الإجابة المختصرة
متى يستلم البائع المبلغ في التمويل العقاري؟ عادةً بعد الإفراغ العقاري وتسجيل الرهن للبنك، لا قبله. البنك هو من يدفع الجزء الممول مباشرة إلى البائع بتحويل أو شيك مصرفي حسب ترتيبه، وتدفع أنت الدفعة الأولى إن وجدت. وإن كان على العقار رهن قديم، يذهب جزء من الثمن لفكه أولاً.
لمن هذه المقالة
- المشتري الذي يسأله البائع: "متى أستلم فلوسي؟" ولا يعرف بماذا يجيب.
- البائع الذي يبيع لأول مرة لمشترٍ بتمويل عقاري.
- من اتفق على عربون ويريد أن يعرف أين يقع في الحساب.
- لا تناسبك إن كانت مشكلتك أن البائع يؤخر الإفراغ. هذه في تأخر الإفراغ من البائع.
لماذا لا يدفع البنك قبل الإفراغ؟
البنك يمول عقاراً، لا شخصاً. ضمانه هو العقار نفسه مرهوناً له. لو دفع الثمن ثم تعطل نقل الملكية، لصار المال عند البائع والعقار ليس ضماناً لأحد.
لهذا يرتبط صرف قيمة العقار بلحظة انتقال الملكية وتسجيل الرهن. بعض البنوك تجهز الدفعة قبلها وتسلمها عند الإتمام، وبعضها يصرف بعد التأكد من التسجيل. الطريقة تختلف، والمبدأ واحد. تفاصيل ما يحدث في ذلك اليوم في الإفراغ العقاري: ما يحدث بالترتيب.
أسئلة وأجوبة: من يدفع للبائع وكيف؟
من أين تأتي أموال البائع بالضبط؟
من مصدرين في الغالب: الجزء الممول يدفعه البنك، والدفعة الأولى يدفعها المشتري. والعربون، إن وُجد، يُحسب من الثمن حسب اتفاقكما المكتوب.
هل يمر المبلغ بحساب المشتري أولاً؟
في الشراء العادي، ثمن العقار يذهب من البنك إلى البائع مباشرة. لا يمر بحسابك ثم تحوله أنت. هذا يحمي الطرفين.
ما هو شيك البائع؟
في بعض البنوك يُصدر شيك مصرفي باسم البائع بقيمة الجزء الممول، ويُسلم له عند الإتمام. بنوك أخرى تكتفي بتحويل إلى حسابه. اسأل البنك عن ترتيبه، ولا تفترض.
هل يحتاج البائع إلى تقديم رقم حسابه؟
غالباً نعم، إن كان الصرف بتحويل. يُطلب حساب باسم البائع نفسه، أو باسم وكيله إن كانت وكالته تسمح بالقبض. هذا من أوراق البائع للتمويل العقاري.
ماذا لو كان البائع مطوراً عقارياً؟
الترتيب قد يختلف، خصوصاً في البيع على الخارطة حيث تُصرف الدفعات على مراحل. التفاصيل في خطوات الشراء من مطور عقاري.
وماذا عن العربون إن تعطلت الصفقة؟
مصير العربون يحدده اتفاقكما المكتوب: هل يُرد كاملاً إن رفض البنك التمويل؟ وهل يُرد إن تراجع أحد الطرفين؟ لهذا اكتب هذه الحالات قبل أن تدفع. وإن اختلفتما بعد ذلك على العربون فالمرجع القنوات الرسمية أو محامٍ مرخص، لا اجتهاد أي طرف.
هل يستطيع البائع أن يعرف موعد الصرف مسبقاً؟
يعرف المبدأ لا الموعد. قل له بوضوح: المبلغ يُصرف بعد الإفراغ وتسجيل الرهن وبالطريقة التي يحددها البنك. هذا الوضوح يمنع سوء الفهم الذي يدفع بعض البائعين إلى التردد في منتصف الطريق.
مثال توضيحي: كيف يُقسم الثمن
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
موظف حكومي يشتري بيتاً بثمن 700,000 ريال، وعلى البيت رهن قديم لبنك البائع بمبلغ 200,000 ريال.
| البند | المبلغ |
|---|---|
| ثمن العقار المتفق عليه | 700,000 ريال |
| عربون دفعه المشتري عند الاتفاق | 20,000 ريال |
| دفعة أولى يكملها المشتري | 50,000 ريال |
| الجزء الذي يدفعه البنك | 630,000 ريال |
| منه لسداد رهن البائع القديم | 200,000 ريال |
| يصل البائع من البنك | 430,000 ريال |
الحساب: 20,000 + 50,000 + 630,000 = 700,000 ريال، وهو الثمن كاملاً. ومن جزء البنك: 630,000 - 200,000 = 430,000 ريال تصل البائع بعد فك رهنه. فمجموع ما يصل البائع من كل الأطراف 500,000 ريال، والباقي سدد دينه.
وفي القرض العقاري كاش؟
القاعدة نفسها: البائع يستلم ثمن العقار بعد الإفراغ. الفرق أن مبلغ التمويل أكبر من ثمن العقار، فيذهب الثمن إلى البائع، ويُصرف المتبقي في حسابك البنكي مباشرة. هذا هو مسار القرض العقاري كاش الذي ننفذه في سيولة الإعمار، وتوقيت وصول المتبقي إليك مشروح في متى تصل السيولة إلى حسابك.
خطوات تجهيز صرف قيمة العقار
- اكتب الاتفاق مع البائع: الثمن، والعربون، وكيف يُحسب، وماذا يحدث لو تعطلت الصفقة.
- اسأل البنك عن طريقة الصرف: تحويل أم شيك، ولمن، وما المطلوب من البائع.
- اجمع بيانات حساب البائع: باسمه أو باسم وكيل مخول بالقبض.
- تأكد من وجود رهن على العقار: إن وُجد، يحتاج البائع خطاباً من بنكه بالمبلغ المتبقي. التحقق في التحقق من عدم وجود رهن أو حجز.
- جهز دفعتك الأولى: إن كان عليك جزء من الثمن فاعرف كيف ومتى يُدفع حسب ترتيب البنك.
- احضر الإفراغ العقاري أو وكّل: وتأكد أن الأرقام في العقد هي الأرقام المتفق عليها.
- احتفظ بما يثبت الدفع: إيصال العربون، وما يصدره البنك عند الصرف.
أخطاء شائعة
- دفع جزء كبير من الثمن نقداً قبل الإفراغ: إن تعطلت الصفقة يصعب الاسترداد. العربون يكون محدوداً ومكتوباً.
- تحويل المبلغ إلى حساب غير حساب البائع: حتى لو طلب ذلك شفهياً. الحساب باسم المالك أو وكيله المخول فقط.
- وعد البائع بموعد صرف محدد: الموعد يحدده البنك والإجراءات، لا أنت. قل له إن المبلغ يُصرف بعد الإفراغ.
- تجاهل رهن البائع القديم: يكتشفه البنك متأخراً فيتوقف الملف.
- الاتفاق على ثمن في العقد وثمن آخر في الواقع: أي فرق بين الورقة والمدفوع يربك الصفقة ويضرك أنت.
الأسئلة الشائعة
هل يستلم البائع ثمن العقار قبل الإفراغ؟
في التمويل العقاري الترتيب المعتاد أن البنك لا يدفع قبل أن تنتقل الملكية ويُسجل الرهن لصالحه، أو قبل أن يتأكد من أن ذلك سيتم ضمن الإجراء نفسه. ما يستلمه البائع قبل ذلك هو العربون إن اتفقتما عليه.
هل يُصرف ثمن العقار بشيك أم بتحويل؟
يختلف حسب البنك. بعض البنوك تحول المبلغ إلى حساب البائع، وبعضها يصدر شيكاً مصرفياً باسمه. اسأل البنك عن طريقته قبل الإفراغ وأبلغ البائع بها.
ماذا لو كان على العقار رهن لبنك البائع؟
يُفك الرهن القائم أولاً. في بعض الحالات يُرتب أن يذهب جزء من الثمن إلى بنك البائع لسداد تمويله، ويستلم البائع الباقي. هذا الترتيب يتفق عليه البنكان.
هل يحق للبائع أن يطلب كل المبلغ نقداً قبل التمويل؟
له أن يطلب ما يشاء، لكن الصفقة الممولة لا تسير بهذه الطريقة. إن كان البائع لا يقبل إلا الدفع المسبق كاملاً فالأرجح أن عقاره لا يناسب الشراء بالتمويل.