الإجابة المختصرة
شراء عقار استثماري بالسيولة يعني أن جزءاً من قرضك يسدد ثمن شقة مؤجرة. في مثالنا التوضيحي، شقة بـ500,000 ريال حصتها من القسط على 25 سنة نحو 3,330 ريال، وصافي إيجارها المتوقع بين 1,708 و3,000 ريال. أي أنك تدفع الفرق من راتبك كل شهر. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
لمن هذه المقالة
- من حصل على تقدير سيولة كبير ويفكر في وضع جزء منه في عقار مدر.
- من سمع عبارة "العقار يسدد نفسه" ويريد اختبارها بالأرقام.
- من يقارن بين الاستثمار بالسيولة وطلب تمويل أقل.
- لا تناسبك إن كان سؤالك عن تأجير عقار التمويل نفسه، فهذا في تأجير العقار وسداد القسط: مثال يحسب الفجوة الشهرية.
السؤال الصحيح: كم يكلفك هذا الجزء من القرض؟
في القرض العقاري كاش يشتري التمويل عقار بناء ذاتي منخفض التكلفة باسمك، ويصلك المتبقي سيولة في حسابك. كل ريال من هذه السيولة جزء من قرض تسدده بقسط شهري. فإن اشتريت بها عقاراً ثانياً، فالسؤال ليس "كم يدر العقار؟" بل "هل يدر أكثر مما يكلفني الجزء الذي اشتريته به؟".
لهذا نحسب حصة الشقة من القسط، ونضع أمامها صافي الإيجار لا الإيجار المكتوب. وعن المنتج نفسه راجع القرض العقاري كاش: المرجع الكامل.
الملف الافتراضي
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. الأرقام افتراضات للشرح، وليست ربحاً معلناً ولا عرضاً من أي بنك، ولا أسعار سوق.
| البند | الحساب | الناتج |
|---|---|---|
| الراتب | افتراض، بلا التزامات | 25,000 ريال |
| القدرة على القسط | افتراض لهذا الراتب | 8,700 ريال |
| التمويل على 25 سنة | 8.7 × 150,000 | 1,305,000 ريال |
| عقار التمويل (بناء ذاتي منخفض التكلفة) | افتراض | 350,000 ريال |
| السيولة | 1,305,000 ناقص 350,000 | 955,000 ريال |
| شقة استثمارية من السيولة | افتراض | 500,000 ريال |
| تكاليف شراء الشقة | افتراض | 20,000 ريال |
| السيولة الباقية بعد الشقة | 955,000 ناقص 500,000 ناقص 20,000 | 435,000 ريال |
وحصة 500,000 ريال من القسط على 25 سنة نفترضها 3,330 ريال شهرياً. وهي الرقم الذي يجب أن يواجهه الإيجار.
شراء عقار استثماري بالسيولة: ثلاثة سيناريوهات للإيجار
نفترض إيجاراً سنوياً مكتوباً، ثم نطرح منه ما ينقص عادةً: شهور الشغور، والصيانة، وعمولة الإدارة.
| البند السنوي | متفائل | متوسط | متحفظ |
|---|---|---|---|
| الإيجار المكتوب | 36,000 ريال | 36,000 ريال | 30,000 ريال |
| ناقص الشغور | 0 ريال | 3,000 ريال | 5,000 ريال |
| ناقص الصيانة | 0 ريال | 2,500 ريال | 3,000 ريال |
| ناقص الإدارة | 0 ريال | 1,500 ريال | 1,500 ريال |
| الصافي السنوي | 36,000 ريال | 29,000 ريال | 20,500 ريال |
| الصافي الشهري تقريباً | 3,000 ريال | 2,417 ريال | 1,708 ريال |
| حصة الشقة من القسط | 3,330 ريال | 3,330 ريال | 3,330 ريال |
| ما تدفعه من راتبك شهرياً | 330 ريال | 913 ريال | 1,622 ريال |
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
حتى في السيناريو المتفائل، بلا شغور ولا صيانة، لم يغطِ الإيجار الحصة. ولتغطيها كاملة يحتاج صافي الإيجار إلى 39,960 ريال سنوياً (3,330 × 12)، وهو أعلى من الإيجار المكتوب في السيناريوهات الثلاثة.
المقارنة التي ينساها أغلب الناس: ألا تقترض المبلغ
البديل الأوضح ليس "عقار أم لا شيء"، بل أن تطلب تمويلاً أقل بـ500,000 ريال. قارن على السيناريو المتوسط:
| البند الشهري | شراء الشقة | تمويل أقل بالمبلغ نفسه |
|---|---|---|
| القسط | 8,700 ريال | نحو 5,370 ريال |
| صافي الإيجار | 2,417 ريال | 0 ريال |
| ما يخرج من راتبك فعلاً | 6,283 ريال | نحو 5,370 ريال |
| ما تملكه في النهاية | عقاران | عقار واحد |
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
الحساب: 8,700 ناقص 3,330 يساوي 5,370 ريال تقريباً، و8,700 ناقص 2,417 يساوي 6,283 ريال. إذن الشقة تكلفك نحو 913 ريال شهرياً إضافية مقابل تملكها في نهاية المدة. قيمتها بعد سنوات مجهولة، قد ترتفع وقد تنخفض، ولا يعد بها أحد.
متى قد يكون العقار الثاني منطقياً؟
- تتحمل القسط كاملاً دون أي إيجار، مع هامش واضح.
- تبقى معك سيولة احتياطية منفصلة لا تمسها، كما في الـ435,000 ريال في المثال.
- حصلت على تقدير إيجار مكتوب من مكتب عقاري، لا من إعلان واحد.
- تفهم أن العقار أصل بطيء البيع إن احتجت المال فجأة.
ومتى لا يكون؟ حين تحتاج السيولة لهدف محدد، أو حين يكون الإيجار هو ما يجعل القسط محتملاً. القواعد العامة في استثمار جزء من كاش القرض العقاري: خمس قواعد قبل أي خطوة، وخيار الأرض في شراء أرض بالسيولة كاستثمار.
خطوات الحسبة على أرقامك
- قدّر تمويلك وقسطك في حاسبة التمويل العقاري، فالرقم يتغير مع سياسة البنك والعمر والمدة والالتزامات وتقييم العقار.
- احسب حصة مبلغ العقار الثاني من القسط بالمدة نفسها.
- اطلب تقدير إيجار مكتوباً، واطرح الشغور والصيانة والإدارة.
- قارن الصافي بالحصة، ثم بخيار طلب تمويل أقل.
- اطلب عروض أسعار وتكاليف شراء مكتوبة قبل أي التزام.
- اعرض ملفك للدراسة لدى سيولة الإعمار. نتعامل مع جميع البنوك ونقترح البنك المناسب، ويُصرف التمويل في حسابك مباشرة، والقرار النهائي للبنك.
أخطاء شائعة
- مقارنة الإيجار المكتوب بالقسط كله: المقارنة الصحيحة بين صافي الإيجار وحصة العقار من القسط.
- افتراض صفر شغور: كل تغيير مستأجر فجوة تدفعها من راتبك.
- صرف السيولة كلها في العقار الثاني: أول طارئ يضغط عليك بلا احتياطي.
- نسيان تكاليف الشراء: تنقص من السيولة قبل أن يبدأ أي إيجار.
- حساب ارتفاع السعر كأنه مؤكد: قيمة العقار المستقبلية تقدير، لا دخل تقبضه.
الأسئلة الشائعة
هل يغطي إيجار العقار الاستثماري حصته من القسط؟
في مثالنا لم يغطها في أي سيناريو. حصة 500,000 ريال من القسط على 25 سنة نحو 3,330 ريال، وصافي الإيجار بين 1,708 و3,000 ريال. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
هل يحسب البنك إيجار العقار الثاني ضمن دخلي عند التقديم؟
لا تبنِ على ذلك. العقار الثاني يُشترى بعد صرف التمويل، والبنك يدرس قدرتك على راتبك والتزاماتك حسب سياسته. لذلك يجب أن تتحمل القسط كاملاً دون أي إيجار.
ما البديل الأبسط من شراء عقار ثانٍ بالسيولة؟
أن تطلب تمويلاً أقل بالمبلغ نفسه. في مثالنا، عدم اقتراض 500,000 ريال يخفف القسط نحو 3,330 ريال شهرياً، وهو أكثر من صافي الإيجار في السيناريوهات الثلاثة.
هل تقدم سيولة الإعمار نصيحة استثمارية في اختيار العقار الثاني؟
دورنا في الحل التمويلي: نتعامل مع جميع البنوك ونقترح البنك المناسب وننجز الإجراءات عن بعد. قرار الاستثمار وتقدير الإيجار والسعر مسؤوليتك، فاحصل على تقديرات مكتوبة من جهات مختصة.