الإجابة المختصرة
لمقارنة عروض التمويل العقاري، انقل كل عرض مكتوب إلى جدول واحد بأسطر ثابتة: مبلغ التمويل، المدة بالأشهر، القسط ونوعه، إجمالي المبلغ المستحق، الرسوم المذكورة، التأمين، شروط السداد المبكر، والشروط قبل الصرف. ثم احسب سطرين بنفسك: الزيادة على المبلغ، وما تدفعه عن كل ريال. الخانة الفارغة سؤال للجهة، لا معلومة.
لمن هذه المقالة
- من بيده عرضان أو أكثر من جهات تمويل مختلفة، ويريد أن يقارن بينها على ورقة واحدة.
- من يشعر أن العروض لا تتشابه في طريقة كتابتها، فلا يعرف من أين يبدأ.
- من يريد أن يذهب إلى موظف التمويل بأسئلة محددة لا عامة.
- لا تناسبك إن لم تفهم بعد ما يعنيه كل سطر في العرض. ابدأ بـ عرض التمويل العقاري: كيف تقرؤه سطراً سطراً، ثم عد إلى هذا الجدول.
لماذا تحتاج جدولاً لا قراءة سريعة؟
العروض لا تأتيك بصيغة واحدة. جهة تضع القسط في السطر الأول، وأخرى تبدأ بالمبلغ، وثالثة تذكر المدة بالسنوات لا بالأشهر. وبعضها يذكر الرسوم في صفحة منفصلة، أو في ملحق صغير.
حين تقرأ عرضين بهذه الطريقة، يقارن عقلك ما يراه أولاً، وغالباً يكون القسط. والجدول يجبرك على شيء مختلف: أن تضع كل معلومة في مكانها، وأن ترى ما هو ناقص.
الجدول لا يختار عنك. لكنه يجعل الاختيار مبنياً على أرقام متقابلة، لا على انطباع من أول صفحة.
الجدول الفارغ: انسخه واملأه
هذا هو النموذج. انسخه في دفتر أو جدول على جوالك، وضع لكل عرض عموداً.
| السطر | العرض الأول | العرض الثاني | العرض الثالث |
|---|---|---|---|
| اسم الجهة وتاريخ العرض | |||
| مدة صلاحية العرض | |||
| مبلغ التمويل | |||
| المدة بالأشهر | |||
| القسط الشهري | |||
| نوع القسط: ثابت أو قابل للتغير | |||
| إجمالي المبلغ المستحق كما في العرض | |||
| الرسوم المذكورة في العرض | |||
| التأمين: ما يغطيه وهل هو داخل القسط | |||
| شروط السداد المبكر | |||
| الشروط قبل الصرف | |||
| سطر محسوب: الزيادة على مبلغ التمويل | |||
| سطر محسوب: ما تدفعه عن كل ريال | |||
| أسئلة لم يُجب عنها |
كيف تملأ كل سطر؟
اسم الجهة والتاريخ والصلاحية
اكتب تاريخ العرض ومدة صلاحيته. عرض انتهت صلاحيته لا يصلح للمقارنة، لأن الجهة قد تعيد تسعيره. وإن كانت العروض متباعدة في التاريخ، فاسأل الأقدم هل ما زال سارياً.
مبلغ التمويل
انقل المبلغ كما هو مكتوب. ثم اسأل: هل يكفي لثمن العقار الذي تريده؟ المبلغ الأقل ليس عيباً بذاته، لكنه يعني أنك قد تحتاج إلى دفعة أكبر من مالك، أو عقار أرخص.
المدة بالأشهر
حوّل المدة دائماً إلى أشهر. عشرون سنة تساوي 240 شهراً، وخمس وعشرون سنة تساوي 300 شهر. الأشهر هي ما ستضربه في القسط لاحقاً، فلا تتركها بالسنوات.
القسط ونوعه
اكتب القسط الشهري، ثم اكتب بجانبه هل هو ثابت طوال المدة أم قابل للتغير. هذه الخانة تغير معنى كل ما بعدها. القسط الثابت يعطيك إجمالياً معروفاً. أما القسط القابل للتغير فالإجمالي المحسوب منه تقدير مبني على الوضع الحالي فقط، وقد يرتفع أو ينخفض لاحقاً حسب العقد.
إن لم يذكر العرض النوع صراحة، فاكتب في خانة الأسئلة: هل القسط ثابت طوال المدة؟ وإن كان قابلاً للتغير، فمتى يُراجع، وعلى أي أساس؟
إجمالي المبلغ المستحق
انقل هذا الرقم من العرض كما هو، فهو المرجع الملزم للمقارنة. ويمكنك ضرب القسط في عدد الأشهر للحصول على تقدير يساعدك على المراجعة فقط. إن اختلف التقدير عن إجمالي المبلغ المستحق، فاسأل عن السبب؛ فقد تكون هناك رسوم أو دفعة مختلفة أو بنية أقساط لا تظهر في الضرب البسيط.
الرسوم المذكورة
اكتب كل رسم يذكره العرض بالاسم والمبلغ كما ورد. إن لم يُذكر أي رسم، فلا تكتب صفراً. اكتب: غير مذكورة، واسأل الجهة. الصفر معلومة، والغياب سؤال.
التأمين
اكتب نوع التأمين المذكور، تأمين على الحياة أو على العقار أو كليهما، وهل تكلفته داخل القسط أم تُدفع منفصلة. عرضان بالقسط نفسه قد يختلفان هنا اختلافاً حقيقياً في ما تدفعه فعلاً.
شروط السداد المبكر
هذه الخانة تهمك إن كان هناك احتمال أن تبيع العقار، أو تنقل التمويل، أو تسدد من مكافأة أو مبلغ يصلك لاحقاً. اكتب ما يقوله العرض: هل يُسمح بالسداد الجزئي والكامل؟ وكيف تُحسب الأرباح عند السداد؟ وهل توجد تكاليف مرتبطة به؟ إن كان العرض صامتاً، فهذا سؤال يجب أن يُجاب كتابةً.
الشروط قبل الصرف
بعض العروض تشترط تحويل الراتب، أو سداد التزام قائم، أو تقييماً للعقار بقيمة معينة، أو مستندات إضافية. اكتبها كلها. عرض جيد بشرط لا تستطيع تحقيقه ليس عرضاً لك.
السطران المحسوبان: لماذا هما الأهم؟
السطور السابقة تنقلها من العروض. أما هذان السطران فتحسبهما أنت، وهما ما يجعل العروض المختلفة قابلة للمقارنة.
- الزيادة على مبلغ التمويل: إجمالي المبلغ المستحق ناقص مبلغ التمويل. هذا ما تدفعه للجهة فوق ما أخذته.
- ما تدفعه عن كل ريال: إجمالي المبلغ المستحق مقسوماً على مبلغ التمويل. هذا الرقم يحل مشكلة اختلاف المبالغ بين العروض.
ولماذا لا نكتفي بالزيادة؟ لأن عرضاً بمبلغ أقل ستكون زيادته أقل حتى لو كان أغلى فعلياً. القسمة على المبلغ تزيل هذا الوهم. وللتعمق في منطق التكلفة الكاملة، راجع التكلفة الإجمالية للتمويل: لماذا لا يكفي القسط الشهري؟.
مثال توضيحي: ثلاثة عروض في جدول واحد
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. الأرقام افتراضية لشرح طريقة الملء، وليست عروضاً من أي جهة.
موظف في أرامكو براتب 25,000 ريال حصل على ثلاثة عروض مكتوبة لشراء مسكن.
| السطر | العرض الأول | العرض الثاني | العرض الثالث |
|---|---|---|---|
| مبلغ التمويل | 900,000 ريال | 900,000 ريال | 850,000 ريال |
| المدة بالأشهر | 300 شهر | 240 شهراً | 300 شهر |
| القسط الشهري | 4,500 ريال | 5,200 ريال | 4,300 ريال |
| نوع القسط | ثابت | ثابت | قابل للتغير |
| إجمالي المبلغ المستحق | 1,350,000 ريال | 1,248,000 ريال | 1,290,000 ريال تقديرياً |
| الرسوم | مذكورة بالتفصيل | مذكورة بالتفصيل | غير مذكورة |
| التأمين | داخل القسط | منفصل عن القسط | داخل القسط |
| السداد المبكر | مذكور بشروط واضحة | مذكور بشروط واضحة | غير مذكور |
| الزيادة على المبلغ | 450,000 ريال | 348,000 ريال | 440,000 ريال تقديرياً |
| ما تدفعه عن كل ريال | 1.50 | 1.39 تقريباً | 1.52 تقريباً |
كيف خرجت الأرقام؟
في المثال، إجمالي المبلغ المستحق منقول من العرض المفترض. وضرب 4,500 ريال في 300 شهر يعطي تقديراً قدره 1,350,000 ريال يطابقه. نطرح منه 900,000 ريال فتبقى الزيادة 450,000 ريال. ونقسم الإجمالي على المبلغ فيخرج 1.50.
وفي العرض الثاني يطابق التقدير الحسابي، 5,200 ريال في 240 شهراً، إجمالي العرض المفترض البالغ 1,248,000 ريال. الزيادة 348,000 ريال، والقسمة تعطي نحو 1.39.
أما العرض الثالث فالقسط فيه قابل للتغير، لذلك لا يصح اعتماد الضرب رقماً نهائياً. الناتج 1,290,000 ريال تقدير للمراجعة فقط، ويبقى إجمالي المبلغ المستحق وشروط تغير القسط في العرض المكتوب هما المرجع.
ماذا يقول الجدول؟
العرض الثاني أقل تكلفة إجمالية بوضوح، لكن قسطه أعلى بـ 700 ريال شهرياً من الأول. والتأمين فيه منفصل عن القسط، فيجب أن تضيف تكلفته قبل أن تحكم. السؤال الحقيقي هنا: هل تتحمل ميزانيتك هذا القسط بعد إضافة التأمين، مع هامش للطوارئ؟
العرض الثالث يبدو الأخف قسطاً، لكنه أعلى من غيره فيما تدفعه عن كل ريال، وقسطه قابل للتغير، وفيه خانتان فارغتان. لا يُستبعد بالضرورة، لكنه لا يُقارن قبل أن تحصل على الإجابات مكتوبة.
العرض الأول وسط بين الاثنين: قسط أخف من الثاني، وتكلفة أعلى منه، وشروط واضحة. قد يكون الخيار المعقول لمن يريد هامشاً شهرياً أوسع.
كيف تقرر بعد أن يمتلئ الجدول؟
الجدول المكتمل لا يعطيك فائزاً تلقائياً. استخدمه بهذا الترتيب:
- استبعد ما لا يناسب ملفك: عرض بمبلغ لا يكفي للعقار، أو بشرط قبل الصرف لا تستطيع تحقيقه.
- استبعد ما لا تتحمله ميزانيتك: القسط الذي يتركك بلا هامش شهري ليس خياراً جيداً مهما قلت تكلفته.
- قارن ما تدفعه عن كل ريال بين ما تبقى: الأقل هنا أرخص فعلياً.
- رجّح بالشروط: إن تقاربت التكلفة، فالعرض الأوضح في السداد المبكر والتأمين والرسوم أفضل لك.
- لا تقرر وفي الجدول خانات فارغة: أكمل الإجابات أولاً.
معايير المفاضلة الأوسع بين الجهات، مثل الخدمة ومرونة الخروج، مشروحة في كيف تختار أفضل تمويل عقاري لك؟. ولأن الأسعار تختلف من ملف لآخر، فلن تجد رقماً واحداً ينطبق على الجميع، والسبب في أسعار التمويل العقاري: لماذا لا ترى رقماً واحداً للجميع.
خطوات استخدام الجدول
- اطلب من كل جهة عرضاً مكتوباً لنفس المبلغ والمدة تقريباً إن أمكن، فهذا يسهل المقارنة.
- انسخ الجدول الفارغ، وضع لكل عرض عموداً.
- انقل الأسطر من كل عرض كما هي، دون تقريب أو افتراض.
- حوّل المدد إلى أشهر، واضرب القسط في الأشهر كتقدير للمراجعة، ثم اعتمد إجمالي المبلغ المستحق في العرض.
- احسب السطرين: الزيادة على المبلغ، وما تدفعه عن كل ريال.
- اكتب كل خانة فارغة سؤالاً في السطر الأخير.
- أرسل الأسئلة للجهات، واطلب الإجابات مكتوبة.
- قرر بالترتيب: الملف، ثم الميزانية، ثم التكلفة، ثم الشروط.
قبل الخطوة السابعة، قد تفيدك قائمة أسئلة تطرحها على موظف التمويل قبل أن توقّع.
أخطاء شائعة
- مقارنة القسط وحده: القسط الأقل قد يأتي بمدة أطول وتكلفة إجمالية أعلى. الجدول موجود لكسر هذه العادة.
- مقارنة عرض شفهي بعرض مكتوب: الرقم الذي سمعته في مكالمة لا يدخل الجدول. اطلب كل شيء مكتوباً.
- كتابة صفر في خانة الرسوم الفارغة: غياب الرسوم من العرض لا يعني أنها غير موجودة. اكتب: غير مذكورة.
- معاملة القسط المتغير كأنه ثابت: الإجمالي المحسوب من قسط قابل للتغير تقدير، فاكتبه كذلك.
- نسيان التأمين المنفصل: عرض قسطه أعلى قليلاً لكن تأمينه داخله قد يكون أرخص من عرض تأمينه خارج القسط.
- تجاهل شروط السداد المبكر: إن احتمل أن تبيع أو تنقل التمويل يوماً، فهذه الخانة قد تساوي فرقاً كبيراً.
الأسئلة الشائعة
كم عرضاً أحتاج لأملأ جدول المقارنة؟
عرضان مكتوبان يكفيان لبدء المقارنة، وثلاثة تعطي صورة أوضح. المهم أن تكون كلها مكتوبة ولنفس ملفك تقريباً، لا أرقاماً شفهية من مكالمة أو إعلان.
ماذا أفعل إن كان العرض لا يذكر أحد سطور الجدول؟
اترك الخانة فارغة واكتب بجانبها سؤالاً للجهة. الخانة الفارغة معلومة ناقصة، ولا تقارن عرضاً ناقصاً بعرض كامل قبل أن تحصل على الإجابة مكتوبة.
كيف أقارن عرضين بمدتين مختلفتين؟
لا تقارن القسط وحده. احسب إجمالي ما تسدده في كل عرض، ثم اقسمه على مبلغ التمويل لتعرف كم تدفع عن كل ريال. وبعدها اسأل هل القسط الأعلى في المدة الأقصر يناسب ميزانيتك.
هل أختار العرض صاحب أقل إجمالي دائماً؟
ليس دائماً. أقل إجمالي قد يأتي بقسط لا تتحمله، أو بمبلغ لا يكفي للعقار، أو بشروط سداد مبكر مقيدة. الجدول يرتب المعلومات، والقرار يجمعها مع ظرفك.