الإجابة المختصرة
نسبة الاستقطاع مع تمويلين لا تُقسم بين الشخصي والعقاري بالتساوي. البنك يضع حداً أعلى لمجموع أقساطك حسب ضوابط البنك المركزي السعودي وسياسة البنك، ثم يخصم منه كل قسط قائم أولاً. ما يبقى هو المتاح للتمويل الجديد. لذلك كل ريال في القسط الشخصي القائم يقلل ما يمكن أن يتحمله قسط التمويل العقاري.
لمن هذه المقالة
- من عليه تمويل شخصي ويريد أن يفهم كم يبقى من الحد لقسط عقاري.
- من سمع "نسبتك ممتلئة" ولا يعرف كيف حُسبت.
- من يقارن بين تقليل القسط الشخصي أو سداده قبل التقديم.
- لا تناسبك إن كنت تريد المقارنة بين قراءة الشخصي وحده وقراءته مع العقاري، فهي في الاستقطاع مع التمويل العقاري مقارنة بالشخصي وحده.
الحد الأعلى وعاء واحد لا وعاءان
الخطأ الشائع أن تتخيل حداً للشخصي وحداً آخر مستقلاً للعقاري، كل منهما في جيب. الصورة الأقرب أنه وعاء واحد لمجموع الأقساط.
قد يطبق البنك داخل هذا الوعاء حداً فرعياً على القسط الشخصي. لكن الحد الفرعي لا يضيف مساحة جديدة. هو قيد إضافي داخل الوعاء نفسه.
قيمة الحد الأعلى لا تُكتب رقماً واحداً لكل الناس. تُحدد حسب ضوابط البنك المركزي السعودي وسياسة البنك، وقد تتأثر بمستوى الدخل ونوع التمويل. لذلك نتحدث هنا عن طريقة التوزيع، لا عن أرقام الحدود.
كيف يتوزع الحد بين استقطاع العقاري والشخصي؟
البنك يمر عادةً بهذا الترتيب عند دراسة طلب جديد وعليك تمويل قائم:
- يحدد الراتب المعتمد: الأساسي، وما يقبله من البدلات حسب سياسته.
- يحدد الحد الأعلى لمجموع الأقساط لهذا الراتب ولنوع التمويل المطلوب.
- يجمع الأقساط القائمة كما تظهر في سمة: شخصي، سيارة، بطاقات، تأجير.
- يخصم القائم من الحد فيظهر المتبقي.
- يتحقق من الحد الفرعي للشخصي إن كان الطلب الجديد شخصياً أو كان الشخصي القائم قريباً منه.
- يحوّل المتبقي إلى مبلغ تمويل حسب المدة المتاحة وتكلفة التمويل.
الخطوة السادسة هي ما يغفله كثيرون. المتبقي ليس مبلغ التمويل، بل القسط الشهري الممكن. المبلغ يتحدد بعده بالمدة والتكلفة. التفصيل العام في نسبة الاستقطاع من الراتب في التمويل.
مثال توضيحي: أربعة توزيعات لحد واحد
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. الحد المفترض هنا رقم لشرح الفكرة ولا يمثل أي ضابط.
موظف في القطاع الصحي براتب 16,000 ريال، بلا التزامات أخرى غير المذكورة. نفترض قدرة قسط 5,600 ريال للتوضيح فقط، وليست حداً يطبقه بنك بعينه.
| الصورة | قسط السيارة | القسط الشخصي | المتاح لقسط العقاري |
|---|---|---|---|
| شخصي وسيارة | 1,000 ريال | 1,000 ريال | 3,600 ريال |
| شخصي بلا سيارة | 0 ريال | 1,000 ريال | 4,600 ريال |
| بلا التزامات | 0 ريال | 0 ريال | 5,600 ريال |
تحقق من الجمع: 1,000 و1,000 و3,600 تساوي 5,600. و1,000 و4,600 تساوي 5,600.
القدرة المفترضة لم تتغير في الصور الثلاث. ما تغير هو ما تبقى بالريال بعد الالتزامات القائمة، وفق قاعدة أن الالتزام القائم يخفض القدرة ريالاً مقابل ريال في هذا المثال.
ماذا يتغير مع الزمن؟
التوزيع ليس ثابتاً. هو صورة ليوم التقديم.
- قبل التقديم: إن أُغلق الشخصي وظهر الإغلاق في سمة، يعود مكانه إلى الحد كاملاً.
- يوم التقديم: يُحسب كل قائم ولو بقيت له أقساط قليلة.
- بعد العقاري: ينتهي الشخصي لاحقاً ويتحرر مكانه، لكن العقاري قد وُقّع بمبلغه. المساحة المحررة لا ترفع مبلغ العقاري القائم بأثر رجعي.
لهذا يكون توقيت إغلاق الشخصي أهم من مبلغه أحياناً. شخصي بقيت له أقساط قليلة قد يكلفك مبلغاً عقارياً أصغر لسنوات طويلة.
وإذا كان العقاري هو القائم؟
القاعدة نفسها تعمل بالعكس. إن كان عليك تمويل عقاري وتريد تمويلاً شخصياً جديداً، فالقسط العقاري هو الجالس في الوعاء أولاً. والشخصي الجديد يأخذ ما بقي، بشرط ألا يتجاوز الحد الفرعي للشخصي إن طبقه البنك.
القسط العقاري كبير عادةً، فالمتبقي بعده يكون ضيقاً في ملفات كثيرة. التفصيل في قرض شخصي بعد العقاري: هل لا يزال ممكناً؟.
خطوات تقدّر بها توزيعك قبل البنك
- اطلب تقرير سمة واكتب كل قسط قائم وتاريخ انتهائه.
- اجمع الأقساط القائمة ولا تنس البطاقات والتأجير.
- جرّب [حاسبة التمويل](/calculator) لتقدير القسط والمبلغ، مع العلم أنها تقدير لا قرار.
- قارن صورتين: مع بقاء الشخصي، وبعد إغلاقه. الفرق هو ثمن بقائه.
- اسأل البنك سؤالين محددين: ما الحد المطبق على مجموع أقساطي؟ وهل يوجد حد فرعي للشخصي في ملفي؟
- قرر مصير الشخصي قبل التقديم: يبقى، أو يُسدد من مدخراتك، أو يُسدد ضمن ترتيب التمويل العقاري.
في الخيار الأخير، تسدد سيولة الإعمار مديونيات العميل أولاً، ثم تسترد المبلغ الذي سددته من التمويل العقاري عند صرفه، دون أي فائدة على هذا المبلغ. يُدرس كل ملف حسب الراتب والالتزامات وسياسة البنك. الشرح الكامل في دليل سداد المديونيات والالتزامات.
أخطاء شائعة
- تخيل حدين مستقلين: الحد الفرعي للشخصي لا يضيف مساحة للعقاري، بل يقيد ما داخل الوعاء الواحد.
- الخلط بين المتبقي والمبلغ: المتبقي قسط شهري، والمبلغ يتحدد بالمدة والتكلفة.
- إهمال الالتزامات الصغيرة: قسط سيارة أو بطاقة قد يأخذ من المتاح أكثر مما تتوقع، كما في المثال.
- الاعتماد على نسبة سمعتها من غيرك: الحد يختلف حسب الملف والبنك، ولا يصح نقله من شخص لآخر.
- انتظار انتهاء الشخصي بعد التقديم: البنك يحسب يوم الدراسة، لا الشهر القادم.
إن وصلت إلى الحد فعلاً، فخياراتك مرتبة في وصلت للحد الأعلى للاستقطاع: ما خياراتك؟.
الأسئلة الشائعة
هل لكل تمويل نسبة استقطاع خاصة به؟
البنك ينظر عادةً إلى مجموع الأقساط مقابل حد أعلى، وقد يطبق على القسط الشخصي حداً خاصاً داخل هذا المجموع. الحدود نفسها تُحدد حسب ضوابط البنك المركزي السعودي وسياسة البنك وتختلف حسب الملف.
أي القسطين يُحسب أولاً؟
القائم يُحسب أولاً. ما يظهر في سمة يوم التقديم يُخصم من الحد، والتمويل الجديد يأخذ ما بقي فقط، سواء كان الجديد عقارياً أو شخصياً.
هل يزيد المتاح للعقاري إذا انتهى الشخصي بعد أشهر؟
البنك يحسب على الوضع يوم التقديم عادةً. إن كان الشخصي قائماً فهو داخل الحساب حتى لو بقيت له أقساط قليلة، إلا إن أُغلق وظهر الإغلاق في سمة قبل الدراسة.
هل تعطيني حاسبة التمويل الرقم النهائي؟
لا. الحاسبة تقدير مبني على افتراضاتك. الرقم الفعلي يأتي من عرض البنك بعد قراءة راتبك والتزاماتك وسياسته.