الإجابة المختصرة
الراتب المعتمد للتمويل هو الدخل الذي يقرر البنك أن يبني عليه حسبته، وليس المبلغ الذي ينزل في حسابك كل شهر. الإيداع قد يقل عنه بسبب خصومات من المصدر، وقد يزيد عليه بسبب إضافات متغيرة لا يعتمدها البنك عادةً. لذلك يختلف الرقمان، وتختلف معهما قدرتك على القسط ومبلغ السيولة.
لمن هذه المقالة
- من حسب قدرته من كشف حسابه ثم فوجئ برقم مختلف من البنك.
- موظف القطاع الخاص الذي يرى إيداعاً يتغير من شهر إلى شهر.
- من عليه سلفة من جهة عمله أو خصم ثابت قبل الإيداع.
- لا تناسبك إن كان سؤالك عن الأساسي والإجمالي وأي البدلات تُحسب، فهذا في الراتب الأساسي أم الإجمالي وهل يُحسب البدل في راتب التمويل العقاري؟.
رقمان من مصدرين مختلفين
الرقم الذي تعرفه أنت يأتي من تطبيق البنك: مبلغ الإيداع. أما الرقم الذي يعمل عليه البنك فيأتي من قراءة عدة مستندات معاً:
- تعريف الراتب من جهة العمل، ويذكر البنود قبل الخصومات عادةً. ما يجب أن يتضمنه مشروح في تعريف بالراتب للتمويل العقاري.
- البيانات المسجلة لدى الجهات الرسمية لموظفي القطاعات التي تتوفر لها.
- كشف الحساب لعدة أشهر، يقارن به البنك ما سبق.
الإيداع إذن واحد من ثلاثة مصادر، وأقلها ثباتاً.
ستة أسباب تجعل الرقمين يختلفان
| السبب | أثره على الإيداع | كيف قد يقرؤه البنك |
|---|---|---|
| اشتراك التأمينات المقتطع لموظف القطاع الخاص | ينقصه | لا ينقص الدخل في التعريف عادةً |
| سلفة من جهة العمل تُسدد من الراتب | ينقصه | قد يسأل عنها، ومعاملتها حسب سياسته |
| خصم غياب أو جزاء في شهر معين | ينقصه مؤقتاً | يقرأ الأشهر معاً لا شهراً واحداً |
| عمل إضافي أو مكافأة أو عمولة | يرفعه في بعض الأشهر | قد يستبعده أو يعامله بحذر |
| بدل يُصرف سنوياً لا شهرياً | لا يظهر في معظم الأشهر | يتوقف على سياسة البنك ومستنداتك |
| تأخر الإيداع أو نزول راتبين في شهر | يربك الصورة الشهرية | يحتاج تفسيراً من التعريف |
وهناك سبب سابع لا يغير الإيداع لكنه يغير النتيجة: أقساطك التي تُخصم من الحساب بعد نزول الراتب. هذه لا تنقص الراتب المعتمد، لكنها تُطرح من القدرة على القسط الجديد. وما يدخل في هذه الحسبة مشروح في ما يدخل في نسبة الاستقطاع وما لا يدخل.
مثال توضيحي: إيداعان مختلفان لراتب واحد
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. كل البنود مبالغ افتراضية للتوضيح.
موظف قطاع خاص، تعريف راتبه: أساسي 11,000 ريال، وبدل سكن شهري 3,000 ريال، وبدل نقل 1,000 ريال. المجموع 15,000 ريال.
| البند | شهر عادي | شهر فيه عمل إضافي |
|---|---|---|
| الراتب في التعريف | 15,000 ريال | 15,000 ريال |
| اشتراك التأمينات المقتطع | ناقص 1,080 ريال | ناقص 1,080 ريال |
| قسط سلفة جهة العمل | ناقص 1,000 ريال | ناقص 1,000 ريال |
| عمل إضافي | صفر | زائد 1,200 ريال |
| الإيداع في الحساب | 12,920 ريال | 14,120 ريال |
الموظف ينظر إلى حسابه فيرى رقمين. والبنك ينظر إلى التعريف فيرى رقماً ثالثاً.
كيف يغير هذا القدرة على القسط؟
بافتراضات أمثلتنا: راتب معتمد 15,000 ريال يقابله قسط ممكن 5,250 ريال بلا التزامات. وإن استبعد البنك بدل النقل فصار الراتب المعتمد 14,000 ريال، تنزل القدرة إلى 4,900 ريال.
الفرق 350 ريال في القسط. وعلى 25 سنة، بمعامل افتراضي 150,000 ريال لكل 1,000 ريال قسطاً، يساوي 52,500 ريال من التمويل، وهي تنقص من السيولة مباشرة. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
ولو كان على الموظف قرض شخصي قسطه 2,000 ريال يُخصم من الحساب، تنزل القدرة من 5,250 إلى 3,250 ريال، مع أن راتبه المعتمد لم يتغير.
أين يخطئ الحساب من كشف الحساب؟
- من يحسب على الإيداع العادي يقلل قدرته، لأن الاشتراك والسلفة مقتطعان قبل الإيداع.
- من يحسب على شهر العمل الإضافي يرفع قدرته فوق ما قد يقبله البنك.
- من ينسى أقساطه يحسب على راتب صحيح لكنه يتجاهل ما يُطرح من القدرة.
الأدق أن تبدأ من التعريف، ثم تسأل عن كل بند: هل هو ثابت أم متغير؟ ثم تطرح أقساطك القائمة.
إن كان جزء كبير من دخلك متغيراً
بعض الوظائف تعتمد على العمولة أو المناوبات أكثر من الراتب الثابت. هنا تكون الفجوة بين الإيداع والراتب المعتمد للتمويل أوسع من المعتاد. لا تحكم على ملفك من أفضل أشهرك، ولا من أسوئها. اجمع كشوف أشهر متتالية، واسأل جهة عملك هل يمكن أن يذكر التعريف ما هو ثابت وما هو متغير. ثم دع البنك يقرر ما يضمه، فطريقة التعامل مع الدخل المتغير تختلف من بنك إلى آخر حسب سياسته.
الخطوات
- اطلب تعريفاً بالراتب يفصل البنود، لا مجموعاً واحداً.
- ضع بجانبه كشف حسابك لعدة أشهر، وفسر لنفسك كل فرق بين الإيداع والتعريف.
- افصل البنود الثابتة عن المتغيرة، واحسب قدرتك على الثابتة وحدها.
- اطرح أقساطك القائمة كلها، ثم جرب الناتج في حاسبة التمويل العقاري.
- إن كانت عليك سلفة من جهة العمل، اعرف رصيدها ومتى تنتهي، فقد يسأل عنها البنك.
- اعرض ملفك على سيولة الإعمار. نتعامل مع جميع البنوك ونقترح البنك الأنسب لطريقة قراءة دخلك، وننجز الإجراءات عن بعد، والقرار النهائي للبنك. وتفاصيل المنتج في المرجع الكامل للقرض العقاري كاش.
أخطاء شائعة
- أخذ أعلى إيداع في السنة رقماً للراتب: شهر المكافأة ليس راتبك.
- ظن أن الإيداع المنخفض يُسقط الأهلية: الأهلية تُقرأ عادةً على الراتب المعتمد، وحدها المعتاد 10,000 ريال فأكثر، حسب سياسة البنك.
- إخفاء السلفة أو الخصم: البنك يرى الفرق في الكشف، والتفسير المسبق أفضل من سؤال متأخر.
- تغيير طريقة الإيداع قبل الطلب مباشرة: أي تغيير مفاجئ في الحساب يحتاج تفسيراً، فاسأل قبل أن تغير.
الأسئلة الشائعة
هل يحسب البنك التمويل على المبلغ الذي ينزل في حسابي؟
غالباً لا. يبني البنك حسبته على دخل يقرؤه من تعريف الراتب والبيانات الرسمية وكشف الحساب معاً، ثم يطرح التزاماتك من القدرة بطريقته. المبلغ المودع قرينة يقارن بها، لا الرقم الوحيد.
لماذا يكون الإيداع أقل من راتبي في التعريف؟
لأن بعض الخصومات تُقتطع قبل الإيداع، مثل اشتراك التأمينات لموظف القطاع الخاص، أو سلفة من جهة العمل، أو خصم غياب. التعريف يذكر الراتب قبل هذه الخصومات عادةً.
هل العمل الإضافي يرفع الراتب المعتمد للتمويل؟
لا تبنِ على ذلك. ما يتغير من شهر إلى شهر قد يستبعده البنك أو يعامله بحذر، حسب سياسته. احسب قدرتك على البنود الثابتة، واعتبر أي زيادة مكسباً إن قبلها البنك.
أقساطي تُخصم من حسابي بعد نزول الراتب، فهل تنقص راتبي عند البنك؟
لا تنقص الراتب نفسه، لكنها تُطرح من قدرتك على القسط الجديد. البنك يراها التزامات قائمة يعرفها من سجلك الائتماني، لا خصماً من الدخل.