثابتة في الأعمدة الثلاثة، بينما الأقساط الإضافية تتراكم على سنوات أكثر. فالسيولة الأكبر ليست مجانية، بل تُدفع على مدى أطول.
الحساب الثاني: السيولة ثابتة والمدة تتغير
هذا هو السؤال الذي يغفل عنه كثيرون. لنفترض أن حاجتك الفعلية 455,000 ريال فقط. فأنت تحتاج تمويلاً قدره 805,000 ريال في أي مدة. ما الذي يتغير إذن؟
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
| البند | 15 سنة | 20 سنة | 25 سنة |
|---|---|---|---|
| التمويل المطلوب | 805,000 ريال | 805,000 ريال | 805,000 ريال |
| القسط الشهري | 7,000 ريال | نحو 5,963 ريال | نحو 5,367 ريال |
| مجموع الأقساط | 1,260,000 ريال | نحو 1,431,000 ريال | نحو 1,610,000 ريال |
| السيولة المستلمة | 455,000 ريال | 455,000 ريال | 455,000 ريال |
حساب عمود 25 سنة: 805,000 ÷ 150,000 يساوي 5.367، أي قسط نحو 5,367 ريال. و5,367 × 300 يساوي نحو 1,610,000 ريال.
السيولة واحدة في الأعمدة الثلاثة. لكن المدة الأطول خففت القسط نحو 1,633 ريالاً شهرياً، ورفعت مجموع ما تسدده نحو 350,000 ريال.
كيف تقرأ هذا الفرق؟
- إن كان قسط 7,000 ريال يضغط ميزانيتك، فالمدة الأطول تشتري راحة شهرية بثمن معروف.
- إن كنت تتحمل القسط الأعلى براحة، فالمدة الأقصر توفر مبلغاً كبيراً على المدى الطويل.
- المدة المتاحة لك تحددها سياسة البنك وعمرك، فلا تفترض أن الخيارات الثلاثة كلها متاحة.
وللمقارنة بين القسط الأقل والتكلفة الأقل حين يتعارضان، راجع القسط الأقل أم التكلفة الأقل.
ما الذي لا يظهر في الجدولين؟
- الرسوم والتأمين: إن ذكرها العرض فأضفها إلى مجموع الأقساط.
- المصاريف قبل الصرف: تُطرح من السيولة لا من التمويل.
- السداد المبكر: قد يغير الإجمالي إن سددت قبل نهاية المدة، حسب شروط العقد.
- قيمة العقار: تبقى باسمك، لكن تقييمها يتغير ولا تستطيع صرفها كالنقد.
والرقم الملزم دائماً هو إجمالي المبلغ المستحق المكتوب في عرض البنك. ولقراءة عرض فعلي سطراً بسطر راجع قراءة عرض التمويل العقاري.
خطوات تقدير تكلفتك
- قدّر قسطك ومبلغك في حاسبة التمويل العقاري على مدتين على الأقل.
- اكتب حاجتك الفعلية من السيولة قبل أن ترى أي رقم.
- احسب التمويل المطلوب: حاجتك زائد كلفة العقار زائد أي ديون ستُسدد.
- اضرب القسط في عدد الأشهر لكل مدة، وقارن المجموعين.
- اطلب إجمالي المبلغ المستحق مكتوباً من البنك قبل التوقيع.
- إن أردت مساعدة في المقارنة، في سيولة الإعمار نتعامل مع جميع البنوك ونقترح البنك المناسب لملفك، والقرار للبنك.
أخطاء شائعة
- مقارنة مجموع الأقساط بمبلغ التمويل فقط: هدفك السيولة، فقارن بها.
- أخذ أقصى مبلغ دون حاجة: كل ريال زائد يعود قسطاً مضاعفاً على المدة.
- اختيار المدة الأطول تلقائياً: للسيولة نفسها، المدة الأطول أغلى إجمالاً في مثالنا.
- نسيان الرسوم خارج القسط: اسأل عنها كتابة ولا تفترض أنها صفر.
- اعتبار قيمة العقار نقداً: هي أصل مرهون للبنك حتى نهاية السداد.
الأسئلة الشائعة
كيف أحسب التكلفة الإجمالية للتمويل بنفسي؟
اضرب القسط في عدد الأشهر لتعرف مجموع الأقساط، ثم أضف ما يذكره العرض من رسوم وتأمين ومصاريف خارج القسط. والرقم الملزم هو إجمالي المبلغ المستحق المكتوب في عرض البنك.
لماذا أسدد أكثر بكثير من السيولة التي أستلمها؟
لأن الأقساط تسدد التمويل كله، وجزء منه ذهب لثمن العقار لا إلى يدك، ثم تضاف كلفة التمويل على المدة. العقار يبقى باسمك، لكنه ليس نقداً متاحاً.
هل المدة الأطول أفضل لأنها تعطي سيولة أكثر؟
تعطي سيولة أكثر عند القسط نفسه، لكنها ترفع مجموع ما تسدده. وإن كانت حاجتك محددة، فالمدة الأطول للسيولة نفسها أغلى إجمالاً في مثالنا، وإن خففت القسط الشهري.
هل أرقام هذا المثال تمثل عرض بنك؟
لا. هي افتراضات للشرح فقط. الرقم الفعلي يعتمد على سياسة البنك وعمرك والمدة والتزاماتك وتقييم العقار.