الإجابة المختصرة
قرض عقاري كاش مهندس في القطاع الخاص براتب 18,000 ريال قد يعطي في مثالنا سيولة 595,000 ريال على 25 سنة، بعد عقار كلفته المفترضة 350,000 ريال. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. لكن الرقم نفسه قد ينزل إن لم يحتسب البنك بدلاً، أو إن قصرت المدة، وقد يتأجل الطلب كله إن كانت خدمتك لدى الجهة حديثة.
لمن هذه المقالة
- مهندس أو موظف تقني في القطاع الخاص راتبه قريب من 18,000 ريال.
- من تغيرت جهة عمله مؤخراً ويتساءل هل يتقدم الآن أم ينتظر.
- من في راتبه بدلات ولا يعرف ما يحتسبه البنك منها.
- لا تناسبك إن كنت تبحث عن حسبة الراتب نفسه دون أثر الجهة، فهي في تمويل عقاري راتب 18000.
لماذا تهم جهة العمل في القطاع الخاص؟
الموظف الحكومي يقرأه البنك غالباً من جهة واحدة معروفة. أما القطاع الخاص فمتنوع: شركة كبيرة مستقرة، وشركة ناشئة، ومؤسسة صغيرة. لهذا تنظر البنوك عادةً إلى ثلاثة أشياء:
| ما يقرؤه البنك | لماذا يهمه | أين يظهر أثره |
|---|---|---|
| جهة العمل | ثبات الدخل على مدى سنوات | قبول الطلب أو المدة |
| مدة الخدمة لدى الجهة الحالية | استقرار الوظيفة | توقيت قبول الطلب |
| الراتب في التأمينات وتعريف الراتب | الراتب المحتسب فعلاً | القسط المتاح ومبلغ التمويل |
كيف يزن كل بنك هذه العناصر يختلف حسب سياسته، ولا توجد قاعدة واحدة لكل البنوك. لمزيد من التفصيل راجع مدة التأمينات للتمويل في القطاع الخاص.
الأساس: المهندس في حالته المثالية
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
هذه افتراضات للشرح، وليست ربحاً معلناً ولا عرضاً من أي بنك: القسط المتاح بلا التزامات 6,300 ريال لراتب 18,000 ريال. وتمويل مقابل كل 1,000 ريال قسط: 150,000 ريال على 25 سنة، و135,000 ريال على 20 سنة. وعقار بناء ذاتي منخفض التكلفة بكلفة 350,000 ريال.
الحسبة: 6.3 × 150,000 = 945,000 ريال تمويلاً. ناقص 350,000 ريال للعقار، تبقى 595,000 ريال سيولة قبل أي تكاليف.
أربعة سيناريوهات لمهندس واحد
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
| السيناريو | الراتب المحتسب | القسط المتاح | المدة | التمويل | السيولة بعد العقار |
|---|---|---|---|---|---|
| أ: جهة مستقرة وخدمة طويلة | 18,000 ريال | 6,300 ريال | 25 سنة | 945,000 ريال | 595,000 ريال |
| ب: بدل لا يُحتسب | 16,000 ريال | 5,600 ريال | 25 سنة | 840,000 ريال | 490,000 ريال |
| ج: البنك يعرض مدة أقصر | 18,000 ريال | 6,300 ريال | 20 سنة | 850,500 ريال | 500,500 ريال |
| د: وظيفة جديدة | يتأجل الطلب | لا ينطبق | لا ينطبق | لا ينطبق | لا شيء الآن |
السيناريو ب: الفرق بين الراتب الذي تعرفه والراتب المحتسب
نفترض أن بدلاً قيمته 2,000 ريال لا يظهر في التأمينات، فاحتسب البنك 16,000 ريال. ينزل القسط المتاح إلى 5,600 ريال، ومعه التمويل إلى 840,000 ريال (5.6 × 150,000). خسر المهندس 105,000 ريال من السيولة بسبب بدل لم يُثبت. تفاصيل هذه النقطة في الراتب الأساسي أم الإجمالي في التمويل العقاري.
السيناريو ج: المدة الأقصر
نفترض أن البنك عرض 20 سنة لهذا الملف. القسط نفسه، لكن التمويل 850,500 ريال (6.3 × 135,000). الفرق عن السيناريو أ نحو 94,500 ريال من السيولة. والمدة المعروضة يحددها البنك حسب سياسته وعمرك وملفك.
السيناريو د: الانتقال الحديث
إن انتقل المهندس إلى شركة جديدة قبل أشهر قليلة، فقد يطلب بعض البنوك مدة خدمة لدى الجهة الحالية قبل دراسة الطلب. المدة تختلف حسب سياسة البنك. هنا لا يوجد رقم، بل توقيت. راجع تغيير الوظيفة في القطاع الخاص: كم تنتظر قبل طلب التمويل؟.
ما الذي يرفع رقم المهندس فعلاً؟
- إثبات الراتب كما هو: تطابق التأمينات وتعريف الراتب وكشف الحساب يقلل احتمال السيناريو ب.
- تجنب الانتقال قبل التقديم مباشرة: إن كنت تفكر في عرض وظيفي جديد، احسب أثره على توقيت التمويل أولاً.
- عدم فتح التزامات جديدة: كل قسط يُطرح من الـ 6,300 ريال ريالاً بريال.
- سداد ما يأكل القسط المتاح: في سداد المديونيات لدى سيولة الإعمار نسدد المديونية أولاً، ثم نسترد المبلغ نفسه من التمويل العقاري عند صرفه، دون أي فائدة عليه.
والرقم الفعلي يتحدد بسياسة البنك وعمرك والمدة والتزاماتك وتقييم العقار، فهذا المثال لا يقوم مقام عرض.
الخطوات
- اطبع سجلك في التأمينات الاجتماعية، وقارن الراتب فيه بتعريف الراتب.
- احسب مدة خدمتك لدى جهتك الحالية، واسأل البنك هل تكفي لسياسته.
- أدخل الراتب الذي تتوقع احتسابه في حاسبة التمويل العقاري، ثم جرّب رقماً أقل لتعرف أسوأ حالة.
- سمّ كلفة عقار تقبله، واطرحها من التمويل في كل سيناريو.
- قارن السيولة في أسوأ سيناريو بحاجتك الفعلية.
- اعرض ملفك للدراسة. نتعامل مع جميع البنوك ونقترح البنك المناسب لملفك، وننجز الإجراءات دون حضورك في أي منطقة يسمح بها تمويلك، ويُصرف التمويل في حسابك مباشرة. والقرار النهائي للبنك.
أخطاء شائعة
- الحساب على الإجمالي في العقد: المهم ما يحتسبه البنك، لا ما في عقد العمل وحده.
- التقديم بعد الانتقال مباشرة: قد يُرد الطلب لسبب توقيت لا لسبب راتب.
- افتراض أن كل البنوك تقرأ الشركة بالطريقة نفسها: كل بنك له تقييمه وسياسته.
- تجاهل أسوأ سيناريو: خطط على الرقم الأدنى، وأي زيادة بعدها مكسب.
الأسئلة الشائعة
كم السيولة لمهندس في القطاع الخاص راتبه 18,000 ريال؟
في مثالنا 595,000 ريال على 25 سنة إن احتسب البنك الراتب كاملاً، بعد عقار كلفته المفترضة 350,000 ريال ودون التزامات. وتنزل إلى 490,000 ريال إن احتسب 16,000 ريال فقط. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
هل تؤثر الشركة التي أعمل فيها على مبلغ التمويل؟
قد تؤثر. كل بنك يقرأ جهة العمل ومدة الخدمة وثبات الراتب حسب سياسته، وقد ينعكس ذلك على الراتب المحتسب أو المدة أو قبول الطلب في توقيته. اسأل البنك عن تقييمه لملفك.
انتقلت إلى شركة جديدة قبل أشهر، هل أتقدم الآن؟
بعض البنوك قد تطلب مدة خدمة لدى الجهة الحالية قبل دراسة الطلب، والمدة تختلف حسب سياسة البنك. اسأل قبل التقديم، فالطلب المرفوض لهذا السبب يضيع عليك وقتاً.
بدل السكن عندي لا يظهر في التأمينات، هل يُحتسب؟
هذا يقرره البنك. وبعض البنوك يعتمد على ما يظهر في التأمينات الاجتماعية وتعريف الراتب. إن لم يُحتسب البدل، فقد ينزل القسط المتاح ومعه التمويل، كما في السيناريو الثاني.