الإجابة المختصرة
التقييم العقاري زيارة يعاين فيها مقيّم يقبله البنك العقار، ثم يكتب تقريراً بقيمته السوقية. البنك يبني مبلغ التمويل على هذه القيمة وسياسته، لا على ثمن البائع وحده. في الزيارة يُفحص الموقع والمساحة وحالة البناء ومطابقته للصك والرخصة. تجهيز المستندات وتسهيل الدخول للعقار أهم ما يقع على جانبك.
لمن هذه المقالة
- من وصل ملفه إلى مرحلة التقييم بعد الموافقة المبدئية ويريد أن يعرف ما الذي ينتظره.
- من يريد أن يتجنب تقييماً منخفضاً سببه نقص في المستندات أو صعوبة في المعاينة.
- البائع الذي يريد أن يجهز عقاره قبل الزيارة.
- لا تناسبك إن كان سؤالك عن الفرق بين السعر والتقييم والتمويل، فهذا في الفرق بين سعر العقار وقيمة التمويل وقيمة التقييم.
لماذا يحتاج البنك إلى التقييم العقاري أصلاً؟
العقار في التمويل العقاري ضمان البنك. بعد الإفراغ يُرهن العقار لصالحه حتى تسدد التمويل. لذلك يريد البنك رأياً مستقلاً في قيمته قبل أن يعتمد المبلغ.
في القرض العقاري كاش للتقييم وزن إضافي. العقار بناء ذاتي منخفض التكلفة، والفرق بين التمويل وثمنه هو ما يصلك سيولةً. أي تغير في قيمة التقييم قد ينعكس على مبلغ التمويل نفسه، وبالتالي على السيولة.
ما الذي يحدث في زيارة المقيّم؟
الزيارة نفسها عملية وهادئة. لا مقابلة ولا أسئلة عن راتبك. ما يحدث عادةً:
- التحقق من الهوية العقارية: يطابق المقيّم موقع العقار وحدوده مع بيانات الصك.
- المعاينة الخارجية: الشارع، والواجهات، وحالة السور والمداخل، والخدمات المحيطة.
- المعاينة الداخلية: الغرف والمرافق، وجودة التشطيب، وأي تشققات أو رطوبة أو أعمال ناقصة.
- قياس المساحات أو مطابقتها: مقارنة ما هو مبني فعلاً بما في رخصة البناء والمخططات.
- التصوير والتوثيق: صور تدعم التقرير وتوضح حالة العقار.
- المقارنة بالسوق: بعد الزيارة يقارن المقيّم العقار بعقارات مشابهة في المنطقة نفسها.
بعدها يُكتب تقرير التقييم ويُرسل إلى البنك. أنت لا تتلقى النتيجة من المقيّم مباشرة في الغالب، بل تعرفها عبر البنك أو من يتابع ملفك.
ما الذي يؤثر على نتيجة التقييم العقاري؟
| العامل | كيف يؤثر | هل بيدك شيء؟ |
|---|---|---|
| الموقع والحي | قرب الخدمات وحركة البيع في المنطقة يرفعان القيمة أو يخفضانها | قليلاً، عند اختيار العقار |
| مطابقة الصك والرخصة | أي اختلاف بين المبني والمرخص قد يُخفض القيمة أو يوقف التمويل | نعم، بالتأكد مبكراً |
| حالة البناء والتشطيب | العيوب الظاهرة تخفض التقييم | جزئياً، بإصلاح البسيط قبل الزيارة |
| اكتمال البناء | العقار غير المكتمل قد لا يقبله البنك أصلاً | نعم، باختيار عقار مكتمل |
| توصيل الخدمات | غياب الكهرباء أو الماء قد يؤثر على القبول | نعم، بالتأكد قبل الموعد |
| العقارات المشابهة | أسعار البيع الفعلية حول العقار مرجع أساسي | لا |
| ثمن الاتفاق مع البائع | لا يرفع التقييم، فالمقيّم يقدر قيمة السوق لا ما اتفقتما عليه | لا |
العامل الأخير يفاجئ كثيرين. الاتفاق على ثمن أعلى لا يجعل التقييم أعلى. التقييم مستقل عن العقد بينك وبين البائع.
مثال توضيحي: أثر التقييم على السيولة
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
موظف في القطاع الصحي براتب 20,000 ريال بلا التزامات، قدرة قسطه المفترضة 7,000 ريال، فيكون تمويله المتوقع على 25 سنة 7 × 150,000 = 1,050,000 ريال، والعقار المتفق عليه بثمن 350,000 ريال.
| البند | التقييم جاء مطابقاً | التقييم جاء أقل |
|---|---|---|
| قيمة التقييم | 350,000 ريال | 310,000 ريال |
| ثمن العقار للبائع | 350,000 ريال | 350,000 ريال |
| مبلغ التمويل المعتمد | 1,050,000 ريال | 1,010,000 ريال |
| المصاريف المصاحبة | 50,000 ريال | 50,000 ريال |
| السيولة المتبقية | 650,000 ريال | 610,000 ريال |
في العمود الثاني افترضنا أن البنك خفض التمويل بمقدار الفرق في التقييم، أي 40,000 ريال، والبائع لم يخفض ثمنه. الحساب: 1,010,000 - 350,000 - 50,000 = 610,000 ريال. ومعامل 150,000 لكل 1,000 ريال من القسط افتراض للشرح، لا سعر بنك ولا عرضه. طريقة البنك في التعامل مع التقييم الأقل تختلف، وهذا افتراض للتوضيح فقط.
قائمة تجهيز قبل زيارة التقييم
مستندات
- [ ] صورة الصك سارية وبيانات المالك مطابقة.
- [ ] رخصة البناء والمخططات المعتمدة إن وُجدت.
- [ ] شهادة إتمام البناء إن كانت مطلوبة في حالة العقار.
- [ ] بيانات التواصل مع المالك أو وكيله لترتيب الدخول.
العقار نفسه
- [ ] العقار مفتوح ويمكن دخول كل غرفه ومرافقه.
- [ ] الكهرباء والماء موصولان إن أمكن.
- [ ] الإصلاحات البسيطة الظاهرة منتهية (تسرب، كسر، أبواب ناقصة).
- [ ] لا مخلفات بناء تحجب الأرضيات أو الجدران.
- [ ] لا إضافات مبنية خارج الرخصة دون معالجتها مسبقاً.
التواصل
- [ ] رقم البائع أو وكيله عند من ينسق الموعد.
- [ ] شخص متاح في الموقع يفتح العقار في الوقت المحدد.
في سيولة الإعمار ننسق موعد التقييم ونتابعه عنك عن بعد، فلا يلزم أن تسافر إلى المنطقة التي فيها العقار. ما نحتاجه منك سرعة الرد إن طُلب مستند أو توضيح.
خطوات مرحلة التقييم العقاري
- تأكيد العقار المختار: بعد الموافقة المبدئية يُحدد العقار في حدود التمويل.
- طلب التقييم: يُرفع الطلب للمقيّم بحسب إجراءات البنك.
- تجهيز العقار والمستندات: وفق القائمة أعلاه، قبل الموعد لا في يومه.
- الزيارة والمعاينة: يحضرها المالك أو من يمثله، ولا يلزم حضورك.
- صدور تقرير التقييم: يصل البنك ويُبنى عليه القرار في الدراسة النهائية.
- قراءة الأثر: إن جاءت القيمة أقل من المتوقع، اطلب حساباً جديداً للسيولة قبل أي قرار.
بعد التقييم ينتقل الملف إلى الموافقة النهائية على التمويل العقاري.
أخطاء شائعة
- الاعتماد على ثمن البائع: ثمن الاتفاق ليس دليلاً على القيمة. المقيّم يقيس السوق لا العقد.
- عقار مغلق يوم الزيارة: موعد ضائع يعني موعداً جديداً وانتظاراً إضافياً.
- إخفاء مخالفة في البناء: الملحق غير المرخص يظهر في المعاينة، وظهوره متأخراً أسوأ من معالجته مبكراً.
- محاولة التأثير على المقيّم: أي ضغط أو عرض على المقيّم تصرف خاطئ وقد يضر ملفك كله.
- إنفاق السيولة قبل التقرير: المبلغ لا يُعرف بدقة قبل التقييم والموافقة النهائية.
الأسئلة الشائعة
هل يجب أن أحضر زيارة التقييم العقاري بنفسي؟
في القرض العقاري كاش لا يلزم حضورك عادةً. المهم أن يتمكن المقيّم من دخول العقار ومعاينته، وأن تكون المستندات جاهزة. ننسق ذلك عنك عن بعد مع البائع والجهات المعنية.
من يختار المقيّم العقاري؟
التقييم في التمويل العقاري يتم عبر مقيّم يقبله البنك الممول بحسب سياسته. لا يُعتمد عادةً تقييم يحضره البائع أو المشتري من جهته.
هل أستطيع الاعتراض على تقرير التقييم؟
بعض البنوك تتيح طلب مراجعة إن وُجد خطأ واضح في البيانات، مثل مساحة خاطئة. أما الاختلاف في الرأي حول السعر فقلما يغير النتيجة. اسأل البنك عن إجرائه في حالتك.
ماذا يحدث إذا جاء التقييم أقل من ثمن العقار؟
قد يمول البنك على أساس التقييم الأقل، فيقل التمويل أو تقل السيولة. الخيارات عادةً التفاوض مع البائع، أو اختيار عقار آخر، أو قبول المبلغ الجديد بعد حسابه.