الإجابة المختصرة
نعم، العلاقة بين تقييم العقار والسيولة مباشرة حين يأتي التقييم أقل من الثمن، فقد يخفض البنك التمويل وينقص المتبقي لك بالقدر نفسه إن لم يخفض البائع ثمنه. أما التقييم الأعلى فلا يزيد السيولة غالباً، لأن التمويل محدود أيضاً بقدرة راتبك على القسط. السيولة النهائية تُعرف بعد التقييم واعتماد البنك، لا قبلهما.
لمن هذه المقالة
- من وصله رقم سيولة تقديري ويخاف أن يتغير بعد زيارة المقيّم.
- من جاءه تقييم أقل من الثمن ولا يعرف ما خياراته.
- من يظن أن اختيار عقار بتقييم أعلى يرفع سيولته.
- لا تناسبك إن كان سؤالك عما يحدث في زيارة المقيّم نفسها، فهذا في التقييم العقاري في القرض العقاري كاش.
سقفان يحكمان التمويل لا سقف واحد
مبلغ تمويلك يقف عند أقل حدين:
- حد الراتب: ما يسمح به راتبك من قسط حسب ضوابط البنك المركزي السعودي وسياسة البنك، بعد طرح التزاماتك.
- حد العقار: ما يقبله البنك مقابل العقار وتقييمه حسب سياسته.
السيولة هي ما يبقى بعد أن يُدفع ثمن العقار والتكاليف من التمويل. لذلك أي تغير في التمويل أو الثمن ينعكس على السيولة ريالاً بريال. والفرق بين السعر والتقييم والتمويل مشروح بتفصيل في الفرق بين سعر العقار وقيمة التمويل وقيمة التقييم.
تقييم العقار والسيولة: أربعة سيناريوهات محسوبة
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
موظف في أرامكو راتبه 25,000 ريال، ولا التزامات عليه. نفترض للتوضيح فقط أن قدرته على القسط 8,700 ريال، وأن كل 1,000 ريال من القسط على 25 سنة تقابل تمويلاً بنحو 150,000 ريال. هذه عوامل مفترضة وليست سعر بنك ولا عرضه.
حد الراتب: 8.7 × 150,000 = 1,305,000 ريال. والعقار عقار بناء ذاتي منخفض التكلفة بثمن مفترض 400,000 ريال، والتكاليف المخصومة من التمويل مفترضة بـ 25,000 ريال.
| السيناريو | التقييم | ثمن العقار | التمويل المعتمد | السيولة المتبقية |
|---|---|---|---|---|
| 1. مطابق | 400,000 ريال | 400,000 ريال | 1,305,000 ريال | 880,000 ريال |
| 2. أقل والثمن ثابت | 360,000 ريال | 400,000 ريال | 1,265,000 ريال | 840,000 ريال |
| 3. أقل والبائع خفض الثمن | 360,000 ريال | 360,000 ريال | 1,305,000 ريال | 920,000 ريال |
| 4. أعلى | 440,000 ريال | 400,000 ريال | 1,305,000 ريال | 880,000 ريال |
طريقة الحساب: السيولة = التمويل - ثمن العقار - 25,000.
- السيناريو 1: 1,305,000 - 400,000 - 25,000 = 880,000 ريال.
- السيناريو 2: افترضنا أن البنك خفض التمويل بمقدار فرق التقييم، أي 40,000 ريال. فصار 1,265,000 - 400,000 - 25,000 = 840,000 ريال.
- السيناريو 3: افترضنا أن البنك أبقى التمويل كما هو لأن الثمن صار مساوياً للتقييم. فصار 1,305,000 - 360,000 - 25,000 = 920,000 ريال.
- السيناريو 4: التقييم أعلى، لكن الراتب هو الحد، فبقي التمويل والسيولة كما في السيناريو 1.
طريقة تعامل البنك مع التقييم الأقل تختلف من بنك إلى آخر، وما في الجدول افتراضات للتوضيح فقط. والأرقام الحقيقية تتغير حسب سياسة البنك والعمر والمدة والالتزامات وتقييم العقار. احسب تقديرك في حاسبة التمويل العقاري.
ماذا تقرأ من الجدول؟
الدرس الأول: التقييم الأقل يضرك فقط إن بقي الثمن كما هو. فالتفاوض مع البائع بعد التقييم ليس تفصيلاً، بل قد يعيد إليك جزءاً من السيولة.
الدرس الثاني: لا تختر عقاراً لأن تقييمه المتوقع أعلى ظناً أن السيولة سترتفع. إن كان راتبك هو الحد، فالزيادة في التقييم لا تصل إليك.
الدرس الثالث: لو كانت عليك التزامات، فهي تنقص قدرتك على القسط ريالاً بريال، فينخفض حد الراتب قبل أن يصل التقييم إلى أي دور. وهنا قد يفيدك ترتيب سداد المديونيات قبل التقديم، حيث تسدد سيولة الإعمار ديونك أولاً ثم تسترد ما سددته من التمويل العقاري دون فائدة، والقرار في التمويل للبنك.
ومتى يصبح العقار هو الحد؟
حين يكون راتبك مرتفعاً والعقار منخفض التكلفة جداً، قد يقف البنك عند حد العقار قبل حد الراتب، حسب سياسته في قبول العقار وتقييمه. في هذه الحالة يصبح للتقييم وزن أكبر في المبلغ النهائي. لا تفترض أي الحدين ينطبق عليك، واسأل البنك عن الحد الذي حكم عرضك قبل أن تبني خطتك على رقم السيولة.
خطوات التعامل مع تغير التقييم
- احسب سيولتك بثلاثة أرقام قبل التقييم: تمويل تقديري، وثمن، وتكاليف، كما في ثلاثة أرقام تحكم مبلغ القرض العقاري كاش.
- اكتب في اتفاقك مع البائع ما يحدث إن جاء التقييم أقل من الثمن.
- انتظر التقييم واعتماد البنك قبل أن تلتزم بأي إنفاق من السيولة.
- إن جاء التقييم أقل، اسأل البنك عن أثره بالضبط على التمويل.
- فاوض البائع بالفرق، أو قارن مع عقار آخر.
- أعد الحساب بالأرقام المعتمدة، ثم قرر.
أخطاء شائعة
- إنفاق السيولة قبل التقييم: الرقم التقديري ليس الرقم النهائي.
- الظن أن الثمن الأعلى يرفع التقييم: المقيّم يقدر قيمة السوق لا ما اتفقت عليه.
- قبول فرق التقييم من جيبك دون تفاوض: قد يخفض البائع الثمن إن عرف أن البنك لن يمول الفرق.
- مطاردة تقييم أعلى: إن كان راتبك هو الحد فلن تستفيد منه.
- نسيان التكاليف المخصومة: تنقص السيولة في كل السيناريوهات.
تتعامل سيولة الإعمار مع جميع البنوك وتقترح البنك المناسب لملفك، وتنجز الإجراءات عن بعد، ويُصرف التمويل في حسابك مباشرة. والصورة الكاملة للمنتج في تحويل التمويل العقاري الى كاش.
الأسئلة الشائعة
هل يرفع التقييم الأعلى مبلغ السيولة؟
غالباً لا، لأن التمويل محدود أيضاً بقدرة راتبك على القسط حسب ضوابط البنك المركزي السعودي وسياسة البنك. إن كان راتبك هو الحد، فالتقييم الأعلى لا يضيف شيئاً إلى التمويل.
إذا جاء التقييم أقل، هل يُلغى الطلب؟
ليس بالضرورة. قد يخفض البنك التمويل، أو يُعاد التفاوض على الثمن، أو يُختار عقار آخر. ما يحدث فعلاً يحدده البنك وملفك، فاسأل عن الخيارات قبل أي قرار.
هل أستطيع طلب إعادة التقييم؟
بعض البنوك تقبل طلب مراجعة إن وُجد سبب واضح، مثل خطأ في المساحة أو معلومة ناقصة. الإجراء يختلف من بنك لآخر، فاسأل عنه البنك مباشرة.
هل التقييم الأقل يعني أن العقار سيئ؟
لا يعني ذلك بالضرورة. التقييم تقدير لقيمة السوق حسب المقارنات والحالة والموقع، والثمن المتفق عليه قد يكون أعلى منه لأسباب تفاوضية. المهم أثره على حساباتك.