الإجابة المختصرة
نعم، قد يكون ممكناً بعد معالجة التعثر وظهور حالته المحدثة في القنوات التي يراجعها البنك. ينظر البنك إلى السجل والراتب والالتزامات والتمويل العقاري القائم. وقد يُستخدم التمويل لشراء عقار منخفض التكلفة في المنطقة التي يختارها العميل حسب تمويله، ويُصرف المتبقي سيولة، حسب سياسة البنك.
لمن هذه المقالة
- من سدد متعثراته أو سواها، ويحتاج سيولة نقدية ويسأل إن كان تاريخه يمنعه.
- من ما زال عليه تعثر ويريد أن يعرف إن كان يستطيع أن يجمع السداد والسيولة في خطة واحدة.
- من راتبه 10,000 ريال فأكثر ولا يوجد عليه تمويل عقاري قائم.
- لا تناسبك إن كنت تبحث عن سيولة بلا عقار، أو عليك تمويل عقاري قائم. اقرأ متى لا يناسبك القرض العقاري كاش.
لماذا لا يُغلق التعثر السابق الباب بالضرورة؟
البنك يقرأ سجلك ليتوقع سلوكك القادم. التعثر القائم يقول له إن هناك ديناً لم يُدفع الآن. أما التعثر المسدد فيقول إنك مررت بأزمة ثم أغلقتها.
الفرق بين الحالتين كبير. وفي التمويل العقاري تحديداً، يكون العقار مرهوناً للبنك، وهذا يعطي الطلب سنداً لا يوجد في القرض الشخصي. لهذا قد يتعامل بنك مع متعثر سابق في التمويل العقاري بطريقة تختلف عن تعامله معه في قرض شخصي، حسب سياسته.
لكن هذا لا يعني موافقة مؤكدة. السجل يبقى عاملاً، ويُقرأ مع بقية الملف.
ما الذي يُنظر إليه عادةً بعد التعثر؟
لا توجد قائمة واحدة لكل البنوك، لكن هذه العناصر تتكرر في أغلب الملفات:
| العنصر | ما الذي يسأل عنه البنك عادةً | ما الذي بيدك |
|---|---|---|
| حالة التعثر | هل أُغلق؟ وهل يظهر ذلك في سمة؟ | المخالصة وتقرير سمة محدث |
| طريقة الإغلاق | سداد كامل أم تسوية؟ | أن تعرف أثر التسوية قبل قبولها |
| الالتزامات المتبقية | ما الذي يبقى من راتبك بعد أقساطك؟ | إغلاق أو تقليل ما يمكن قبل التقديم |
| استقرار الدخل | جهة العمل ونوع العقد وانتظام الراتب | عدم تغيير الوظيفة قبل التقديم مباشرة |
| التمويل العقاري القائم | هل عليك تمويل عقاري الآن؟ | هذا شرط عام في حلنا: ألا يوجد |
| إيقاف الخدمات | هل عليك طلب تنفيذ قائم؟ | إنهاؤه قبل كل شيء |
لاحظ أن أغلب هذه العناصر تتحسن بخطوات تقوم بها أنت قبل التقديم. تفصيل أثر كل حالة في سمة على التمويل العقاري في التعثر في سمة والتمويل العقاري.
طريقان حسب وضعك اليوم
إن كنت سددت متعثراتك فعلاً
ابدأ بتقرير سمة جديد، وتأكد أن الحالة تغيرت فعلاً. إن لم تتغير بعد، فلا تتقدم، لأن البنك سيرى الحالة القديمة. ثم اجمع المخالصات، واحسب التزاماتك المتبقية. بعدها يُدرس الملف لمعرفة إن كان مناسباً للقرض العقاري كاش.
إن كان التعثر ما زال قائماً
هنا لا يُقدَّم طلب تمويل مباشرة. في حل سيولة الإعمار يُدرس الملف أولاً. إن تبين أنه قابل للتمويل بعد السداد، تسدد الشركة المديونيات التي تعيق الموافقة، ويُتابَع تحديث السجل، ثم يُقدَّم الطلب. وعند صرف التمويل تسترد الشركة ما سددته دون أي فائدة على هذا المبلغ، ويُصرف المتبقي لك سيولة.
مثال توضيحي: حالتان براتب متقارب
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
معلمان، كل منهما براتب 15,000 ريال. الأول سدد متعثراته وتحدث سجله، والثاني ما زال عليه تعثر بمبلغ 70,000 ريال. افترضنا طاقة قسط 5,250 ريال ومدة 25 سنة، أي تمويلاً حسابياً 787,500 ريال. هذه افتراضات للتوضيح وليست عرض بنك:
| البند | المعلم الأول (سدد سابقاً) | المعلم الثاني (تعثر قائم) |
|---|---|---|
| مبلغ التمويل العقاري | 787,500 ريال | 787,500 ريال |
| قيمة العقار منخفض التكلفة في المثال | 350,000 ريال | 350,000 ريال |
| سداد المتعثرات من التمويل | 0 ريال | 70,000 ريال |
| المتبقي سيولة قبل أي رسوم أو تكاليف | 437,500 ريال | 367,500 ريال |
الفرق بين الحالتين ليس في الحساب فقط. المعلم الثاني يحتاج معالجة التعثر وظهور حالته المحدثة قبل أن يقرر البنك. والرقم الحقيقي يعتمد على سياسة البنك والعمر والمدة والالتزامات وتقييم العقار. جرب حاسبة التمويل العقاري.
الخطوات
- استخرج تقرير سمة حديثاً واقرأ حالة كل التزام بنفسك.
- اجمع مخالصات كل ما سددته، واحتفظ بنسخة منها.
- تحقق من ناجز أنه لا يوجد طلب تنفيذ قائم باسمك.
- احسب التزاماتك الشهرية المتبقية وما يبقى من راتبك.
- تأكد أنه لا يوجد عليك تمويل عقاري قائم.
- اطلب دراسة الملف قبل أي تقديم لبنك، حتى تعرف المسار المناسب لحالتك.
- قارن السيولة المتوقعة بحاجتك الفعلية قبل أن تقرر.
أخطاء شائعة
- التقديم قبل ظهور التحديث في سمة: يرى البنك الحالة القديمة ويُسجَّل عليك طلب مرفوض.
- قبول تسوية دون سؤال عن أثرها: إن كان التمويل هدفك، فاعرف كيف ستظهر قبل التوقيع.
- فتح التزام جديد بعد السداد مباشرة: يقلل ما يتسع له راتبك من قسط.
- التقديم لبنوك كثيرة في وقت واحد: يضيف استعلامات إلى سجلك دون فائدة.
- انتظار السيولة كاملة دون حساب العقار: السيولة هي المتبقي بعد العقار وما يُسدد، لا مبلغ التمويل كله.
الأسئلة الشائعة
هل يقبل البنك من تعثر سابقاً في القرض العقاري كاش؟
قد يقبل إن كان التعثر مُغلقاً وظاهراً بحالته الجديدة في سمة، والراتب والالتزامات المتبقية تسمح بالقسط. القرار لسياسة البنك، ويختلف من بنك لآخر ومن ملف لآخر.
هل يختلف أثر التسوية عن السداد الكامل؟
قد يقرأ بعض البنوك التسوية بحذر أكبر من السداد الكامل، لأنها تعني أن الدين أُغلق بأقل من أصله. لكنها تبقى أفضل عادةً من تعثر قائم. اسأل عن أثرها قبل أن تقبلها إن كان التمويل هدفك.
ما زال تعثري قائماً، هل أبدأ رغم ذلك؟
يمكن أن تبدأ بدراسة الملف. في حل سيولة الإعمار تسدد الشركة المديونيات التي تعيق التمويل أولاً إن كان الملف مناسباً، ثم تسترد ما سددته من التمويل عند صرفه دون أي فائدة على هذا المبلغ.
هل أحصل على سيولة بعد التعثر دون شراء عقار؟
ليس عن طريقنا. لا نقدم سيولة نقدية بدون عقار. السيولة في حلنا هي ما يتبقى من التمويل العقاري بعد شراء عقار في المنطقة التي تختارها حسب تمويلك وسداد ما يلزم.