الإجابة المختصرة
اختلاف مبلغ السيولة بين شخصين بالراتب نفسه طبيعي، لأن البنك لا يحسب على الراتب وحده. خمسة عوامل تصنع الفرق: الالتزامات الشهرية القائمة، والعمر وسنوات الخدمة التي تحدد المدة، وتصنيف جهة العمل، والسجل في سمة، وسياسة البنك نفسه. كل عامل يغير مبلغ التمويل، والسيولة هي ما يبقى منه بعد العقار والتكاليف.
لمن هذه المقالة
- من سمع رقماً من زميل أو قريب براتب مثل راتبه، ووصله رقم مختلف.
- من يريد أن يفهم أي جزء من ملفه يرفع سيولته أو يخفضها.
- من يستعد للتقديم على القرض العقاري كاش ويريد أن يعرف ما يمكنه تحسينه.
- لا تناسب من يبحث عن أمثلة مرتبة حسب شرائح الرواتب، فلها رواتب 15 إلى 25 ألفاً والقرض العقاري كاش.
لماذا لا يكفي الراتب؟
الراتب يحدد السقف النظري فقط. البنك يسأل بعده: كم يبقى من هذا الراتب لقسط جديد؟ وكم سنة يمكن أن يمتد التمويل؟ وما درجة ثقته في استمرار الدخل؟ وكيف تعامل صاحبه مع ديونه سابقاً؟
كل سؤال من هذه يقتطع من الرقم أو يضيف إليه. لذلك قد يجلس موظفان براتب واحد في مكتب واحد، ويخرج كل منهما برقم مختلف تماماً.
العوامل الخمسة وراء اختلاف مبلغ السيولة
الالتزامات الشهرية القائمة
الاستقطاع المسموح به من الراتب محدود حسب ضوابط البنك المركزي السعودي وسياسة البنك. كل قسط تدفعه اليوم يأخذ من هذه المساحة قبل القسط الجديد. قرض شخصي أو تمويل سيارة أو بطاقة ائتمانية تعني قسطاً عقارياً أصغر، وبالتالي تمويلاً أقل. التفصيل في الالتزامات الشهرية والتمويل.
العمر وسنوات الخدمة
المدة تنتهي عادةً قبل سن معين أو مع التقاعد، حسب سياسة البنك. من عمره 35 سنة قد تتاح له مدة طويلة، ومن عمره 52 سنة تتاح له مدة أقصر. القسط نفسه على مدة أقصر يعني تمويلاً أصغر بكثير.
تصنيف جهة العمل
البنوك تصنف جهات العمل حسب استقرارها. الجهة الحكومية والشركات الكبيرة المصنفة تُقرأ عادةً بارتياح أكبر. أما الجهة غير المصنفة فقد يحتسب البنك راتبها بتحفظ، أو يطلب مدة خدمة أطول. راجع هل جهة العمل أهم من الراتب.
السجل في سمة
السجل النظيف لا يرفع المبلغ بذاته، لكنه يفتح الباب. التعثر القائم أو المتأخرات قد تغير القرار كله: رفض، أو شروط إضافية، أو طلب سداد قبل الصرف. ولهذا لا نضع لهذا العامل رقماً في المثال أدناه.
سياسة البنك
حتى لو تطابق الملفان، يختلف بنك عن آخر في قراءة البدلات، وفي المدة القصوى، وفي قبول العقار في منطقة معينة. هذه الفكرة مشروحة في لماذا لا يعطيك كل بنك المبلغ نفسه.
مثال توضيحي: سلّم من ملف واحد إلى أربعة ملفات
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
كل الملفات التالية براتب 20,000 ريال، وبافتراض عقار ثمنه 350,000 ريال دون تكاليف أخرى. قدرة القسط المفترضة بلا التزامات 7,000 ريال، وكل التزام قائم يخفضها ريالاً بريال. عوامل الحساب افتراضات للشرح، وليست سعراً أو عرضاً من بنك.
| الملف | ما الذي تغير | القسط المتاح | المدة | التمويل التقريبي | السيولة التقريبية |
|---|---|---|---|---|---|
| أ | بلا التزامات | 7,000 ريال | 25 سنة | 1,050,000 ريال | 700,000 ريال |
| ب | عليه قسط شخصي 1,000 ريال | 6,000 ريال | 25 سنة | 900,000 ريال | 550,000 ريال |
| ج | مثل ب، لكن المدة 20 سنة | 6,000 ريال | 20 سنة | 810,000 ريال | 460,000 ريال |
| د | عليه التزامان مجموعهما 2,000 ريال والمدة 15 سنة | 5,000 ريال | 15 سنة | 575,000 ريال | 225,000 ريال |
| هـ | مثل د، وعليه تعثر قائم في سمة | يقرره البنك | يقرره البنك | قد يُرفض أو يُشترط السداد أولاً | غير محدد |
السيولة في كل سطر تساوي التمويل ناقص 350,000 ريال للعقار.
كيف تقرأ السلّم؟
- من أ إلى ب: التزام 1,000 ريال أنقص التمويل 150,000 ريال على 25 سنة، فانخفضت السيولة بالمبلغ نفسه.
- من ب إلى ج: القسط المتاح لم يتغير، لكن قصر المدة من 25 إلى 20 سنة أنقص التمويل والسيولة 90,000 ريال.
- من ج إلى د: زاد الالتزام 1,000 ريال أخرى وقصرت المدة إلى 15 سنة، فانخفضت السيولة إلى 225,000 ريال.
- عند هـ: السؤال لم يعد "كم؟" بل "هل؟".
الراتب لم يتغير في أي سطر. ومع ذلك نزلت السيولة من 700,000 ريال إلى 225,000 ريال قبل الوصول إلى حالة التعثر.
ما الذي تستطيع تغييره؟
| العامل | قابل للتغيير؟ | ما تفعله |
|---|---|---|
| الالتزامات | نعم غالباً | سداد أو إعادة ترتيب قبل التقديم، بأرقام البنك |
| السجل في سمة | نعم مع الوقت | معالجة المتعثرات ومتابعة التحديث |
| المدة | محدود | لا تغيرها، لكن اعرفها بدقة قبل الحساب |
| جهة العمل | نادراً | ابحث عن البنك الذي يقرأ جهتك بارتياح |
| سياسة البنك | لا تغيرها | لكن تختار البنك |
في مسار سيولة الإعمار، إن كانت الالتزامات هي ما يثقل ملفك، تسدد الشركة مديونياتك أولاً ثم تسترد ما سددته من التمويل العقاري عند صرفه دون فائدة على هذا المبلغ. التفاصيل في سداد المديونيات.
الخطوات: كيف تعرف مصدر الفرق في ملفك
- اكتب ملفك بالعوامل الخمسة: الراتب وتفاصيله، والأقساط، والعمر وسنوات الخدمة، وجهة العمل، ووضعك في سمة.
- قارن بنفس الطريقة لا بالراتب: إن قارنت بزميل، فقارن العوامل الخمسة كلها.
- جرّب أثر كل عامل في [حاسبة التمويل العقاري](/calculator/mortgage): غيّر الالتزامات أو المدة وحدها وراقب النتيجة.
- حدد ما يمكن تغييره: وابدأ به قبل التقديم.
- اعرض ملفك على جهة تقرأه على أكثر من بنك: فالبنك المناسب قد يغير الرقم دون أن يتغير ملفك.
أخطاء شائعة
- بناء التوقعات على رقم زميل: راتبه مثل راتبك، لكن ملفه ليس ملفك.
- إخفاء التزام صغير: سيظهر في سمة، ويغير الرقم في آخر لحظة.
- افتراض أطول مدة: المدة المتاحة لك يحددها عمرك وسياسة البنك، لا رغبتك.
- الظن أن السجل النظيف يرفع المبلغ: هو يفتح الباب، والمبلغ تحدده العوامل الأخرى.
- التوقف عند رقم بنك واحد: بنك آخر قد يقرأ جهة عملك أو بدلاتك بشكل مختلف.
الأسئلة الشائعة
لماذا حصل زميلي على سيولة أكبر وراتبه مثل راتبي؟
لأن البنك لا يقرأ الراتب وحده. الالتزامات القائمة، وعمرك وسنوات خدمتك المتبقية، وتصنيف جهة عملك، وسجلك في سمة، وسياسة البنك نفسه، كلها تغير مبلغ التمويل ومعه السيولة.
أي العوامل يؤثر أكثر في اختلاف مبلغ السيولة؟
يختلف من ملف لآخر. في كثير من الحالات يكون الالتزام الشهري القائم والمدة المتاحة هما الأثقل، أما السجل الائتماني المتعثر فقد يؤثر في القبول نفسه لا في المبلغ فقط.
هل أستطيع تقليص الفرق بيني وبين ملف أقوى؟
بعض العوامل قابلة للتغيير مثل الالتزامات والسجل، وبعضها لا يتغير بسرعة مثل العمر وجهة العمل. ابدأ بما تستطيع تغييره، واسأل عن البنك الذي يناسب ملفك كما هو.
هل يعطي كل بنك الرقم نفسه لملفي؟
ليس بالضرورة. كل بنك يطبق سياسته ضمن ضوابط البنك المركزي السعودي، فقد يختلف المبلغ لملف واحد بين بنك وآخر. لهذا نقرأ الملف على أكثر من بنك ونقترح الأنسب.