الإجابة المختصرة
شراء عقار جاهز بالدعم يحتاج إلى أربعة فحوص قبل العربون والتوقيع: أن تدخل الوحدة في منتجك المدعوم، وأن يكون الصك سليماً وخالياً من الموانع، وأن يدعم تقييم البنك السعر، وأن تكون حالة المبنى معروفة بفحص مستقل. إذا نقص فحص واحد، فقد تدفع فرقاً من مالك أو تعلق بعربون يصعب استرداده.
لمن هذه المقالة
- مستحق للدعم وجد وحدة جاهزة ويريد أن يعرف ما يفحصه قبل أن يدفع.
- من عرض عليه البائع عربوناً سريعاً "قبل أن تذهب الوحدة".
- من يقارن بين وحدات جاهزة ويريد معياراً واحداً للحكم.
- لا تناسبك إن كنت لم تحسم بين الجاهز والبيع على الخارطة، فابدأ بـ تحت الإنشاء أم جاهز في سكني.
لماذا الوحدة الجاهزة تحتاج إلى قائمة خاصة؟
الوحدة الجاهزة تبدو أبسط: تراها، وتدخلها، وتسأل عن سعرها. لكن سهولة الرؤية تخدع. فالبنك لا يمول ما يعجبك، بل ما يقبله ويقيّمه. ومنتج الدعم لا يشمل كل ما يُعرض للبيع. وعيوب المبنى لا تظهر دائماً في زيارة واحدة.
ولهذا رتبنا الفحوص بترتيب الخطر: ما قد يمنع الصفقة أولاً، ثم ما قد يكلفك مالاً.
قائمة الفحص قبل شراء عقار جاهز بالدعم
المجموعة الأولى: المنتج
- [ ] هل تدخل الوحدة في المنتج المدعوم الظاهر في حسابك؟ تأكد عبر منصة سكني.
- [ ] هل الجهة التي تتقدم إليها تقدم هذا المنتج لهذا النوع من العقار؟
- [ ] هل طلبك مسجل تمويلاً مدعوماً، لا تمويلاً عادياً؟
المجموعة الثانية: الصك والبائع
- [ ] هل الصك إلكتروني وبيانات الوحدة فيه تطابق الواقع؟
- [ ] هل العقار خالٍ من الرهن أو الموانع؟ وإن كان مرهوناً، فما الترتيب لفكه؟
- [ ] هل البائع هو المالك، أو معه وكالة سارية تشمل البيع؟
- [ ] للشقق: هل للوحدة صك مستقل؟
تفصيل فحص الصك في التحقق من صك العقار قبل التمويل.
المجموعة الثالثة: التقييم والمبلغ
- [ ] هل قيمة التقييم تدعم السعر المتفق عليه؟
- [ ] هل يكفي التمويل المتوقع لثمن الوحدة، وكم يبقى عليك من مالك؟
- [ ] هل يحتمل القسط الكامل ميزانيتك دون أن تطرح أي دعم متوقع؟
المجموعة الرابعة: المبنى
- [ ] تقرير فحص هندسي مستقل، بعرض سعر مكتوب من جهة الفحص.
- [ ] حالة التسربات والرطوبة والكهرباء والسباكة.
- [ ] ضمانات المطور أو البائع إن وجدت، مكتوبة لا شفهية.
- [ ] تكاليف الإصلاح المتوقعة، بعروض أسعار مكتوبة لا بتقدير البائع.
لماذا الفحص الهندسي وقد قيّم البنك العقار؟ لأن التقييم يقدر القيمة ولا يكشف كل عيب، والفرق مشروح في الفحص الهندسي قبل الشراء.
مثال: حين يأتي التقييم أقل من السعر
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
موظف براتب 16,000 ريال بلا التزامات، اتفق مبدئياً على وحدة جاهزة بسعر 900,000 ريال. نفترض للتوضيح أن قدرته على القسط 5,600 ريال، وأن كل 1,000 ريال من القسط تمول 150,000 ريال على 25 سنة، وأن تقييم البنك جاء 860,000 ريال، وأن البنك في هذا المثال لا يمول فوق التقييم. السعر والتقييم افتراضان للتوضيح، والعوامل ليست سعر بنك أو عرضاً منه. ولا نضع مبلغاً للدعم، فقيمته وصيغته من القنوات الرسمية.
| البند | المبلغ التقديري |
|---|---|
| سعر الوحدة المتفق عليه | 900,000 ريال |
| تقييم البنك المفترض | 860,000 ريال |
| أقصى تمويل حسب القدرة على 25 سنة | 840,000 ريال |
| التمويل الممكن في المثال (الأقل بين القدرة والتقييم) | 840,000 ريال |
| ما يبقى على المشتري من ماله | 60,000 ريال |
الحساب: 5.6 مضروبة في 150,000 تعطي 840,000 ريال، وهو أقل من التقييم 860,000 ريال، فيكون هو حد التمويل في المثال. ثم 900,000 ناقص 840,000 يبقى 60,000 ريال يدفعها المشتري، قبل أي تكاليف أخرى للشراء أو الإصلاح.
ما الدرس؟ لو دفع عربوناً غير مسترد قبل أن يعرف هذين الرقمين، لوجد نفسه أمام 60,000 ريال لم يحسبها. والرقم الحقيقي يتوقف على سياسة البنك وعمرك والمدة والتزاماتك وتقييم العقار. جرب أرقامك في حاسبة التمويل العقاري، وحالات التقييم المنخفض في مثال التقييم أقل من السعر.
الخطوات
- ثبّت منتجك وقدرتك. افتح حساب سكني، ثم قدّر قدرتك بالقسط الكامل.
- اطلب موافقة مبدئية قبل البحث الجاد. لتعرف سقفك قبل أن تتعلق بوحدة.
- افحص الصك والبائع. قبل أي مبلغ تدفعه.
- اسأل الجهة عن قبول الوحدة. للمنتج المدعوم تحديداً.
- انتظر التقييم. واجعل العربون، إن دفعته، مشروطاً كتابياً بنتيجة التمويل والتقييم.
- افحص المبنى فحصاً مستقلاً. وفاوض على ما يكشفه التقرير.
- راجع العرض النهائي ثم وقّع. وتأكد بعد الإفراغ من حالة طلبك في حساب الدعم.
في سيولة الإعمار نتعامل مع جميع البنوك ونقترح البنك المناسب لملفك في حلول التمويل العقاري، ونخدم أي منطقة في المملكة حسب ما يسمح به تمويلك، وننجز الإجراءات عن بعد. والقرار في التمويل وقبول العقار للبنك.
أخطاء شائعة
- دفع العربون تحت ضغط البائع: الوحدة التي تضيع أرخص من عربون لا يُسترد.
- افتراض أن كل وحدة جاهزة تدخل في الدعم: تحقق من المنتج أولاً.
- الاكتفاء بتقييم البنك عن الفحص: التقييم ليس تقريراً عن العيوب.
- نسيان الفرق بين السعر والتمويل: احسب ما يبقى عليك من مالك قبل الاتفاق.
- قبول وعود الإصلاح شفهياً: اكتبها في العقد أو اتركها.
الأسئلة الشائعة
هل كل وحدة جاهزة يمكن شراؤها بالدعم السكني؟
لا تفترض ذلك. الدعم مرتبط بمنتج محدد، والعقار يحتاج إلى أن يدخل في هذا المنتج وأن يقبله البنك ويقيّمه. تحقق من الأمرين عبر حسابك في سكني وجهة التمويل قبل أن تدفع أي مبلغ للبائع.
ماذا لو جاء تقييم البنك أقل من سعر الوحدة؟
يبني البنك التمويل عادةً على ما تسمح به سياسته وتقييمه، فيبقى الفرق عليك من مالك أو بالتفاوض مع البائع. لذلك اعرف التقييم قبل أن تلتزم بعربون كبير أو بشرط جزائي.
هل أحتاج إلى فحص هندسي لوحدة جديدة؟
الفحص مفيد حتى للوحدة الجديدة، لأن التقييم يقدر القيمة ولا يكشف كل العيوب. اطلب عرض سعر مكتوباً من جهة فحص مختصة، وقرر بعد قراءة تقريرها.
هل تختار لي سيولة الإعمار الوحدة أو تقبل أي عقار أقترحه؟
لا نقرر نيابة عنك أي عقار تشتري، ولا يكفي أن تقترح عقاراً ليُقبل. البنك يقبل العقار بمعاييره، ومنتج الدعم له شروطه. دورنا في حلولنا التمويلية اقتراح البنك المناسب لملفك وإنجاز الإجراءات عن بعد.