الإجابة المختصرة
الراتب الأساسي والإجمالي رقمان ينظر إليهما البنك بطريقتين مختلفتين. الأساسي هو الجزء الذي لا خلاف عليه، والإجمالي يضم بدلات قد تُحسب كلها أو بعضها حسب سياسة البنك. والرقم الذي يعتمده البنك في النهاية هو ما يحدد مساحة القسط، ومنها مبلغ القرض العقاري كاش والسيولة المتبقية بعد ثمن العقار.
لمن هذه المقالة
- من يريد تقدير سيولته من القرض العقاري كاش ولا يعرف أي رقم من مسيره يُدخل في الحسبة.
- موظف تشكل البدلات جزءاً كبيراً من دخله، في القطاع الخاص أو في جهات تصرف بدلات متعددة.
- من استخدم حاسبة التمويل وخرج برقم ثم سمع رقماً أقل من البنك.
- لا تناسب من يسأل عن بدل بعينه وهل يدخل في التمويل العقاري عموماً، فهذا تفصيله في هل يُحسب البدل في راتب التمويل العقاري.
مكونات المسير كما يراها البنك
مسيرك الشهري ليس رقماً واحداً في نظر البنك. هو مجموعة بنود، ولكل بند سؤال واحد: هل سيستمر طوال مدة التمويل؟
هذا السؤال هو مفتاح الفرق بين الأساسي والإجمالي. البنك لا يشكك في أنك تقبض الإجمالي اليوم. لكنه يبني التزاماً طويلاً، فيبحث عن الجزء الذي يتوقع بقاءه.
جدول المكونات
| المكوّن | ما هو | كيف تنظر إليه بنوك كثيرة | أثره على السيولة |
|---|---|---|---|
| الراتب الأساسي | الرقم الثابت في العقد | يُحسب دائماً | الأساس الذي تُبنى عليه الحسبة |
| بدلات ثابتة شهرية | مثل السكن والنقل حين تُصرف كل شهر | تُضاف غالباً إن كانت موثقة | ترفع الدخل المعتمد فتزيد السيولة |
| بدلات تُصرف دفعة سنوية | بدل يُصرف مرة أو مرتين في السنة | يختلف من بنك لآخر | قد تُحسب وقد تُستبعد |
| دخل متغير | عمل إضافي، عمولة، مكافأة | يُستبعد عادةً أو يُطلب له سجل | لا تبنِ عليه تقديرك |
| خصومات من المصدر | تأمينات، قسط تخصمه جهة العمل | تُقرأ ضمن صورة الالتزامات | قد تقلل المساحة المتاحة للقسط |
الجدول وصف عام لما يتكرر كثيراً، وليس قاعدة يلتزم بها كل بنك. السياسات تختلف، وجهة عملك نفسها جزء من القرار.
لماذا يفرق هذا في القرض العقاري كاش تحديداً؟
في التمويل العقاري العادي، قد يكفيك أن يغطي التمويل ثمن البيت الذي تريده. أما في القرض العقاري كاش فالحسبة أدق، لأن السيولة هي ما يبقى بعد ثمن العقار.
وإن كانت فكرة تحويل التمويل العقاري إلى سيولة تمويلية جديدة عليك، فابدأ بالمرجع الكامل ثم عد إلى هنا.
ثمن العقار رقم شبه ثابت. فكل نقص في التمويل يخرج من السيولة مباشرة، لا من العقار. لهذا قد يبدو فرق صغير في الدخل المعتمد عادياً على الورق، ثم يظهر فرقاً كبيراً في المبلغ الذي يصل حسابك.
بعبارة أخرى: الدخل المعتمد يحدد التمويل، والتمويل ناقص العقار يساوي السيولة. فأي بدل لا يحتسبه البنك ينقص السيولة لا ثمن العقار. وتفصيل هذه المعادلة في ثلاثة أرقام تحكم مبلغ القرض العقاري كاش.
مثال توضيحي: موظف قطاع خاص بثلاث قراءات
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
موظف في شركة كبيرة، مسيره الشهري كالتالي:
| البند | المبلغ الشهري |
|---|---|
| الراتب الأساسي | 12,000 ريال |
| بدل السكن الشهري | 3,000 ريال |
| بدل النقل | 1,000 ريال |
| عمل إضافي (متوسط متغير) | 2,000 ريال |
| الإجمالي | 18,000 ريال |
قد يقرأ البنك هذا المسير بثلاث طرق:
| القراءة | الدخل المعتمد |
|---|---|
| الأساسي وحده | 12,000 ريال |
| الأساسي مع البدلات الثابتة | 16,000 ريال |
| الإجمالي كاملاً | 18,000 ريال |
القراءة الوسطى (12,000 + 3,000 + 1,000 = 16,000 ريال) هي الأقرب لما تفعله بنوك كثيرة. والقراءة الثالثة هي الأضعف احتمالاً، لأن العمل الإضافي متغير.
الفرق بين القراءتين الأولى والثانية 4,000 ريال من الدخل المعتمد شهرياً. هذا الفرق ينتقل إلى مساحة القسط، ثم إلى التمويل، ثم إلى السيولة كاملاً، لأن ثمن العقار لم يتغير.
كيف تستخدم حاسبة التمويل مع راتبك؟
حاسبة التمويل أداة تقدير، وجودة نتيجتها من جودة الرقم الذي تدخله. نقترح ثلاث تجارب:
- بالأساسي وحده: هذا أسوأ احتمال معقول، ويعطيك أرضية التقدير.
- بالأساسي مع البدلات الثابتة: هذا الرقم الذي نقترح أن تبني عليه قرارك.
- بالإجمالي: سقف متفائل، لا تبنِ عليه التزاماً.
إن كانت النتائج الثلاث متقاربة فأنت في وضع مريح. وإن تباعدت كثيراً، فالبنك الذي تختاره سيصنع فرقاً حقيقياً في سيولتك. للتمويل العقاري تحديداً جرّب حاسبة التمويل العقاري.
الأهلية والراتب المعتمد
الأهلية العامة للقرض العقاري كاش عادةً راتب 10,000 ريال فأكثر ولا تمويل عقاري قائم، حسب سياسة البنك. والسؤال المهم: أي راتب؟
إن كان إجماليك فوق الحد المعتاد وأساسيك تحته، فالنتيجة تعتمد على البدلات التي يضمها البنك. هنا تحديداً يصبح تعريف الراتب المفصل حاسماً، لأنه يوضح ما الثابت في دخلك. وإن كان راتبك عند الحد تماماً، فراجع راتبك 10,000 ريال بالضبط.
الخطوات
- اطلب تعريف راتب مفصلاً يذكر الأساسي وكل بدل باسمه ومبلغه، لا الإجمالي وحده.
- صنّف بنود مسيرك حسب الجدول أعلاه: أساسي، ثابت شهري، سنوي، متغير، خصم من المصدر.
- احسب رقمك الأحوط: الأساسي مع البدلات الثابتة الشهرية فقط.
- قارن التعريف بكشف الحساب: البند الذي في التعريف ولا يظهر في الإيداعات قد لا يُحسب.
- جرّب الحاسبة بالقراءات الثلاث وسجّل الفرق بينها.
- اسأل عن طريقة الاحتساب قبل التقديم. سيولة الإعمار تتعامل مع جميع البنوك، وتقترح عليك البنك الذي تناسب سياسته تركيبة راتبك، والقرار النهائي للبنك.
أخطاء شائعة
- التقدير على الإجمالي ثم الصدمة بالعرض: المتغير في راتبك قد لا يدخل الحسبة. ابدأ بالرقم الأحوط، والزيادة إن جاءت مكسب.
- إهمال الخصومات من المصدر: قسط تخصمه جهة العمل لا يظهر في كشفك، لكنه يدخل في صورة التزاماتك لدى البنك.
- تعريف راتب بسطر واحد: يدفع البنك إلى الاجتهاد، والاجتهاد يميل عادةً إلى الأقل.
- مقارنة سيولتك بسيولة زميل بالإجمالي نفسه: إن كان أساسيه أعلى من أساسيك، فقد يعتمد له البنك رقماً أكبر رغم تساوي الإجمالي.
- افتراض أن كل البنوك تقرأ المسير بالطريقة نفسها: ما يحتسبه بنك قد يستبعده غيره، ولهذا يفيد اختيار البنك المناسب لتركيبة راتبك.
الأسئلة الشائعة
هل يحسب البنك الراتب الإجمالي في القرض العقاري كاش؟
يحسب ما يراه منه ثابتاً وموثقاً. كثير من البنوك تبدأ من الأساسي وتضيف البدلات الثابتة، وتترك المتغير خارج الحسبة غالباً. لذلك يقع الدخل المعتمد عادةً بين الأساسي والإجمالي، والقرار حسب سياسة البنك.
لماذا يهم الراتب الأساسي إن كان البنك يضيف البدلات؟
لأنه الجزء الذي لا يختلف عليه أي بنك، وبعض البنوك تستخدمه مرجعاً في حسابات أخرى مثل الدخل المتوقع بعد التقاعد. كلما كبر نصيب الأساسي من دخلك، قلّ الفرق بين بنك وآخر.
هل أستخدم الإجمالي في حاسبة التمويل؟
جرّب الحاسبة مرتين: مرة بالأساسي مع البدلات الثابتة، ومرة بالإجمالي. الأولى أقرب عادةً لما قد يعتمده البنك، والثانية سقف متفائل. الفرق بينهما هو المساحة غير المؤكدة في تقديرك.
هل يرفع تعديل تعريف الراتب مبلغ السيولة؟
التعريف لا يغيّر دخلك، لكنه يغيّر وضوحه. التعريف المفصل الذي يذكر كل بند باسمه يساعد البنك على احتساب البدلات الثابتة بدل استبعادها احتياطاً. وأي معلومة فيه يجب أن تطابق الواقع والإيداعات.