الإجابة المختصرة
صيغة التمويل العقاري هي التي تحدد متى يصبح الصك باسمك. في المرابحة يشتري البنك العقار ثم يبيعه لك، فيُسجل باسمك عادةً عند الإفراغ مع رهن للبنك. وفي الإجارة المنتهية بالتمليك يبقى الصك غالباً باسم البنك حتى نهاية العقد. في القرض العقاري كاش الذي ترتبه سيولة الإعمار، العقار باسمك ومرهون للبنك.
لمن هذه المقالة
- من سمع أن "البيت باسم البنك" ويريد أن يعرف هل هذا صحيح في حالته.
- من يخطط لبناء أو بيع أو تأجير العقار خلال مدة التمويل.
- من يقارن عرضين بصيغتين مختلفتين.
- لا تناسبك إن كان سؤالك عن الحكم الشرعي للصيغة، فهذا مكانه هل القرض العقاري كاش حلال؟ وأهل الاختصاص.
الصيغة ليست مجرد اسم في العقد
كثيرون يقرؤون اسم الصيغة في أعلى العقد ثم يقفزون إلى القسط. لكن الاسم يحمل جواب سؤال مهم: من المالك المسجل خلال السنوات القادمة؟
والفرق ليس نظرياً. هو يظهر حين تريد أن تضيف دوراً، أو تبيع قبل نهاية المدة، أو تؤجر جزءاً من العقار. شرح الصيغ نفسها بالتفصيل في التمويل المتوافق مع الشريعة: المرابحة والتورق والإجارة. هنا نركز على أثرها على الملكية فقط.
خطان زمنيان: متى يصل الصك إليك؟
| المرحلة | المرابحة عادةً | الإجارة المنتهية بالتمليك عادةً |
|---|---|---|
| قبل التوقيع | البنك يشتري العقار من البائع | البنك يشتري العقار من البائع |
| يوم الإفراغ | يُسجل الصك باسمك مع رهن للبنك | يبقى الصك باسم البنك أو جهة تابعة له |
| خلال المدة | أنت المالك المسجل، والرهن يقيد التصرف | أنت مستأجر بحق انتفاع، والملكية للبنك |
| بعد آخر قسط | يُفك الرهن | تنتقل الملكية إليك حسب العقد |
| بيع قبل النهاية | تسدد المتبقي ويُفك الرهن ثم تبيع | تُنهي العقد وتتملك ثم تبيع، حسب العقد |
هذا وصف عام. التفاصيل الدقيقة يحددها عقد البنك الذي توقعه. تفصيل كل صيغة في المرابحة العقارية والإجارة المنتهية بالتمليك.
صيغة التمويل العقاري في القرض العقاري كاش
في هذا المنتج يستخدم تمويلك العقاري لشراء عقار بناء ذاتي منخفض التكلفة في المنطقة التي تختارها حسب تمويلك، ويُصرف المتبقي في حسابك سيولة. العقار يُسجل باسمك ويكون مرهوناً للبنك، أي أنه أقرب إلى الخط الأول في الجدول.
لكن لا تكتفِ بهذا الوصف العام. البنك هو من يقدم العقد، وتتعامل سيولة الإعمار مع جميع البنوك وتقترح الأنسب لملفك، والقرار والصياغة النهائية للبنك. اقرأ الصيغة في عقدك أنت قبل التوقيع. ولمعرفة ما يبقى معك بعد الصرف اقرأ نتيجة القرض العقاري كاش: ماذا تملك بعد الصرف؟.
الصك باسمك لا يعني أن الرهن غير موجود
معلم في مدرسة حكومية أنهى إجراءات الإفراغ ورأى اسمه على الصك، ففهم أن العقار أصبح حراً. لكن الصك نفسه يحمل الرهن لصالح البنك. معنى ذلك أنه يملك العقار ويسكنه أو ينتفع به، بينما يبقى البيع ونقل الملكية لغيره مقيدين حتى يُسدد التمويل ويُفك الرهن. الملكية المسجلة شيء، وحرية التصرف الكاملة شيء آخر يأتي بعد آخر قسط.
أربعة مواقف يظهر فيها الفرق
تريد إضافة ملحق أو دور
العقار مرهون في الحالتين، والبناء عليه يغير الضمان الذي بيد البنك. لذلك تحتاج غالباً إلى موافقة البنك، وفي الإجارة يكون الأمر أوضح لأن العقار ملكه أصلاً.
تريد البيع بعد سنوات
في المرابحة تسدد المتبقي ويُفك الرهن ثم يُفرغ العقار للمشتري. وفي الإجارة تمر بخطوة إنهاء العقد ونقل الملكية أولاً. الخطوات العملية في بيع عقار مرهون للبنك.
تريد تأجير جزء من العقار
اسأل البنك قبل أن توقع أي عقد إيجار. بعض العقود تشترط موافقة مسبقة، خاصة حين تكون الملكية للبنك.
تحدث ظروف عائلية
تتغير الإجراءات حسب المالك المسجل والعقد والتأمين المرتبط به. هذا موضوع قانوني، فارجع فيه إلى البنك والقنوات الرسمية، أو إلى محامٍ عند الحاجة.
قائمة أسئلة الملكية قبل التوقيع
- [ ] ما اسم الصيغة في العقد بالضبط؟
- [ ] باسم من يُسجل الصك يوم الإفراغ؟
- [ ] ما الذي يحتاج موافقة البنك خلال المدة: البناء، التأجير، التعديل؟
- [ ] كيف يتم البيع قبل نهاية المدة، وما الخطوات؟
- [ ] متى وكيف يُفك الرهن أو تنتقل الملكية بعد آخر قسط؟
- [ ] ما التأمين المرتبط بالعقد، ومن المستفيد منه؟
الخطوات
- اطلب نسخة العقد قبل يوم التوقيع بوقت كافٍ.
- حدد اسم الصيغة واكتب أمامها: باسم من الصك يوم الإفراغ؟
- اكتب خططك للمدة: بناء، بيع، تأجير، وانقلها إلى البنك أسئلةً.
- اطلب الإجابات كتابياً من البنك، لا شفهياً.
- قارن العرضين بالحقوق المكتوبة إلى جانب الأرقام. للأرقام استخدم حاسبة التمويل العقاري.
- وقّع بعد أن تفهم ما يتغير في ملكيتك من يوم الإفراغ إلى آخر قسط.
أخطاء شائعة
- الحكم على الصيغة من اسمها: الاسم لا يكفي، والعقد هو المرجع.
- افتراض أن الملكية تعني حرية التصرف الكاملة: حتى لو كان الصك باسمك، الرهن يقيد البيع والتعديل حتى يُفك.
- التأجير أو البناء دون إذن: قد يخالف شروط العقد. اسأل أولاً.
- الخلط بين الصيغة والقسط: الصيغة تحدد الحقوق، والعرض يحدد المبلغ.
- الاعتماد على تجربة قريب: عقده مع بنكه وصيغته قد يختلفان عن عقدك.
الأسئلة الشائعة
هل الصك باسمي في القرض العقاري كاش؟
في المنتج الذي ترتبه سيولة الإعمار يُسجل العقار باسمك ويكون مرهوناً للبنك حتى سداد التمويل. ومع ذلك راجع صيغة العقد الذي يقدمه البنك لك، لأن التفاصيل يحددها العقد.
هل أستطيع بيع العقار وهو مرهون؟
البيع ممكن عادةً بعد سداد ما تبقى للبنك وفك الرهن، ويُرتب السداد والإفراغ للمشتري معاً. لا تتفق مع مشترٍ قبل أن تحصل من البنك على بيان مكتوب بالمبلغ المتبقي.
أيهما أفضل: المرابحة أم الإجارة؟
لا توجد صيغة أفضل لكل الناس. السؤال الأدق: ما الذي تحتاجه خلال المدة، وما تسمح به كل صيغة في عقدك. قارن العقدين بالبنود المكتوبة، لا بالاسم.
هل صيغة التمويل تغير القسط؟
الصيغة تحدد طبيعة العلاقة: بيع بالأقساط أو أجرة. أما مبلغ القسط فيحدده العرض نفسه حسب البنك والمدة والملف. لذلك قارن العرضين بإجمالي ما تدفعه، والصيغة بما تمنحه لك من حقوق.