الإجابة المختصرة
رسوم القرض العقاري كاش مجموعة بنود لا رقم واحد: تقييم العقار، والرسوم الإدارية للبنك، وما يتعلق بالإفراغ وتسجيل الرهن، والتأمين، وأحياناً السعي وتجهيز المستندات. بعضها تدفعه أنت نقداً، وبعضها يُخصم من التمويل فينقص سيولتك، وبعضها على البائع. اعرف من يتحمل كل بند في صفقتك، واطلب ذلك كتابياً قبل التوقيع.
لمن هذه المقالة
- من يقارن عرضين ويريد أن يعرف أي البنود يدفعها هو وأيها يتحملها غيره.
- من يحسب السيولة الصافية ويخشى أن تنقص بمبالغ لم يحسبها.
- من يتفاوض مع بائع عقار منخفض التكلفة ويريد معرفة ما يطلبه منه.
- لا تناسبك إن كنت تبحث عن قيمة رسم رسمي بعينه، فهذه لا نذكرها لأنها تتغير، ومرجعها القنوات الرسمية للجهة المختصة.
لماذا السؤال "من يدفع؟" قبل "كم؟"
القيمة تتغير من بنك إلى آخر ومن صفقة إلى أخرى. أما توزيع البنود بين الأطراف فهو ما يحدد أثرها عليك فعلاً.
البند الذي يتحمله البائع لا يمس سيولتك. والبند الذي يُخصم من التمويل لا تدفعه من جيبك، لكنه ينقص ما يصلك. والبند الذي يُطلب منك نقداً قبل الصرف يحتاج مالاً جاهزاً في حسابك. ثلاثة آثار مختلفة لبنود قد تتشابه في الاسم.
لهذا نبدأ بالمصفوفة، ثم نحسب.
مصفوفة رسوم القرض العقاري كاش: من يطلب ومن يتحمل
الجدول وصف عام لما يحدث غالباً. التوزيع الفعلي يحكمه البنك والعقد والاتفاق مع البائع.
| البند | الجهة التي تطلبه | من يتحمله عادةً | أين يظهر أثره |
|---|---|---|---|
| رسوم التقييم | البنك أو جهة التقييم | طالب التمويل غالباً | نقداً قبل الصرف في كثير من الحالات |
| الرسوم الإدارية | البنك | طالب التمويل | قد تُدفع مقدماً أو تُخصم عند الصرف |
| التأمين المرتبط بالتمويل | البنك وشركة التأمين | طالب التمويل | قد يدخل في القسط أو يُدفع منفصلاً |
| الإفراغ وتسجيل الرهن | الجهات الرسمية | حسب الصفقة والاتفاق | قد يُطلب عند الإفراغ |
| ضريبة التصرفات العقارية | الجهة المختصة | حسب الصفقة، وقد يشملها إعفاء | تُراجع لكل صفقة على حدة |
| تصحيح الصك أو فك رهن سابق | البائع | البائع عادةً | لا يمس سيولتك إن التزم به |
| السعي | الوسيط إن وجد | حسب الاتفاق المكتوب | نقداً غالباً |
| أتعاب جهة الترتيب | الجهة التي ترتب المعاملة | حسب الاتفاق المكتوب | يُتفق عليه قبل البدء |
بند الرسوم الإدارية له تفصيل مستقل في الرسوم الإدارية في التمويل العقاري، وتوقيت ما يُدفع قبل الإفراغ مشروح في مصاريف جانبية للتمويل العقاري.
ما ليس رسوماً وإن ظهر في الحساب
إن كانت عليك ديون ورتبت سيولة الإعمار سدادها، فهي تسدد المديونيات أولاً ثم تسترد المبلغ الذي سددته من التمويل العقاري عند صرفه، دون فائدة على هذا المبلغ. هذا المبلغ يُطرح من السيولة، لكنه ليس رسماً، فهو دينك الذي سُدد. التفاصيل في سداد المديونيات.
رسوم التقييم ورسوم الإفراغ: نقطتان تفاجئان الناس
التقييم: قد يُطلب مبلغه قبل الزيارة، أي قبل أن تعرف هل يكفي التقييم لتمويلك. فاسأل عن شرط الاسترداد قبل أن تدفع. ما يحدث في الزيارة نفسها تجده في التقييم العقاري في القرض العقاري كاش.
الإفراغ: يوم النقل يجمع البائع والبنك والجهات الرسمية. أي بند لم يُتفق على من يتحمله قد يؤخر المعاملة في آخر لحظة. اكتب التوزيع في اتفاقك مع البائع قبل هذا اليوم.
مثال محسوب: أين تذهب الرسوم من السيولة؟
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
موظف حكومي راتبه 16,000 ريال، ولا التزامات عليه. نفترض لأغراض التوضيح فقط أن قدرته على القسط 5,600 ريال، وأن كل 1,000 ريال من القسط على 20 سنة تقابل تمويلاً بنحو 135,000 ريال. هذه عوامل مفترضة، وليست سعر بنك ولا عرضه.
التمويل: 5.6 × 135,000 = 756,000 ريال. والعقار عقار أقدم منخفض التكلفة بثمن مفترض 300,000 ريال.
| البند | المبلغ المفترض | مصدره |
|---|---|---|
| مبلغ التمويل | 756,000 ريال | البنك |
| ثمن العقار | 300,000 ريال | يُدفع من التمويل |
| بنود تُخصم عند الصرف | 14,000 ريال | من التمويل |
| السيولة الصافية | 442,000 ريال | 756,000 - 300,000 - 14,000 |
| بنود يدفعها نقداً قبل الصرف | 4,000 ريال | من جيبه |
| بنود على البائع | 6,000 ريال | لا تمس سيولته |
لاحظ أن بنود البائع لم تدخل الحساب، وأن المبلغ النقدي المدفوع مقدماً لم يُطرح من السيولة لأنه خرج من جيبه قبلها. ولو لم يكتب الاتفاق أن 6,000 ريال على البائع، ثم طُلبت منه يوم الإفراغ، لنقصت سيولته الفعلية إلى 436,000 ريال.
الأرقام الحقيقية تتغير حسب سياسة البنك والعمر والمدة والالتزامات وتقييم العقار. احسب تقديرك في حاسبة التمويل العقاري، ثم اطرح البنود التي تعرفها.
خطوات حصر الرسوم قبل التوقيع
- انسخ المصفوفة واحذف ما لا ينطبق على صفقتك.
- اكتب أمام كل بند الجهة التي تطلبه، واطلب منها رقمه كتابياً.
- حدد من يتحمله: أنت، أو البائع، أو يُخصم من التمويل.
- أدخل بنود البائع في اتفاق البيع بصياغة واضحة قبل الإفراغ.
- اطرح المخصوم من التمويل لتعرف السيولة الصافية.
- جهز المبلغ النقدي لما يُدفع مقدماً، في حساب منفصل.
- قارن العروض بالسيولة الصافية لا بمبلغ التمويل وحده، كما في ثلاثة أرقام تحكم مبلغ القرض العقاري كاش.
أخطاء شائعة
- افتراض أن البائع يتحمل ما لم يُكتب: الكلام الشفهي يضيع يوم الإفراغ. اكتب التوزيع في الاتفاق.
- حساب السيولة من مبلغ التمويل مباشرة: البنود المخصومة تنقص ما يصلك، فاطرحها أولاً.
- الدفع قبل السؤال عن الاسترداد: خاصة في التقييم، اسأل هل المبلغ يُرد إن لم تكتمل الصفقة.
- الخلط بين الدين المسدد والرسوم: المبلغ المسترد مقابل سداد ديونك ليس تكلفة إضافية، فلا تحسبه مرتين.
- دفع مبلغ دون مستند: أي دفعة يجب أن تكون لحساب باسم الجهة ومقابل إيصال.
تنجز سيولة الإعمار الإجراءات عن بعد دون حضورك، وتتعامل مع جميع البنوك، ويُصرف التمويل في حسابك مباشرة. لكن حصر البنود مسؤوليتك أنت أيضاً، لأنك صاحب القرار.
الأسئلة الشائعة
هل رسوم القرض العقاري كاش أعلى من رسوم التمويل العقاري العادي؟
البنود في الأصل من النوع نفسه لأن القرض العقاري كاش تمويل عقاري حقيقي فيه تقييم وإفراغ ورهن. قيمتها تختلف حسب البنك والعقار والصفقة، فاطلب بيانها كتابياً لملفك أنت.
من يدفع رسوم التقييم عادةً؟
غالباً يتحملها طالب التمويل، لكن هذا يختلف حسب البنك والجهة، وبعض الجهات تطلبها قبل الزيارة. اسأل قبل الدفع: من المستفيد، وهل المبلغ مسترد إن لم تكتمل الصفقة؟
هل يتحمل البائع شيئاً من المصاريف؟
يتحمل البائع عادةً ما يخص تجهيز عقاره للبيع، مثل تصحيح وضع الصك أو فك رهن سابق عليه. أما تقسيم بقية البنود فيحكمه اتفاقكما المكتوب، فلا تفترض شيئاً لم يُكتب.
هل توجد أتعاب للجهة التي ترتب معاملتك؟
اسأل عن أي أتعاب تخص الجهة التي ترتب معاملتك واطلبها مكتوبة قبل البدء، مع ما تشمله وما لا تشمله. ولا تدفع لأي جهة مبلغاً لا يقابله مستند واضح باسمها.