الإجابة المختصرة
هذه مصطلحات التمويل العقاري كما ستسمعها في صفقة القرض العقاري كاش، مع سطر واحد لكل مصطلح وما يعنيه لمبلغ السيولة تحديداً. أهمها: مبلغ التمويل، والسيولة المتبقية، والتقييم، والموافقة المبدئية، والإفراغ، والرهن، والصرف في الحساب. المصطلح الواحد قد يعني في الكاش شيئاً يختلف عن معناه في شراء بيت للسكن، فاقرأه بهذه العين.
لمن هذه المقالة
- من سيبدأ في القرض العقاري كاش ويريد أن يفهم الكلمات قبل أن يسمعها من البنك أو الجهة.
- من وصله عرض أو رسالة فيها مصطلح لا يعرف أثره على السيولة.
- من يقرأ عقد التمويل ويريد مرجعاً سريعاً بجانبه.
- لا تناسبك إن كنت تريد شرحاً عاماً لمراحل التمويل العقاري المعتاد. تجده في مصطلحات التمويل العقاري التي ستسمعها في البنك. وإن كانت مصطلحات التعثر هي ما يشغلك فراجع قاموس مصطلحات التعثر.
مصطلحات التمويل العقاري التي تأخذ معنى خاصاً في الكاش
هذا القاموس لا يعيد تعريف التمويل العقاري. هو يجيب عن سؤال واحد لكل مصطلح: ماذا يغيّر في السيولة التي ستصلك، أو في ما ستسدده؟ رتبناه في أربع مجموعات حسب السؤال الذي يخدمه.
المجموعة الأولى: كم يصلك؟
مبلغ التمويل
المبلغ الكلي الذي يموله البنك وتسدده. في الكاش: هو الرقم الذي يُحسب عليه قسطك، لا السيولة. لا تخلط بينهما حين تقرأ العرض.
ثمن العقار
ما يُدفع للبائع مقابل عقار البناء الذاتي. في الكاش: كلما انخفض بقي من التمويل أكثر لك، بشرط أن يقبله البنك في التقييم.
المصاريف المصاحبة
كل ما يُخصم حول الصفقة غير ثمن العقار، كالتقييم والإجراءات. في الكاش: تُطرح من التمويل قبل أن يتحدد ما يصلك، فاطلب بيانها مكتوباً.
السيولة المتبقية
ما يبقى من مبلغ التمويل بعد ثمن العقار والمصاريف، ويُصرف لك نقداً. في الكاش: هي الهدف من الصفقة، لكنها جزء من دين تسدده كاملاً.
الحد المعلن
السقف الذي تعلنه الجهة لمبالغها، وفي الموقع: تمويل يصل إلى 4,000,000 ريال، وسيولة تصل إلى 2,000,000 ريال. في الكاش: هو حد أعلى، لا رقمك أنت. رقمك يحدده ملفك.
المجموعة الثانية: ماذا تملك وما الذي يقيدك؟
عقار البناء الذاتي منخفض التكلفة
عقار في المنطقة التي تختارها حسب تمويلك، ثمنه أقل بكثير من مبلغ التمويل. في الكاش: ليس بالضرورة بيتاً تسكنه. دوره أن يكون أصلاً حقيقياً باسمك يقبله البنك.
الإفراغ
تسجيل انتقال الملكية إلى اسمك في الصك. في الكاش: هو البوابة التي تسبق صرف السيولة، فلا سيولة قبل أن يتم.
الرهن
قيد لصالح البنك على صك العقار حتى تسدد التمويل. في الكاش: العقار الصغير يضمن التمويل كله، بما فيه السيولة التي أنفقتها. فلا تفكر في بيعه دون ترتيب مع البنك.
فك الرهن
رفع قيد البنك عن الصك بعد آخر سداد. في الكاش: هو اللحظة التي يصبح فيها العقار حراً لك فعلاً، وقد تكون بعيدة. ما تملكه قبلها وبعدها في ماذا تملك بعد الصرف.
المجموعة الثالثة: متى ومن يقرر؟
الموافقة المبدئية
رأي أولي من البنك في ملفك قبل اكتمال الصفقة. في الكاش: منها تُقدّر السيولة لأول مرة، لكنه تقدير. لا تبنِ عليه التزامات قبل الرقم النهائي.
التقييم العقاري
تقدير قيمة العقار عند البنك. في الكاش: نتيجته قد تغير مبلغ التمويل أو تطلب عقاراً آخر، فتتغير السيولة معه. الفرق بين السعر والتقييم والتمويل مشروح في الفرق بين سعر العقار وقيمة التمويل وقيمة التقييم.
البائع
مالك عقار البناء الذاتي الذي يستلم ثمنه. في الكاش: طرف رابع بجانبك والبنك والمقيّم، ودوره ينتهي بالإفراغ. تفصيل الأطراف في أطراف القرض العقاري كاش.
الصرف في الحساب
إيداع التمويل في حسابك البنكي مباشرة. في الكاش: هنا يصبح المبلغ بين يديك، ومعه تبدأ مسؤولية إدارته. التوقيت في صرف السيولة بعد الإفراغ.
المجموعة الرابعة: الخدمة وما تسدده
الإنجاز عن بعد
إتمام الإجراءات دون حضورك شخصياً. في الكاش: يسمح لك بأن يكون العقار في منطقة غير التي تسكنها. في سيولة الإعمار ننجز الإجراءات عن بعد، ونتعامل مع جميع البنوك ونقترح المناسب لملفك.
السداد المسبق للالتزامات
أن تسدد الجهة ديونك أولاً ثم تسترد ما سددته من التمويل عند صرفه. في الكاش: المبلغ المسترد يُطرح من السيولة، ولا فائدة عليه من سيولة الإعمار. تفصيل الآلية في سداد المديونيات.
حصة السيولة من القسط
الجزء من قسطك الشهري الذي يقابل المبلغ النقدي وحده. في الكاش: ليس مصطلحاً في العقد، لكنه أصدق رقم يخبرك بثمن السيولة. طريقة حسابه في السيولة ليست منحة.
إجمالي ما تسدده
القسط مضروباً في عدد الأشهر. في الكاش: قارنه بالسيولة التي استلمتها، لا بمبلغ التمويل وحده.
مثال توضيحي: المصطلحات في ورقة واحدة
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
موظف أرامكو صافي راتبه 25,000 ريال، عليه بطاقة ائتمانية سددتها الجهة قبل الصرف:
| المصطلح | الرقم في ملفه |
|---|---|
| مبلغ التمويل | 1,200,000 ريال |
| ثمن العقار | 360,000 ريال |
| المصاريف المصاحبة | 40,000 ريال |
| السداد المسبق للالتزامات | 50,000 ريال |
| السيولة المتبقية التي تصل حسابه | 750,000 ريال |
الحساب: 360,000 و40,000 و50,000 مجموعها 450,000 ريال. ومن 1,200,000 يبقى 750,000 ريال. لاحظ أن القسط يُحسب على 1,200,000 لا على 750,000.
جدول: المصطلح والسؤال الذي تطرحه
| حين تسمع | اسأل |
|---|---|
| موافقة مبدئية | كم السيولة المقدّرة منها، وما الذي قد يغيرها؟ |
| التقييم | ماذا يحدث للتمويل لو جاء التقييم أقل؟ |
| المصاريف | ما بنودها بالتفصيل، ومكتوبة؟ |
| الإفراغ | ما الخطوة التي تليه حتى الصرف؟ |
| الرهن | ما الذي لا أستطيع فعله بالعقار حتى السداد؟ |
| الصرف | في أي حساب، وهل يُخصم منه شيء قبل وصوله؟ |
| القسط | على أي مبلغ حُسب، وكم الإجمالي؟ |
خطوات تستخدم بها القاموس
- اقرأ المجموعة الأولى قبل أول اتصال: لتفهم من أين يأتي رقم السيولة.
- احتفظ بالجدول الأخير بجانبك: واطرح أسئلته عند كل مرحلة.
- املأ ورقة المثال بأرقامك: حين تصلك الموافقة المبدئية ثم النهائية.
- قارن الورقتين: أي رقم تغير بين المرحلتين، ولماذا؟
- عد إلى المجموعة الرابعة قبل التوقيع: واحسب حصة السيولة من القسط.
أخطاء شائعة
- معاملة مبلغ التمويل كأنه السيولة: الفرق بينهما قد يكون كبيراً، والقسط على الأكبر.
- اعتبار الموافقة المبدئية رقماً نهائياً: التقييم والمصاريف قد يغيران السيولة.
- نسيان أن العقار الصغير يضمن الدين كله: الرهن لا يخص ثمن العقار وحده.
- تجاهل السداد المسبق عند حساب ما يصلك: ما سُدد من ديونك يُسترد من التمويل قبل وصول الباقي.
- قراءة الحد المعلن كوعد شخصي: هو سقف عام، والبنك يقرر رقمك.
الأسئلة الشائعة
ما الفرق بين مبلغ التمويل والسيولة المتبقية؟
مبلغ التمويل هو كل ما يموله البنك وتسدده أنت. السيولة المتبقية هي ما يصلك نقداً منه بعد ثمن العقار والمصاريف. الأول أكبر دائماً، والقسط يُحسب عليه لا على السيولة.
لماذا يهمني التقييم العقاري في القرض العقاري كاش تحديداً؟
لأن العقار هو ما يستند إليه التمويل كله. إن جاء التقييم أقل من المتوقع فقد يتغير مبلغ التمويل أو يُطلب عقار آخر، وأي تغير في التمويل ينعكس مباشرة على السيولة التي تصلك.
هل الموافقة المبدئية تعني أن السيولة مؤكدة؟
لا. الموافقة المبدئية تقدير أولي لما قد يموله البنك، ومنه تُقدّر السيولة. الرقم النهائي يتحدد بعد التقييم والموافقة النهائية وحساب المصاريف، والقرار للبنك.
متى تصل السيولة بعد الإفراغ؟
تُصرف بعد إتمام الإفراغ وتسجيل الرهن، في حسابك البنكي مباشرة. التوقيت يختلف حسب البنك والإجراءات، فاسأل عن ترتيب الخطوات في ملفك تحديداً.