الإجابة المختصرة
يمكنك تقدير مجموع ما ستسدده بضرب القسط في عدد الأشهر، ثم ملاحظة ما يُدفع خارج القسط. في مثالنا: تمويل 1,000,000 ريال بقسط 6,670 ريال لمدة 300 شهر يعطي 2,001,000 ريال تقريباً. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. الرقم الملزم هو إجمالي المبلغ المستحق في عرضك المكتوب.
لمن هذه المقالة
- من يعرف قسطه الشهري ويريد أن يرى الرقم الذي يتراكم خلف هذا القسط.
- من يقارن ما سيدفعه في النهاية بسعر العقار الذي يشتريه.
- من يفكر في أطول مدة يتيحها له البنك ويريد أن يعرف ثمنها قبل أن يختارها.
- لا تناسبك إن كنت تبحث عن قائمة الرسوم نفسها، فهي في تكاليف التمويل العقاري فوق سعر العقار. وإن كنت تقارن المدد فابدأ من مقارنة قسط 15 و20 و25 سنة.
القصة: بيت واحد وفاتورة 25 سنة
موظف حكومي براتب 20,000 ريال، بلا التزامات أخرى، يشتري بيتاً. قدرته المفترضة على القسط 7,000 ريال. سعر البيت 1,200,000 ريال، ومعه 200,000 ريال دفعة أولى، فيحتاج تمويلاً بمليون ريال على 25 سنة.
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. افترضنا أن كل 1,000 ريال من القسط تقابل نحو 150,000 ريال تمويلاً على 25 سنة، وأن القسط ثابت طوال المدة. هذه افتراضات للشرح، وليست سعر بنك ولا عرضاً منه. والأرقام الفعلية تعتمد على سياسة البنك والعمر والمدة والالتزامات وتقييم العقار.
| بند الفاتورة | الحساب | المبلغ |
|---|---|---|
| سعر البيت | افتراض | 1,200,000 ريال |
| الدفعة الأولى | افتراض | 200,000 ريال |
| مبلغ التمويل | 1,200,000 ناقص 200,000 | 1,000,000 ريال |
| القسط الشهري | 1,000,000 ÷ 150,000 × 1,000 | نحو 6,670 ريال |
| عدد الأقساط | 25 × 12 | 300 قسط |
| مجموع الأقساط | 6,670 × 300 | 2,001,000 ريال |
| كل ما يخرج من جيبه | 2,001,000 + 200,000 | 2,201,000 ريال |
| الفرق عن سعر البيت | 2,201,000 ناقص 1,200,000 | 1,001,000 ريال |
قسطه يدخل في قدرته المفترضة بهامش 330 ريال. وبعبارة أبسط: كل 1,000 ريال أخذها تمويلاً يردها في هذا المثال 2,001 ريال على مدى 25 سنة.
إجمالي الأقساط سنة بعد سنة
الرقم النهائي يصعب تخيله، فلنقسمه. القسط 6,670 ريال يعني 80,040 ريال في السنة. هذا ما يتراكم عبر المدة:
| نهاية السنة | ما دفعه حتى الآن | ما بقي من الأقساط |
|---|---|---|
| 5 | 400,200 ريال | 1,600,800 ريال |
| 10 | 800,400 ريال | 1,200,600 ريال |
| 15 | 1,200,600 ريال | 800,400 ريال |
| 20 | 1,600,800 ريال | 400,200 ريال |
| 25 | 2,001,000 ريال | 0 ريال |
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
لاحظ سطر السنة 15. مجموع ما دفعه تجاوز مبلغ التمويل كله، وما زال أمامه 800,400 ريال أقساطاً. هذا لا يخبرك بكم بقي من أصل التمويل، لأن توزيع كل قسط بين الأصل والربح يظهر في جدول السداد الذي يعطيك إياه البنك. لذلك إن فكرت يوماً في السداد الجزئي المبكر فخذ الرصيد من البنك، لا من هذا الجدول.
كم تدفع في النهاية على مبلغك؟
الموظف في قصتنا قد لا يشبهك. هذه الحسبة نفسها على أربعة مبالغ، كلها على 25 سنة، مع الراتب الذي تصل إليه قدرته المفترضة في حال عدم وجود التزامات:
| مبلغ التمويل | القسط × 300 شهر | مجموع الأقساط | الراتب في المثال |
|---|---|---|---|
| 500,000 ريال | 3,330 × 300 | 999,000 ريال | 10,000 ريال |
| 1,000,000 ريال | 6,670 × 300 | 2,001,000 ريال | 20,000 ريال |
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. أدخل مبلغك في حاسبة التمويل العقاري لتقدير قسطك، ثم اضربه في عدد أشهرك.
التكلفة الإجمالية للتمويل العقاري: ما الذي لا يظهر في الرقم؟
رقم المثال أقل مما قد تدفعه فعلاً، لأننا حسبنا الأقساط والدفعة فقط. هذه الأسئلة تكمل الصورة:
- [ ] هل توجد رسوم تُدفع مرة واحدة عند التعاقد؟
- [ ] هل يوجد تأمين، وهل هو داخل القسط أم خارجه؟
- [ ] ما مصاريف التقييم والإفراغ التي تقع عليّ؟
- [ ] هل القسط ثابت طوال المدة، أم قد يتغير ومتى؟
- [ ] ما شروط السداد المبكر وتكلفته في العقد؟
إجابات هذه الأسئلة عند البنك، ونحن لا نضع لها أرقاماً هنا. ولأن المثال يفترض قسطاً ثابتاً، فإن تغير القسط في عقدك سيغير الإجمالي أيضاً.
كيف تقرأ الإجمالي دون أن تخاف منه؟
رقم 2,001,000 ريال يبدو صادماً أمام بيت سعره 1,200,000 ريال. لكنه وحده لا يقول إن القرار خاطئ. أنت تسكن البيت خلال هذه السنوات، وتوزع سداده على 300 شهر بدل أن تجمع ثمنه كاملاً.
والتكلفة الإجمالية للتمويل العقاري تفيدك حين تضعها أمام بديل حقيقي. مثلاً: المبلغ نفسه على 15 سنة قسطه 8,700 ريال، فيكون مجموعه 8,700 × 180 = 1,566,000 ريال، أي أقل بمقدار 435,000 ريال. لكن قدرة موظفنا المفترضة 7,000 ريال، فهذا البديل خارج حسابه أصلاً. أما البديل الأقرب له فقد يكون دفعة أولى أكبر، وأثرها مشروح في أثر الدفعة الأولى على القسط.
وتذكر أن هذا الضرب يشرح الفكرة فقط. الرقم الذي تعتمد عليه هو إجمالي المبلغ المستحق في العرض المكتوب، لا ناتج مثال عام.
خطوات حساب التكلفة على عرضك
- خذ من العرض المكتوب ثلاثة أرقام: مبلغ التمويل، والقسط، وعدد الأقساط.
- اضرب القسط في عدد الأقساط، واطرح من الناتج مبلغ التمويل.
- أضف الرسوم والمصاريف التي تُدفع خارج القسط.
- قارن التقدير ببند إجمالي المبلغ المستحق. إن اختلفا فاسأل البنك عن البنود والشروط التي تفسر الفرق، واعتمد الرقم الوارد في العرض.
- أعد الحساب على مدة أقصر ودفعة أكبر، حتى ترى ثمن كل خيار.
- اجمع أكثر من عرض. في سيولة الإعمار نتعامل مع جميع البنوك ونقترح البنك المناسب لملفك، والموافقة قرار البنك.
أخطاء شائعة
- قراءة القسط وحده: قسط يدخل في قدرتك لا يخبرك بما يتراكم خلفه طوال 300 شهر.
- نسيان الدفعة الأولى في الحساب: هي جزء مما يخرج من جيبك، وإن خرجت قبل أول قسط.
- اعتبار الفرق كله ربحاً للبنك: ناتج المثال حساب تقريبي مبني على افتراض، وتفصيل مكونات عرضك في قراءة العرض سطراً سطراً.
- مقارنة إجمالي عرض بإجمالي عرض بمبلغ مختلف: وحّد المبلغ والمدة أولاً، وإلا فالأقل قد يكون مبلغاً أقل فقط.
الأسئلة الشائعة
كم أدفع في النهاية على تمويل مليون ريال لمدة 25 سنة؟
في مثالنا القسط 6,670 ريال لمدة 300 شهر، فيكون مجموع الأقساط 2,001,000 ريال. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. رقمك أنت في بند إجمالي المبلغ المستحق بالعرض المكتوب.
هل مجموع الأقساط هو كل ما أدفعه؟
لا. قد تضاف إليه الدفعة الأولى، وأي رسوم أو مصاريف تُدفع خارج القسط حسب العرض. اطلب قائمة هذه البنود مكتوبة من البنك، واجمعها مع الأقساط قبل أن تقرر.
لماذا يختلف رقمي عن رقم هذه المقالة؟
لأن المثال مبني على افتراض حسابي واحد، وليس سعر بنك ولا عرضاً منه. البنك يحسب رقمك حسب سياسته وعمرك والمدة والتزاماتك وتقييم العقار.
هل يعني الإجمالي الكبير أن التمويل قرار خاطئ؟
ليس بالضرورة. الإجمالي يخبرك بثمن توزيع السداد على سنوات طويلة، ولا يحكم وحده على القرار. قارنه ببدائلك الفعلية: مدة أقصر، أو دفعة أكبر، أو عقار بسعر أقل.