الإجابة المختصرة
تأجير العقار وسداد القسط يجتمعان، لكن الإيجار يخفف القسط ولا يلغيه. في مثالنا التوضيحي، قسط 5,600 ريال يغطي الإيجار الصافي منه بين 1,375 و2,500 ريال، فيبقى على راتبك بين 3,100 و4,225 ريال شهرياً. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. فالقاعدة: تقدّم فقط إن كنت تتحمل القسط كاملاً بلا إيجار.
لمن هذه المقالة
- من يفكر في القرض العقاري كاش ويخطط لتأجير العقار ليخفف القسط.
- من سمع أن "الإيجار يسدد القسط" ويريد أن يختبر العبارة بالأرقام.
- من حسب الإيجار المكتوب في العقد ونسي ما ينقص منه.
- لا تناسبك إن كان سؤالك عن الإجراءات والتوثيق، فهذه في تأجير عقار القرض العقاري كاش.
الفكرة الأساسية: القسط محسوب على راتبك لا على العقار
في القرض العقاري كاش يشتري التمويل عقاراً منخفض التكلفة باسمك، ويصلك المتبقي سيولة. القسط إذن يسدد ثمن العقار والسيولة معاً. أما الإيجار فيأتي من العقار وحده.
لهذا السبب تحديداً لا يغطي الإيجار القسط في الغالب. أنت تقارن دخل عقار صغير بقسط محسوب على تمويل أكبر منه بكثير. ولشرح فكرة المنتج كاملة راجع القرض العقاري كاش.
الملف الافتراضي
موظف افتراضي راتبه 16,000 ريال، بلا التزامات. هذه الأرقام افتراضات للشرح، وليست ربحاً معلناً ولا عرضاً من أي بنك.
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
| البند | الحساب | الناتج |
|---|---|---|
| القسط المتاح | افتراض لهذا الراتب | 5,600 ريال |
| مقابل كل 1,000 ريال قسط على 25 سنة | افتراض | 150,000 ريال |
| مبلغ التمويل | 5.6 × 150,000 | 840,000 ريال |
| كلفة العقار | افتراض لعقار بناء ذاتي منخفض التكلفة | 350,000 ريال |
| السيولة قبل التكاليف | 840,000 ناقص 350,000 | 490,000 ريال |
من الإيجار المكتوب إلى صافي الشهر
الإيجار المكتوب في العقد ليس ما يصل إلى جيبك. نفترض إيجاراً سنوياً قدره 30,000 ريال، وهو افتراض لا سعر سوق.
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
| السطر | البند | المبلغ السنوي |
|---|---|---|
| 1 | الإيجار المكتوب | 30,000 ريال |
| 2 | شهر شغور واحد مفترض | 2,500 ريال |
| 3 | صيانة مفترضة | 2,000 ريال |
| 4 | عمولة إدارة أو وساطة مفترضة | 1,500 ريال |
| 5 | الصافي السنوي (1 ناقص 2 و3 و4) | 24,000 ريال |
| 6 | الصافي الشهري (السطر 5 ÷ 12) | 2,000 ريال |
السطر 6 هو الرقم الذي تقارنه بالقسط. والفرق بين 2,500 ريال مكتوبة و2,000 ريال صافية يبدو صغيراً في الشهر، لكنه 6,000 ريال في السنة.
تأجير العقار وسداد القسط في ثلاثة سيناريوهات
غيّرنا افتراضات الإيجار فقط، وتركنا القسط ثابتاً عند 5,600 ريال.
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
| السيناريو | الافتراض | الصافي الشهري | يبقى على راتبك |
|---|---|---|---|
| متفائل | 30,000 ريال سنوياً بلا شغور ولا مصاريف | 2,500 ريال | 3,100 ريال |
| متوسط | الجدول السابق | 2,000 ريال | 3,600 ريال |
| متحفظ | 24,000 ريال، شهران شغور (4,000)، صيانة 2,000، إدارة 1,500 | 1,375 ريال | 4,225 ريال |
حساب السطر المتحفظ: 24,000 ناقص 4,000 ناقص 2,000 ناقص 1,500 يساوي 16,500 ريال في السنة، أي 1,375 ريالاً في الشهر. و5,600 ناقص 1,375 يساوي 4,225 ريالاً.
خطط على السطر المتحفظ، واعتبر الفرق بينه وبين المتفائل مكسباً إن حدث.
لماذا لا يصنع الإيجار وحده سيولة؟
جرّب السؤال بالعكس: لو أردت قسطاً يغطيه الإيجار المتوسط كله، أي 2,000 ريال، فكم يكون التمويل؟
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
على 25 سنة: 2 × 150,000 يساوي 300,000 ريال. وهذا أقل من كلفة العقار المفترضة 350,000 ريال بمقدار 50,000 ريال. أي لا سيولة أصلاً، بل عجز.
النتيجة: السيولة في هذا المنتج تأتي من قدرة راتبك، والإيجار مجرد مساعد شهري. من يبني خطته على أن "العقار يسدد نفسه" يبني على رقم غير موجود.
ماذا عن الشهور الخالية المتتالية؟
في الشهر الذي يخلو فيه العقار يقع القسط كاملاً على راتبك. لذلك احتفظ باحتياطي يغطي فجوة عدة أشهر من السيولة نفسها. وتفصيل حساب هذا الاحتياطي في الاعتماد على الإيجار لسداد القسط.
قائمة فحص قبل أن تعتمد على الإيجار
- [ ] أتحمل القسط كاملاً من راتبي لو لم يُؤجَّر العقار سنة كاملة.
- [ ] حسبت الصافي الشهري لا الإيجار المكتوب.
- [ ] افترضت شهرين شغور على الأقل في السيناريو الذي أخطط عليه.
- [ ] قرأت عقد التمويل وعرفت هل يشترط موافقة البنك على التأجير.
- [ ] عندي احتياطي منفصل لا أصرفه مع بقية السيولة.
- [ ] أعرف من سيتابع المستأجر والصيانة إن كنت بعيداً عن العقار.
خطوات حسابك
- أدخل راتبك والتزاماتك في حاسبة التمويل العقاري لتقدير القسط والمبلغ.
- اطلب تقدير إيجار مكتوباً من مكتب عقاري في منطقة العقار، ولا تعتمد على إعلان واحد.
- اطرح الشغور والصيانة والإدارة، واقسم على 12.
- اطرح الصافي من القسط، واكتب ما يبقى على راتبك في السيناريو المتحفظ.
- اسأل البنك عن شروط التأجير قبل توقيع أي عقد. وراجع تأجير عقار ممول.
- اعرض ملفك للدراسة. في سيولة الإعمار نتعامل مع جميع البنوك ونقترح البنك المناسب، وننجز الإجراءات دون حضورك، والقرار النهائي للبنك.
أخطاء شائعة
- مقارنة الإيجار المكتوب بالقسط: الصافي أقل دائماً، والفرق يتراكم على السنة.
- افتراض صفر شغور: العقار الجديد يحتاج وقتاً ليجد مستأجره، وبين كل مستأجرين فجوة.
- صرف السيولة كلها: إن لم يبق احتياطي، فأول شهر خالٍ يضغط على راتبك مباشرة.
- تجاهل الصيانة: حتى العقار الجديد يحتاج إصلاحات، والمستأجر يطلبها منك.
- التأجير قبل مراجعة العقد: العقار مرهون للبنك، فاعرف شروطه قبل أن تلتزم أمام مستأجر.
الأسئلة الشائعة
هل يمكن أن يغطي إيجار العقار قسط القرض العقاري كاش كاملاً؟
في مثالنا لم يغطه في أي سيناريو، لأن القسط محسوب على راتبك لا على قيمة العقار. العقار منخفض التكلفة وإيجاره المتوقع متواضع، بينما القسط يغطي العقار والسيولة معاً.
هل يحسب البنك الإيجار المتوقع ضمن دخلي؟
لا تبنِ على ذلك. القرار للبنك حسب سياسته، والأصل أن قدرتك تُقاس على راتبك والتزاماتك. لذلك اسأل نفسك هل تتحمل القسط كاملاً دون أي إيجار.
كيف أحسب صافي الإيجار الشهري؟
خذ الإيجار السنوي المكتوب، واطرح منه شهور الشغور المتوقعة والصيانة وأي عمولة إدارة، ثم اقسم الباقي على 12. هذا الرقم هو ما يخفف القسط فعلاً، لا الإيجار المكتوب.
هل أحتاج موافقة البنك لتأجير العقار المرهون؟
راجع عقد التمويل أولاً، فبعض العقود تضع شروطاً على التأجير. واسأل البنك كتابياً قبل توقيع أي عقد إيجار.