مليون ريال كاش من التمويل العقاري: هل الرقم واقعي لراتبك؟

الإجابة المختصرة

مليون ريال كاش رقم ممكن لبعض الملفات، لكنه بعيد عن كثير من الرواتب. لكي يصلك، يجب أن يغطي التمويل ثمن العقار والمصاريف ثم يبقى المليون كاملاً، فيصبح التمويل المطلوب أعلى بوضوح من مليون. وفي أمثلتنا الافتراضية يبدأ الاقتراب منه عند الرواتب المرتفعة بلا التزامات، والقرار الفعلي للبنك.

لمن هذه المقالة

• من لديه رقم في ذهنه هو المليون، ويريد أن يختبره قبل أن يبني عليه خطة.
• صاحب راتب مرتفع يسأل: هل أقترب من هذا الرقم أم أبعد عنه كثيراً؟
• من سمع قريباً أو زميلاً يتحدث عن سيولة مليون، ويريد أن يعرف ماذا كان خلفها.
• لا تناسبك إن كنت تريد فهم الفكرة من أولها، فابدأ من القرض العقاري كاش: المرجع الكامل. ولا تناسبك إن كان رقمك الحد الأعلى لا المليون، فاقرأ راتب 25 ألفاً فأكثر.

مليون ريال كاش يعني تمويلاً أكبر من مليون

الخطأ الأول في هذا الطلب أن صاحبه يتخيل تمويلاً قدره مليون. لكن التمويل لا يذهب كله إلى حسابك سيولة حرة، فجزء منه يدفع ثمن العقار، وجزء يغطي المصاريف.

لذلك نبدأ من النهاية. نضع المليون في آخر الجدول، ثم نسأل: كم يجب أن يكون التمويل في أوله؟

مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. الأرقام والمعاملات هنا افتراضات للتوضيح، وليست سعراً ولا عرضاً من أي بنك.

هامش المصاريف افتراض حسابي فقط، وليس بياناً لأتعاب الشركة أو تكاليف ملف بعينه. أتعاب الشركة وشروطها تُحدد كتابة قبل البدء، وكل تكلفة أخرى تؤخذ من مستندها. هذا الرقم دون الحد المعلن للتمويل بكثير، فالسقف ليس العائق هنا. العائق هو القسط الذي يتطلبه هذا التمويل.

كم قسط هذا التمويل؟

نفترض في هذا المثال أن كل 1,000 ريال من القسط الشهري تقابل تمويلاً بنحو 150,000 ريال على 25 سنة، و135,000 ريال على 20 سنة، و115,000 ريال على 15 سنة.

اختبار الرقم على خمسة رواتب

الآن نعكس السؤال: كم يستطيع كل راتب أن يحمل؟ نفترض موظفاً بلا أي التزامات، على مدة 25 سنة، والعقار والمصاريف كما في الجدول السابق. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.

اقرأ الصف الأخير جيداً. حتى راتب 25,000 ريال بلا التزامات وعلى أطول مدة في المثال يقف دون المليون. فالقسط المطلوب نحو 9,330 ريال، والقسط الممكن في المثال 8,700 ريال.

النتيجة أن طلب المليون لراتب 15,000 ريال ليس طلباً متفائلاً فقط، بل يحتاج في هذا المثال أكثر من مرة ونصف من القسط الممكن. أما عند الرواتب المرتفعة فيصبح الرقم نقاشاً حقيقياً، لا حلماً. الرقم الفعلي يتوقف على سياسة البنك وعمرك والمدة والتزاماتك وتقييم العقار، وتقديرك الخاص تحصل عليه من حاسبة التمويل العقاري.

ما الملفات التي تقترب من سيولة مليون؟

انظر كيف يتغير الرقم بين راتبين ومدة والتزام مختلفين. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.

الملف الأول تجاوز المليون في الحساب التوضيحي، مع بقاء قرار البنك وتقييم العقار. أما قسط قائم قدره 1,000 ريال فخفض التمويل 150,000 ريال على 25 سنة، لأن الالتزامات تقلل القسط الممكن ريالاً بريال. وللمقارنة بين ملفين متشابهين راجع لماذا يحصل راتبان متساويان على رقمين مختلفين.

إذن الملف القريب من المليون تجتمع فيه عادةً أمور: راتب مرتفع يعتمده البنك، والتزامات قليلة أو معدومة، وعمر يسمح بمدة طويلة، وعقار منخفض التكلفة يجتاز التقييم، وسجل نظيف في سمة.

السؤال الأصعب: هل تحتاج المليون أصلاً؟

الوصول إلى الرقم شيء، والحاجة إليه شيء آخر. في مثال طلب المليون، قسط 9,330 ريال لمدة 25 سنة يعني 300 قسط، أي نحو 2,799,000 ريال مجموع سداد تقريبي. الرقم الملزم هو إجمالي المبلغ المستحق في عرض البنك، لأن الرسوم والشروط قد تختلف.

قارن ذلك بحاجة أصغر. سيولة 600,000 ريال بالعقار والمصاريف نفسها تحتاج تمويلاً قدره 1,000,000 ريال، بقسط نحو 6,670 ريال على 25 سنة. الفارق نحو 2,660 ريال كل شهر طوال المدة.

قبل أن تتمسك بالمليون، مرّ على هذه القائمة:

• [ ] كتبت حاجتك بنداً بنداً، ومجموعها فعلاً قريب من هذا الرقم.
• [ ] القسط المتوقع يترك لك ما يكفي البيت والطوارئ.
• [ ] تتحمل القسط لو تأخرت علاوة أو توقف بدل.
• [ ] عندك خطة مكتوبة لكل جزء من المبلغ قبل أن يصل.
• [ ] ترضى بالنتيجة لو عرض البنك رقماً أقل من المليون.

لو تعثرت في بندين، فالأقرب أن تعيد تحديد الرقم. وطريقة تحديده مشروحة في هل تختار مبلغ السيولة بنفسك.

الخطوات

1. اكتب المبلغ الذي تحتاجه وسبب كل جزء منه، وانظر هل يصل فعلاً إلى مليون.
2. أضف إليه تكلفة تقديرية لعقار تستطيع تسميته، وهامشاً للمصاريف، لتعرف التمويل المطلوب.
3. اجمع أقساطك الحالية من تقرير سمة، واطرحها من قدرتك على القسط.
4. جرّب الأرقام في الحاسبة على أكثر من مدة، ولا تكتفِ بأطولها.
5. اعرض ملفك على جهة تتعامل مع جميع البنوك. سيولة الإعمار تقترح البنك المناسب لملفك، وتنجز الإجراءات عن بعد دون حضورك، ويُصرف التمويل في حسابك البنكي مباشرة.
6. لا تبنِ التزامات على المليون قبل أن ترى رقم البنك مكتوباً.

أخطاء شائعة

• مساواة السيولة بالتمويل: تطلب مليوناً وتنسى ما يذهب للعقار والمصاريف، فتُفاجأ بالرقم. احسب من النهاية.
• القياس على قريب: راتب قريبك قد يشبه راتبك، لكن التزاماته وعمره وعقاره غير ذلك.
• تجاهل قسط صغير: قسط قائم يبدو بسيطاً قد يخفض السيولة بمبلغ كبير، كما في الجدول.
• افتراض أطول مدة دائماً: عمرك وسنوات خدمتك قد لا يسمحان بها، وهي ترفع ما تسدده في المجمل.
• بدء المشروع على رقم متوقع: إن جاء العرض أقل تعطلت الخطة في منتصفها.

الأسئلة الشائعة

كم يجب أن يكون التمويل ليصلني مليون ريال كاش؟

يجب أن يغطي التمويل ثمن العقار والمصاريف وأي ديون تُسدد منه، ثم يبقى المليون. فالتمويل المطلوب دائماً أعلى من مليون، ومقداره يختلف حسب البنك والعقار وحالتك.

هل الراتب المرتفع يكفي للوصول إلى سيولة مليون؟

لا يكفي وحده. الالتزامات القائمة والمدة التي يسمح بها عمرك وثمن العقار قد تنزل بالرقم كثيراً حتى مع راتب مرتفع. والقرار الفعلي للبنك بعد دراسة ملفك.

هل المليون هو الحد الأعلى للسيولة؟

لا. الحدود المعلنة تمويل يصل إلى 4,000,000 ريال وسيولة تصل إلى 2,000,000 ريال. هذه أسقف وليست وعوداً، والرقم الذي يصل إليه كل عميل يختلف.

إذا لم يصل ملفي إلى المليون، فهل أرفع المبلغ بطريقة أخرى؟

لا تلاحق الرقم لذاته. ابدأ بحاجتك المكتوبة، فقد تكفيك سيولة أقل بقسط أخف. وإن كان عندك التزامات قائمة، فاحسب أثر سدادها قبل أي قرار.

مقالات ذات صلة

• تحويل التمويل العقاري الى كاش: المرجع الكامل قبل القرار
• أعلى سيولة ممكنة من التمويل العقاري: ما الذي يرفع المبلغ؟
• راتب 25 ألفاً فأكثر: كيف تقترب من الحد الأعلى للسيولة
• اختلاف مبلغ السيولة: لماذا يحصل راتبان متساويان على رقمين؟
• هل تختار مبلغ السيولة بنفسك أم يحدده البنك؟
• سيولة أكبر الآن أم قسط أخف طوال السنوات؟