الإجابة المختصرة
نتيجة مقارنة القسط قبل وبعد ليست واحدة دائماً. في مثالنا الافتراضي، ثلاثة أقساط مجموعها 6,500 ريال صارت قسطاً واحداً: 4,000 ريال بتمويل 600,000 ريال، أو 6,670 ريال بتمويل 1,000,000 ريال. القرار الذي يحرك القسط هو حجم السيولة والمدة، لا الديون وحدها. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
لمن هذه المقالة
- من يسمع أن الحل يخفض الأقساط ويريد أن يتحقق بالأرقام.
- من عنده عدة أقساط ويفكر في توحيد الأقساط في تمويل عقاري واحد.
- من حصل على عرض ويريد أن يعرف هل هو أخف عليه شهرياً فعلاً، وبأي ثمن.
- لا تناسبك إن كنت تريد توزيع مبلغ التمويل نفسه بين العقار والديون والسيولة، فهذا في مثال سداد الديون بالتمويل العقاري. ولا تناسبك إن كنت تريد تفصيل الفترة بين السداد والصرف، فهي في شرح تدفق الأموال.
قبل الأرقام: ما الذي نقارنه؟
المقارنة العادلة تحتاج إلى ثلاثة شروط، وإلا خرجت بنتيجة مضللة:
- كل الأقساط في الكفتين: بما فيها الالتزام المنتظم الذي لن يدخل في السداد.
- السؤال عن الزمن: القسط القديم ينتهي قريباً غالباً، والقسط الجديد طويل المدى.
- ما تحصل عليه مقابل القسط: القسط القديم لا يعطيك شيئاً جديداً، والقسط الجديد يشمل عقاراً وقد يشمل سيولة.
وهناك تنبيه مهم: إن كان دينك متعثراً، فالقسط المكتوب في العقد قد لا يعود الرقم الحقيقي. قد تطالبك الجهة بالمبلغ كاملاً، وقد يكون على راتبك حجز. عندها يصبح رقم "قبل" في الجدول نظرياً، ويصبح وضعك الفعلي أثقل منه.
الحالة الأولى: مقارنة القسط قبل وبعد عند راتب 20,000 ريال
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
موظف عليه ديون بمبلغ إغلاق 180,000 ريال، بلا التزامات أخرى. الأرقام التالية افتراضات للشرح، وليست سعر بنك ولا عرضاً.
قبل الحل:
| الدين | مبلغ الإغلاق | القسط الشهري |
|---|---|---|
| قرض شخصي | 120,000 ريال | 3,400 ريال |
| بطاقة ائتمانية | 35,000 ريال | 1,700 ريال |
| مشتريات بالتقسيط | 25,000 ريال | 1,400 ريال |
| المجموع | 180,000 ريال | 6,500 ريال |
بعد الحل: نفترض عقاراً بثمن 350,000 ريال، ومدة 25 سنة، وأن كل 150,000 ريال من التمويل يقابلها قسط نحو 1,000 ريال. وما يتحمله راتب 20,000 ريال افتراضياً 7,000 ريال.
| حجم التمويل | القسط الجديد | الفرق عن 6,500 ريال | السيولة بعد العقار والسداد | يبقى من الراتب |
|---|---|---|---|---|
| 600,000 ريال | 4,000 ريال | أقل بمبلغ 2,500 ريال | 70,000 ريال | 16,000 ريال |
| 800,000 ريال | نحو 5,330 ريال | أقل بنحو 1,170 ريال | 270,000 ريال | نحو 14,670 ريال |
| 1,000,000 ريال | نحو 6,670 ريال | أعلى بنحو 170 ريال | 470,000 ريال | نحو 13,330 ريال |
قبل الحل كان يبقى من الراتب 13,500 ريال، أي 20,000 ناقص 6,500. السيولة في الجدول هي التمويل ناقص 350,000 ناقص 180,000، قبل أي تكاليف أخرى.
ماذا يقول الجدول؟
الديون الثلاثة أُغلقت في الصفوف كلها. ما تغير هو حجم التمويل فقط. لذلك فالقسط الجديد يعبر عن قرارك في السيولة أكثر مما يعبر عن ديونك.
في الصف الأخير أصبح لديه عقار و470,000 ريال نقداً، لكن شهره لم يصبح أخف. من دخل الحل لأنه مرهق بالأقساط، ثم طلب أعلى سيولة، قد يخرج بالإرهاق نفسه والتزام أطول.
وفي الصف الأول العكس: أخف قسط وأقل سيولة. أي صف يناسبك يتوقف على سؤال واحد: ما الذي ستفعله بالسيولة؟ إن كان لها استخدام واضح فقد يستحق القسط الأعلى ثمنها. وإن لم يكن لها استخدام، فأنت تدفع كل شهر مقابل مال لا تحتاجه.
وتذكر أن رقمك الحقيقي يعتمد على سياسة البنك وعمرك ومدة التمويل والتزاماتك وتقييم العقار. وقد يوافق البنك على مبلغ أقل مما طلبت، فلا تختر الصف قبل أن ترى العرض.
أثر المدة: القسط نفسه ليس ثابتاً
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
لنثبت التمويل عند 1,000,000 ريال، ونغير المدة. كل الأرقام افتراضية:
| المدة | القسط | هل يتسع له القسط الممكن (7,000 ريال)؟ | مجموع الأقساط |
|---|---|---|---|
| 15 سنة | 8,700 ريال | لا | 1,566,000 ريال |
| 20 سنة | 7,410 ريال | لا | 1,778,400 ريال |
| 25 سنة | 6,670 ريال | نعم | 2,001,000 ريال |
مجموع الأقساط هو القسط ضرب عدد الأشهر: 180 و240 و300. لاحظ الاتجاه: كلما طالت المدة خف القسط وزاد المجموع. المدة الأقصر هنا لا يتسع لها الراتب في هذا الحجم، فالحل المنطقي معها تمويل أصغر لا إجبار القسط. هذا التعارض مشروح في القسط الأقل أم التكلفة الأقل.
الحالة الثانية: راتب 12,000 ريال والتزام يبقى
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
ليست كل الحالات مريحة مثل الأولى. موظف براتب 12,000 ريال عليه ديون بمبلغ 90,000 ريال، وقسط سيارة منتظم 1,200 ريال لن يدخل في السداد.
ما يتحمله راتبه افتراضياً 4,200 ريال، وبعد خصم قسط السيارة يبقى 3,000 ريال. على 25 سنة يعطي ذلك 3 ضرب 150,000، أي تمويل نحو 450,000 ريال. وبعد عقار 350,000 ريال وسداد 90,000 ريال يبقى 10,000 ريال فقط.
| البند | قبل الحل | بعد الحل |
|---|---|---|
| قرض شخصي | 2,300 ريال | أُغلق |
| بطاقة ائتمانية | 800 ريال | أُغلقت |
| قسط السيارة | 1,200 ريال | 1,200 ريال |
| قسط التمويل العقاري | لا يوجد | 3,000 ريال |
| مجموع الأقساط الشهرية | 4,300 ريال | 4,200 ريال |
الفرق 100 ريال شهرياً، مع التزام أطول بكثير. صحيح أنه أغلق ديوناً متعثرة وأصبح لديه عقار، وهذا قد يكون سبباً وجيهاً. لكن لو كان هدفه تخفيف القسط وحده، فالأرقام لا تبرر ذلك. ولو كانت المدة 20 سنة، فالتمويل 3 ضرب 135,000 يساوي 405,000 ريال، ولن يكفي أصلاً لتغطية 440,000 ريال للعقار والسداد.
إن كانت أرقامك قريبة من هذه الحالة فراجع متى لا يناسب سداد الديون بالتمويل.
المقارنة التي لا يظهرها القسط
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
بالعودة إلى الحالة الأولى. لنفترض أن الديون تنتهي لو استمر سدادها بانتظام: القرض بعد 48 شهراً، والبطاقة بعد 24 شهراً، والتقسيط بعد 20 شهراً.
| الدين | الحساب | مجموع المدفوع قبل الحل |
|---|---|---|
| قرض شخصي | 3,400 ضرب 48 | 163,200 ريال |
| بطاقة ائتمانية | 1,700 ضرب 24 | 40,800 ريال |
| مشتريات بالتقسيط | 1,400 ضرب 20 | 28,000 ريال |
| المجموع | 232,000 ريال |
أما حصة 180,000 ريال داخل التمويل العقاري، فقسطها نحو 1,200 ريال لمدة 300 شهر، أي نحو 360,000 ريال. الديون نفسها كلفت في هذا الافتراض أكثر حين امتدت على مدة أطول، مع أن شهرك صار أخف بكثير فيما يخصها.
هذه المقارنة تخص جزء الديون وحده. مجموع أقساط التمويل كاملاً (2,001,000 ريال في حالة المليون) لا يصح وضعه أمام 232,000 ريال، لأنه يشمل عقاراً وسيولة أيضاً. التفصيل في التكلفة الإجمالية للتمويل.
جدول المقارنة بعيداً عن الأرقام
| وجه المقارنة | الأقساط المتفرقة | تمويل عقاري واحد |
|---|---|---|
| عدد الجهات الدائنة | عدة جهات ومواعيد | جهة واحدة وموعد واحد |
| نهاية الالتزام | أقرب عادةً | أبعد بكثير |
| الأصل مقابل القسط | لا يوجد غالباً | عقار باسمك مرهون للبنك |
| أثر التوقف عن السداد | تعثر ومطالبات | تعثر ومطالبات، مع رهن العقار |
| حرية الراتب بعد انتهاء الديون | تعود قريباً | تتأخر طوال مدة التمويل |
| وصول سيولة نقدية | لا | ممكن، حسب التمويل وثمن العقار |
لا يوجد عمود رابح في كل الصفوف. من ديونه متعثرة وتعطل معاملاته سيقرأ الجدول بطريقة مختلفة عمن ينتظم في أقساطه وينتهي منها قريباً. لمقارنة أوسع بين طرق الدمج راجع التمويل الشخصي أم العقاري لسداد الالتزامات.
متى تميل المقارنة لصالح الحل؟ ومتى لا؟
تميل لصالحه عادةً حين:
- تكون ديونك متعثرة وتمنعك من التمويل، فالرقم المكتوب للقسط ليس مشكلتك الوحيدة.
- ينخفض مجموع أقساطك فعلاً عند تمويل يكفي للعقار والسداد، بسيولة تحتاجها فعلاً.
- يكون العقار جزءاً تريده أو تقبله، لا عبئاً تتحمله من أجل السداد.
لا تميل لصالحه عادةً حين:
- تكون أقساطك منتظمة وتنتهي قريباً، ومجموعها في مقدورك.
- لا ينخفض قسطك إلا بمدة طويلة جداً ترفع المجموع كثيراً.
- تريد أعلى سيولة، ثم تشكو من أن القسط لم يتحسن.
سيولة الإعمار تسدد الديون أولاً وتسترد المبلغ من التمويل دون أي فائدة عليه، لكن هذا لا يغير حقيقة أن المبلغ صار داخل تمويل تدفع قسطه. الشرح العام في دليل سداد المديونيات.
خطوات إجراء مقارنة القسط قبل وبعد على حالتك
- اكتب كل أقساطك الحالية في عمود واحد، مع تاريخ انتهاء كل قسط.
- حدد ما سيُغلق وما سيبقى. الالتزام الباقي يدخل في كفة "بعد" كما هو.
- احسب مبلغ الحد الأدنى للتمويل: ثمن العقار زائد مبلغ إغلاق الديون.
- جرّب الحد الأدنى ثم مبالغ أكبر في حاسبة التمويل العقاري، مع مدد مختلفة، ودوّن القسط لكل منها.
- أضف الالتزامات الباقية إلى كل قسط، وقارن المجموع بما تدفعه اليوم.
- احسب مجموع الأقساط لكل خيار، أي القسط ضرب عدد الأشهر.
- اطلب الرقم الحقيقي من عرض البنك، فالحاسبة تقدير، والاستقطاع يكون حسب ضوابط البنك المركزي السعودي وسياسة البنك.
أخطاء شائعة
- مقارنة قسط بقسط دون النظر إلى المدة: 3,000 ريال لسنوات قليلة ليست مثل 3,000 ريال لمدة طويلة.
- إغفال الالتزام الباقي: يظهر القسط الجديد أخف مما هو، لأنك نسيت أن قسط السيارة ما زال عليك.
- نسب كل الفرق إلى الديون: جزء كبير من القسط الجديد قد يكون مقابل سيولة طلبتها.
- افتراض أن القسط ثابت في كل العروض: يتغير بالبنك والمدة والمبلغ، فلا تعتمد على رقم سمعته من غيرك.
- وضع مجموع التمويل أمام مجموع الديون مباشرة: التمويل يشمل أشياء لم تكن في الديون، فالمقارنة تكون جزءاً بجزء.
- اعتبار الراحة الشهرية مكسباً نهائياً: إن عادت البطاقات إلى الامتلاء، فستدفع القسط الجديد والقديم معاً. راجع كيف تمنع عودة الالتزامات المتفرقة.
الأسئلة الشائعة
هل ينخفض قسطي دائماً بعد توحيد الديون في تمويل عقاري؟
لا. يعتمد ذلك على حجم التمويل ومدته. في مثالنا انخفض مجموع الأقساط عند تمويل 600,000 ريال، وارتفع قليلاً عند 1,000,000 ريال. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
لماذا قد يرتفع القسط رغم إغلاق كل الديون؟
لأن التمويل لا يغطي الديون وحدها. هو يغطي أيضاً ثمن العقار والسيولة التي تصلك. كلما زادت السيولة زاد القسط، حتى لو أُغلقت الأقساط القديمة كلها.
أيهما أهم: القسط الأقل أم مجموع ما أدفعه؟
الاثنان معاً. القسط الأقل يريح شهرك، والمدة الطويلة ترفع مجموع ما تدفعه. احسب الرقمين قبل الموافقة، ثم قرر حسب وضعك وليس حسب رقم واحد.
هل أستطيع الاعتماد على هذه الأرقام لحالتي؟
لا. هي افتراضات للشرح وليست سعر بنك ولا عرضاً. قسطك الحقيقي يعتمد على سياسة البنك وعمرك ومدة التمويل والتزاماتك وتقييم العقار، وتقدير حالتك يبدأ من حاسبة التمويل العقاري.