الإجابة المختصرة
سيولة مليوني ريال تحتاج في مثالنا تمويلاً نحو 2,400,000 ريال، وقسطاً نحو 16,000 ريال على 25 سنة، أي راتباً بين 40,000 و50,000 ريال بلا التزامات. وكلما قصرت المدة ارتفع الراتب اللازم. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. والرقم سقف معلن، لا مبلغ يصل إليه كل صاحب راتب.
لمن هذه المقالة
- من يضع المليونين هدفاً، ويريد أن يعرف المسافة بين راتبه وهذا الرقم.
- من يقارن بين مدد مختلفة أو بين عقارين، ويريد أثر ذلك على الراتب المطلوب.
- لا تناسبك إن كان راتبك 50 ألفاً وتريد جواباً سريعاً عن حالتك، فالأقرب راتب 50 ألف وسيولة مليوني ريال.
- ولا تناسبك إن كان هدفك رقماً أصغر، فابدأ من سيولة مليون ريال: الراتب اللازم.
الحساب العكسي لسيولة مليوني ريال
أغلب الناس يسألون: كم تصلني سيولة؟ هنا نعكس الاتجاه ونبدأ من الرقم الأخير، ونرجع مرحلة مرحلة حتى نصل إلى الراتب.
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. المعاملات والتكاليف افتراضات للتوضيح، وليست سعراً ولا عرضاً من أي بنك.
المرحلة الأولى: من السيولة إلى التمويل
في القرض العقاري كاش لا تصلك السيولة إلا بعد ثمن العقار. فنضيف إلى المبلغ المستهدف ما سيُطرح منه:
| البند | المبلغ |
|---|---|
| السيولة المستهدفة | 2,000,000 ريال |
| عقار منخفض التكلفة تستطيع تسميته (افتراض) | 350,000 ريال |
| مصاريف الصفقة (افتراض) | 50,000 ريال |
| التمويل المطلوب | 2,400,000 ريال |
هذا الرقم دون الحد المعلن للتمويل وهو 4,000,000 ريال. فالعائق ليس سقف التمويل، بل القسط الذي يتطلبه.
المرحلة الثانية: من التمويل إلى القسط
نفترض أن كل 1,000 ريال من القسط تقابل تمويلاً بنحو 150,000 ريال على 25 سنة، و135,000 ريال على 20 سنة، و115,000 ريال على 15 سنة.
المرحلة الثالثة: من القسط إلى الراتب
نقارن القسط بالقدرة الافتراضية بلا التزامات: راتب 40,000 ريال يقابل 14,000 ريال، وراتب 50,000 ريال يقابل 17,500 ريال.
| المدة | الحساب | القسط التقريبي | أين يقع الراتب اللازم |
|---|---|---|---|
| 25 سنة | 2,400,000 ÷ 150,000 × 1,000 | 16,000 ريال | بين 40,000 و50,000 ريال |
| 20 سنة | 2,400,000 ÷ 135,000 × 1,000 | 17,780 ريال | فوق 50,000 ريال بقليل، فالقدرة تنقص 280 ريالاً |
| 15 سنة | 2,400,000 ÷ 115,000 × 1,000 | 20,870 ريال | أعلى من كل رواتب أمثلتنا، فالقدرة تنقص 3,370 ريالاً |
الخلاصة: المدة تحرك الراتب اللازم أكثر مما يتوقع كثيرون. ومن لا يتيح له عمره إلا مدة قصيرة قد يبتعد عن الرقم حتى مع راتب مرتفع جداً.
أين تقف الرواتب المرتفعة من أعلى سيولة نقدية؟
الآن الاتجاه المعاكس، لترى المسافة المتبقية. بلا التزامات، على 25 سنة، وبعد طرح 400,000 ريال للعقار والمصاريف. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
| الراتب | القسط الممكن | التمويل | السيولة | البعد عن المليونين |
|---|---|---|---|---|
| 30,000 ريال | 10,500 ريال | 1,575,000 ريال | 1,175,000 ريال | 825,000 ريال |
| 35,000 ريال | 12,250 ريال | 1,837,500 ريال | 1,437,500 ريال | 562,500 ريال |
| 40,000 ريال | 14,000 ريال | 2,100,000 ريال | 1,700,000 ريال | 300,000 ريال |
| 50,000 ريال | 17,500 ريال | 2,625,000 ريال | 2,225,000 ريال يتوقف عند السقف 2,000,000 ريال | 0 ريال |
في الصف الأخير تجاوز الحساب السقف، فيطبق الحد المعلن. ولا تحتاج عندها إلا إلى التمويل 2,400,000 ريال.
ما الذي يحرك الراتب المطلوب؟
راتبك ليس المتغير الوحيد. هذه أربع حالات لسيولة 2,000,000 ريال، والقسط المطلوب لكل حالة. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
| الحالة | التمويل المطلوب | 25 سنة | 20 سنة | 15 سنة |
|---|---|---|---|---|
| بناء ذاتي على أرض تملكها، بتكلفة ومصاريف 300,000 ريال | 2,300,000 ريال | 15,330 ريال | 17,040 ريال | 20,000 ريال |
| عقار ومصاريف 400,000 ريال | 2,400,000 ريال | 16,000 ريال | 17,780 ريال | 20,870 ريال |
| عقار ومصاريف 550,000 ريال | 2,550,000 ريال | 17,000 ريال | 18,890 ريال | 22,170 ريال |
| عقار ومصاريف 400,000 ريال مع ديون تُسدد 300,000 ريال | 2,700,000 ريال | 18,000 ريال | 20,000 ريال | 23,480 ريال |
اقرأ الجدول بقدرة 17,500 ريال لراتب 50,000 ريال. تتسع هذه القدرة للصفوف الثلاثة الأولى على 25 سنة، وللصف الأول فقط على 20 سنة، ولا لشيء على 15 سنة. أما الصف الرابع فيتجاوزها حتى على أطول مدة في المثال.
والديون حالة خاصة. إن كنت ستعالجها عبر سداد المديونيات، فإن سيولة الإعمار تسددها أولاً ثم تسترد ما سددته من التمويل العقاري عند صرفه، دون فائدة على هذا المبلغ. لكن مبلغها يبقى داخل التمويل، فيرفع القسط المطلوب.
خطوات الحساب على رقمك
- اكتب هدفك الحقيقي بالمبلغ. قد يكون أقل من السقف بكثير.
- أضف تكلفة عقار واقعي تستطيع تسميته، والمصاريف، وأي ديون ستُسدد.
- اقسم الناتج على معامل مدتك المتوقعة لتصل إلى القسط.
- اطرح أقساطك القائمة من قدرتك ريالاً بريال، ثم قارن.
- تحقق من رقمك في [حاسبة التمويل العقاري](/calculator/mortgage)، فالرقم الفعلي يتوقف على سياسة البنك وعمرك ومدتك والتزاماتك وتقييم العقار.
- اعرض ملفك للدراسة. نتعامل مع جميع البنوك ونقترح الأنسب لملفك، وننجز الإجراءات عن بعد، ويُصرف التمويل في حسابك مباشرة، والقرار للبنك.
أخطاء شائعة
- قسمة المليونين على المعامل مباشرة: هذا يعطي قسط السيولة فقط، وينسى العقار والمصاريف والديون.
- الخلط بين السقفين: تمويل يصل إلى 4,000,000 ريال لا يعني سيولة بالمبلغ نفسه، والفرق مشروح في الحد الأعلى للقرض العقاري كاش.
- افتراض أطول مدة: العمر وسنوات الخدمة قد لا يسمحان بها، وقد رأيت أثر ذلك على الراتب اللازم.
- حساب الراتب الإجمالي: الجدول يعمل بما يحتسبه البنك من الدخل، لا بكل ما يصلك.
- طلب المليونين بلا حاجة مكتوبة: القسط يعيش سنوات طويلة، فاسأل قبل ذلك عما تحتاجه فعلاً.
الأسئلة الشائعة
كم تمويلاً أحتاج للوصول إلى سيولة مليوني ريال؟
التمويل يجب أن يغطي المليونين وثمن العقار والمصاريف وأي ديون تُسدد منه. في مثالنا التوضيحي بعقار ومصاريف قدرها 400,000 ريال يكون التمويل 2,400,000 ريال، ويختلف ذلك حسب البنك والراتب والجهة.
هل راتب 40,000 ريال يكفي لسيولة 2,000,000 ريال؟
في افتراضاتنا لا يكفي وحده. قدرته 14,000 ريال تعطي تمويلاً 2,100,000 ريال على 25 سنة، فتبقى سيولة 1,700,000 ريال بعد العقار والمصاريف. والرقم الفعلي يحدده البنك.
هل يمكن أن تتجاوز السيولة مليوني ريال إذا كان راتبي أعلى؟
لا. الحد المعلن للسيولة يصل إلى 2,000,000 ريال مهما ارتفع الراتب أو التمويل. ما يزيد في القدرة لا يتحول إلى نقد إضافي.
لماذا تختلف نتيجتي في الحاسبة عن أرقام هذه المقالة؟
لأن هذه المقالة تستخدم معاملات مفترضة للتوضيح، والنتيجة تتغير بسياسة البنك وعمرك ومدتك والتزاماتك وتقييم العقار. استخدم الحاسبة للتقدير، والعرض الفعلي يأتي من البنك بعد دراسة الملف.