الإجابة المختصرة
البنوك المتعاملة لحل المتعثرين في سيولة الإعمار هي جميع البنوك وجهات التمويل في المملكة، ومنها الراجحي والأهلي وبنك الرياض. لا يوجد بنك واحد يناسب كل ملف بعد السداد. نقرأ جهة عملك، والتزاماتك بعد إغلاق الديون، وعمرك والمدة الممكنة، ونوع العقار، ثم نقترح البنك الأقرب لملفك. والموافقة تبقى قرار البنك.
لمن هذه المقالة
- من سيسدد ديونه عبر تمويل عقاري ويسأل: أي بنك سيموّلني بعد ذلك؟
- من رُفض في بنك ويظن أن البنوك كلها ستعامله بالطريقة نفسها.
- من يريد أن يفهم لماذا قد يُقترح عليه بنك غير بنك راتبه.
- لا تناسبك إن كنت لم تفهم بعد آلية السداد ثم التمويل، فابدأ من دليل سداد المديونيات.
لماذا لا يوجد "أفضل بنك" لحل المتعثرين؟
كل بنك يضع سياسته الخاصة. يختلف تقييم جهة العمل من بنك لآخر، وتختلف المدد الممكنة، ونوع العقار المقبول، وطريقة قراءة السجل الائتماني بعد التسوية.
لذلك قد يرفض بنك ملفاً ويقبله آخر. وهذا ما نشرحه بتفصيل في رفض بنك وقبول بنك آخر في التمويل العقاري. السؤال الصحيح إذن ليس "ما أفضل بنك؟" بل "ما البنك الأنسب لملفي أنا؟".
خمسة أسئلة تحسم البنك المناسب لملفك
1. جهة عملك وكيف يصنفها البنك
حكومي، أو عسكري، أو قطاع خاص، أو شركة كبرى. تصنيف جهة العمل يختلف بين البنوك، ويؤثر في المبلغ والمدة. وتفصيل ذلك في تصنيف جهة العمل لدى البنك.
2. التزاماتك بعد السداد لا قبله
بعد أن تُغلق الديون المتفق عليها، يقرأ البنك ما بقي عليك. فإن بقي قرض سيارة مثلاً، فقسطه يقلل قدرتك على قسط التمويل العقاري. ولهذا ترتيب الديون يغير أحياناً البنك الأنسب، كما في كيف يغير سداد الديون البنك الأفضل لك.
3. عمرك والمدة الممكنة
المدة التي يتيحها البنك تتأثر بعمرك وسياسته. ومدة أطول تعني تمويلاً أكبر بالقسط نفسه، كما يظهر في المثال أدناه.
4. نوع العقار
البنوك لا تقبل كل عقار بالطريقة نفسها. بناء ذاتي، أو عقار أقدم، أو أرض عليها مشروع، لكل منها قبول يختلف حسب البنك والتقييم.
5. حسابك وراتبك
بعض البنوك تشترط تحويل الراتب في منتجات معينة، وبعضها لا. اسأل عنه مبكراً، لأنه يؤثر في ترتيب الخطوات.
مثال: كيف تغير المدة السيولة المتبقية؟
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. العوامل المستخدمة افتراضات للشرح، لا سعر بنك ولا عرضه.
موظف براتب 18,000 ريال، سددت الشركة ديونه المتعثرة البالغة 120,000 ريال، ولم يبق عليه التزام شهري آخر. يبني على أرض يملكها، وكلفة البناء المفترضة 350,000 ريال.
قدرته الافتراضية على القسط 6,300 ريال. ونفترض أن بنكاً يتيح له 25 سنة، وآخر يتيح 20 سنة فقط بسبب سياسته في العمر.
| البند | بنك يتيح 25 سنة | بنك يتيح 20 سنة |
|---|---|---|
| القسط الشهري | 6,300 ريال | 6,300 ريال |
| التمويل لكل 1,000 ريال قسط | 150,000 ريال | 135,000 ريال |
| مبلغ التمويل | 945,000 ريال | 850,500 ريال |
| كلفة البناء المفترضة | 350,000 ريال | 350,000 ريال |
| الديون التي سددتها الشركة وتُسترد | 120,000 ريال | 120,000 ريال |
| السيولة المتبقية | 475,000 ريال | 380,500 ريال |
الحساب: 6.3 × 150,000 = 945,000، ثم 945,000 − 350,000 − 120,000 = 475,000. وفي العمود الثاني 6.3 × 135,000 = 850,500، ثم 850,500 − 470,000 = 380,500.
الفرق بين العمودين 94,500 ريال، والسبب المدة وحدها. هذا ما نعنيه بأن اختيار البنك ليس تفصيلاً. والرقم الحقيقي يعتمد على سياسة البنك وعمرك ومدتك والتزاماتك وتقييم العقار. قدّر حالتك في حاسبة التمويل العقاري.
ما يفعله اقتراح البنك وما لا يفعله
حتى تعرف ما تنتظره من دراسة الملف، هذا هو الحد بين دورنا ودور البنك:
| ما نقوم به | ما يبقى للبنك |
|---|---|
| نقرأ ملفك كما سيكون بعد السداد | دراسة الملف رسمياً وإصدار القرار |
| نقترح البنك الأقرب لملفك ونشرح السبب | تحديد المبلغ والمدة النهائيين |
| نرتب سداد الديون المتفق عليها كتابياً | تقييم العقار وقبوله |
| ننجز الإجراءات عن بعد دون حضورك | شروط المنتج وتسعيره |
وإن كنت تفضل بنكاً بعينه، فالجدول نفسه يساعدك: نشرح لك ما يجعله مناسباً أو غير مناسب لملفك، وأنت تقرر بعد أن تعرف الصورة كاملة. فكرة سيولة الإعمار هنا أن يصل ملفك إلى البنك جاهزاً، لا أن نعدك بنتيجة لا نملكها.
خطوات اختيار البنك بعد السداد
- اجمع ملفك: تعريف الراتب، وكشف الحساب، وتقرير سمة، وقائمة الديون بمبالغ إغلاقها.
- حدد الديون التي ستُغلق والتي ستبقى، حتى يُقرأ ملفك كما سيكون بعد السداد.
- ادرس الملف معنا: نقرأ الأسئلة الخمسة السابقة ونقترح البنك الأقرب لملفك.
- اتفق كتابياً قبل البدء على مبالغ السداد وما يحدث إن اختلف قرار البنك.
- السداد ثم التمويل: تسدد الشركة الديون المتفق عليها أولاً، ثم تسترد ما سددته من التمويل العقاري عند صرفه دون فائدة على هذا المبلغ.
- الصرف في حسابك: يُصرف التمويل في حسابك البنكي مباشرة، وتنجز الإجراءات دون حضورك.
أخطاء شائعة
- التقديم على عدة بنوك في وقت واحد عشوائياً: قد يربك سجلك دون فائدة. ادرس الملف أولاً ثم اختر.
- الحكم من تجربة قريب: ما قبله بنك لقريبك لا يعني أنه الأنسب لك، فجهة العمل والعمر والالتزامات تختلف.
- التمسك ببنك الراتب دون سبب: قد يكون الأنسب وقد لا يكون. قارن قبل أن تقرر.
- إغفال الالتزامات الباقية: قرض لم يدخل في السداد يقلل المبلغ في أي بنك.
- اعتبار الاقتراح وعداً بالموافقة: نقترح البنك المناسب، والقرار للبنك بعد دراسة الملف.
الأسئلة الشائعة
مع أي البنوك تتعامل سيولة الإعمار في حل المتعثرين؟
تتعامل الشركة مع جميع البنوك وجهات التمويل في المملكة، ولا تحصر عملاءها في جهة واحدة. تدرس الملف ثم تقترح البنك الذي يناسبه، والموافقة قرار البنك وحده.
هل يمكنني اختيار بنك بعينه؟
اذكر تفضيلك عند دراسة الملف. قد يكون مناسباً لملفك وقد لا يكون، وستعرف السبب قبل البدء حتى تقرر وأنت على بينة.
هل بنك راتبي هو الأفضل دائماً بعد السداد؟
ليس دائماً. بنك الراتب يعرف حسابك، لكن الأنسب يتحدد بسياسة كل بنك في جهة عملك ونوع العقار والمدة الممكنة لعمرك. قد يكون بنك راتبك هو الأنسب وقد يكون غيره.
ماذا لو رفض البنك بعد أن سددت الشركة ديوني؟
هذا يُتفق عليه كتابياً قبل البدء، فاسأل عنه صراحة في أول خطوة واطلب أن يظهر في الاتفاق، ولا تبدأ قبل أن تفهمه.