الإجابة المختصرة
حين يأتي التقييم أقل من سعر البيع والسعر ثابت، قد يخفض البنك التمويل بمقدار الفارق، فينقص من سيولتك ريالاً بريال. في مثالنا التوضيحي فارق 50,000 ريال أنزل السيولة من 450,500 إلى 400,500 ريال. وإن خفض البائع السعر إلى قيمة التقييم ارتفعت إلى 500,500 ريال. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
لمن هذه المقالة
- من اتفق مع بائع على سعر، ثم وصله تقييم أقل منه.
- من يريد أن يعرف كم يساوي الفارق بالريال قبل أن يفاوض.
- من يقارن بين الدفع، والتفاوض، وتغيير العقار.
- لا تناسبك إن كنت تبحث عن معنى الأرقام الثلاثة نفسها، فهذا في الفرق بين سعر العقار وقيمة التمويل وقيمة التقييم.
موقف يتكرر: الاتصال بعد زيارة المقيّم
اتفقت على عقار بناء ذاتي منخفض التكلفة بسعر 380,000 ريال. زار المقيّم العقار، وجاء التقييم 330,000 ريال. الطلب لم يُرفض، لكن رقم السيولة الذي كنت تنتظره لم يعد صحيحاً.
السبب أن التمويل في القرض العقاري كاش يقف عند أقل حدين: حد راتبك، وحد العقار كما يقبله البنك حسب سياسته وتقييمه. والسيولة هي ما يبقى بعد ثمن العقار والتكاليف. فأي تغيير في التمويل أو الثمن يظهر في السيولة مباشرة. وشرح الحدين بتفصيل في هل تتغير السيولة إذا تغير تقييم العقار.
الملف الافتراضي
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. المعاملات افتراضات للشرح، وليست ربحاً معلناً ولا عرضاً من أي بنك.
| البند | الافتراض |
|---|---|
| الراتب | 18,000 ريال بلا التزامات |
| القدرة على القسط | 6,300 ريال |
| التمويل مقابل كل 1,000 ريال قسط على 20 سنة | 135,000 ريال |
| حد الراتب للتمويل | 850,500 ريال |
| سعر البيع المتفق عليه | 380,000 ريال |
| قيمة التقييم | 330,000 ريال |
| تكاليف أخرى تُخصم من التمويل | 20,000 ريال |
الحساب: 6.3 ضرب 135,000 يساوي 850,500 ريال. ونفترض أن البنك في هذا المثال يخفض التمويل بمقدار ما يزيد به السعر على التقييم. هذه طريقة افتراضية للشرح، وكل بنك يطبق سياسته.
التقييم أقل من سعر البيع: خمسة خيارات بالأرقام
| الخيار | السعر المدفوع | التمويل المعتمد | السيولة التي تصل |
|---|---|---|---|
| قبل التقييم (التوقع الأول) | 380,000 ريال | 850,500 ريال | 450,500 ريال |
| 1. الدفع بالسعر كما هو | 380,000 ريال | 800,500 ريال | 400,500 ريال |
| 2. البائع يخفض إلى التقييم | 330,000 ريال | 850,500 ريال | 500,500 ريال |
| 3. تقاسم الفارق مع البائع | 355,000 ريال | 825,500 ريال | 450,500 ريال |
| 4. عقار آخر بسعر يطابق تقييمه | 330,000 ريال | 850,500 ريال | 500,500 ريال |
| 5. الانسحاب | لا شيء | لا شيء | لا سيولة الآن |
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
طريقة الحساب: السيولة تساوي التمويل ناقص السعر ناقص 20,000 ريال.
- الخيار 1: 800,500 ناقص 380,000 ناقص 20,000 يساوي 400,500 ريال.
- الخيار 2: 850,500 ناقص 330,000 ناقص 20,000 يساوي 500,500 ريال.
- الخيار 3: الفارق صار 25,000 ريال، فالتمويل 825,500. ثم 825,500 ناقص 355,000 ناقص 20,000 يساوي 450,500 ريال.
الخيار 4 يعطي رقم الخيار 2 على الورق، لكنه يحتاج تقييماً جديداً ووقتاً إضافياً، وقد تظهر فيه مفاجأة أخرى.
لماذا يعيد كل ريال تخفيض ريالين؟
لاحظ الخيار 3. البائع خفض 25,000 ريال فقط، وعادت السيولة 50,000 ريال إلى ما كانت عليه قبل التقييم. السبب أن التخفيض يعمل مرتين في افتراض مثالنا:
- ينقص ما تدفعه للبائع بمقدار التخفيض.
- تصغر الفجوة بين السعر والتقييم، فيرتفع التمويل بالمقدار نفسه.
هذه أقوى ورقة في يدك عند التفاوض. تقرير التقييم ليس رأيك أنت، بل رقم سيواجهه أي مشترٍ بتمويل. لكن تذكر أن القاعدة هنا ناتجة عن افتراض المثال، فاسأل البنك كيف يعامل الفارق في ملفك قبل أن تبني عليها.
ومتى لا يغير التقييم شيئاً؟
إن كان حد الراتب منخفضاً والعقار رخيصاً جداً، قد يبقى الحد الحاكم هو راتبك، فلا يظهر أثر التقييم الأقل في التمويل. الحالة المعاكسة واردة أيضاً. لا تفترض أيهما ينطبق عليك، واطلب من البنك أن يسمي الحد الذي حكم عرضك.
قائمة فحص قبل أن ترد على البائع
- [ ] عندي رقم التقييم مكتوباً، لا منقولاً شفهياً.
- [ ] سألت البنك عن أثر الفارق على التمويل بالريال.
- [ ] حسبت السيولة في الخيارات الخمسة على أرقامي.
- [ ] راجعت ما كتبته في اتفاق العربون عن حالة التقييم الأقل.
- [ ] أعرف أقل سيولة أقبل بها قبل أن أبدأ التفاوض.
- [ ] سألت عن إمكانية مراجعة التقييم وشروطها إن كان عندي ما يبررها.
خطوات التعامل مع الفارق
- اطلب نتيجة التقييم وأثرها على العرض مكتوبين من البنك.
- احسب الفارق بالريال، ثم السيولة في كل خيار كما في الجدول.
- فاوض البائع بالتقرير، وابدأ بطلب السعر عند قيمة التقييم.
- إن لم يتحرك البائع، قرر بين الدفع من السيولة أو عقار آخر، بناءً على حاجتك المكتوبة.
- حدّث تقديرك في حاسبة التمويل العقاري، فالرقم الحقيقي يتغير مع سياسة البنك والعمر والمدة والالتزامات وتقييم العقار.
- في سيولة الإعمار نتعامل مع جميع البنوك ونقترح البنك المناسب، وننجز الإجراءات دون حضورك، والقرار النهائي للبنك. وعن الزيارة نفسها اقرأ التقييم العقاري في القرض العقاري كاش.
أخطاء شائعة
- دفع عربون كبير بلا شرط للتقييم: يضعف موقفك حين يأتي التقييم أقل.
- القبول بالسعر فوراً: الفارق يخرج من سيولتك، وقد يكون التفاوض أوفر ما تفعله.
- ظن أن التقييم الأعلى يرفع السيولة: إن كان راتبك هو الحد فلا تصلك الزيادة.
- تغيير العقار دون حساب الوقت: عقار جديد يعني تقييماً جديداً وانتظاراً جديداً.
- صرف السيولة قبل الرقم النهائي: الرقم يُعرف بعد التقييم واعتماد البنك.
الأسئلة الشائعة
إذا جاء التقييم أقل من سعر البيع، هل يُرفض طلب التمويل؟
ليس بالضرورة. الغالب أن يتغير المبلغ أو تتغير الصفقة، لا أن يُلغى الطلب. طريقة تعامل البنك مع الفارق تختلف حسب سياسته، فاسأله عن أثر التقييم على عرضك بالريال.
من يدفع الفارق بين السعر والتقييم في القرض العقاري كاش؟
إن بقي السعر كما هو وخفض البنك التمويل، فالفارق يخرج عملياً من سيولتك لا من جيبك المباشر. في مثالنا نقصت السيولة 50,000 ريال بمقدار الفارق. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
لماذا يعيد تخفيض البائع للسعر أكثر من قيمته إلى السيولة؟
في افتراض مثالنا يحدث أمران معاً: ينقص ما تدفعه للبائع، وتقل الفجوة التي يخصمها البنك من التمويل. فكل ريال تخفيض داخل الفجوة يعيد ريالين. هذا افتراض للشرح، وطريقة البنك هي الحكم.
هل أطلب تقييماً جديداً أم أغير العقار؟
اسأل البنك أولاً هل يتيح مراجعة التقييم وبأي شروط. إن لم يكن عندك ما يبرر المراجعة، فالتفاوض أو عقار آخر أقرب إلى الواقع. احسب الوقت وأي تكاليف جديدة قبل القرار.