الإجابة المختصرة
شراء بيت من فرد بالتمويل يسير في الترتيب نفسه لأي صفقة: موافقة، ثم عقار، ثم تقييم، ثم عقد وإفراغ. الفرق أن البائع الفرد لا يملك فريقاً يتولى الأوراق، فيقع عليك التأكد من أنه المالك الوحيد أو أن معه وكالة صحيحة، وأن الصك خالٍ من القيود، وأنه سيحضر يوم الإفراغ أو ينيب عنه.
لمن هذه المقالة
- من وجد بيتاً يعرضه صاحبه مباشرة أو عبر وسيط، ويريد شراءه بالتمويل العقاري.
- من اتفق مع البائع شفهياً ولم يدفع عربوناً بعد.
- البائع الفرد الذي يريد أن يعرف ما سيُطلب منه حين يكون المشتري ممولاً.
- لا تناسبك إن كنت تشتري وحدة من شركة تطوير. ذلك في خطوات شراء عقار من مطور بالتمويل العقاري.
ما الذي يتغير حين يكون البائع شخصاً؟
المطور يبيع كل يوم، ويعرف ما يطلبه البنك قبل أن تسأله. أما البائع الفرد فقد يبيع بيتاً واحداً في حياته. لا يعرف لماذا يزوره مقيّم، ولا لماذا يطلب البنك صورة هويته، ولا لماذا لا يستلم الثمن منك نقداً.
لهذا تتحول أنت إلى منسق الصفقة. تشرح له المراحل، وتجمع منه الأوراق، وتطمئنه حين يطول الانتظار. وكلما شرحت له الترتيب من البداية قلّ احتمال أن يملّ ويبيع لمشترٍ يدفع نقداً.
وهناك أربع حالات تتكرر مع الأفراد ولا تظهر غالباً مع الشركات:
- الورثة: البيت باسم عدة أشخاص، وكلهم يجب أن يوافقوا.
- الوكيل: المالك مسافر أو كبير في السن، وينوب عنه قريب بوكالة.
- الرهن القائم: البائع نفسه اشترى البيت بتمويل لم ينتهِ بعد.
- الإضافات غير المرخصة: ملحق أو غرفة بُنيت بعد الرخصة دون تحديثها.
افحص البائع والصك قبل العربون
قبل أن تدفع ريالاً، اطلب من البائع صورة الصك وطابق ثلاثة أشياء.
هل البائع هو المالك؟
الاسم في الصك يجب أن يطابق هوية من يفاوضك. إن كان المفاوض ابن المالك أو أخاه، فاسأل عن الوكالة مباشرة، ولا تكتفِ بقوله إن الأمر بيده.
هل الوكالة تكفي؟
ليست كل وكالة تسمح بالبيع. اطلب نصها واقرأ هل تذكر البيع والإفراغ واستلام الثمن صراحة، وهل ما زالت سارية. الوكالة التي تقتصر على المراجعة أو الإدارة لا تكفي لإفراغ العقار.
هل على الصك قيد؟
اسأل البائع مباشرة: هل البيت مرهون لبنك؟ هل عليه حجز أو نزاع؟ ثم تحقق بنفسك عبر القنوات الرسمية ولا تكتفِ بالجواب. طريقة ذلك في التحقق من عدم وجود رهن أو حجز على العقار قبل الشراء.
ما الذي سيطلبه البنك من البائع؟
القائمة تختلف من بنك لآخر، لكن البائع الفرد يُطلب منه عادة:
- صورة هويته، وصور هويات بقية المالكين إن تعددوا.
- الصك، ورخصة البناء إن طلبها البنك.
- بيانات حسابه البنكي الذي سيستلم عليه الثمن، باسمه هو.
- الوكالة إن كان ينوب عنه أحد.
- إن كان البيت مرهوناً: خطاب من بنكه بالمبلغ المتبقي لفك الرهن.
أخبر البائع بهذه القائمة يوم تتفق معه، لا يوم يطلبها البنك. البائع الذي يُفاجأ بطلب جديد كل أسبوع يفقد صبره. القائمة الكاملة لمستنداتك أنت في مستندات التمويل العقاري.
اتفاق البيع والعربون
الصفقة مع فرد تبدأ غالباً باتفاق مكتوب بينكما وعربون. هنا تحمي نفسك بشرطين واضحين في الورقة:
- أن البيع معلق على موافقة البنك النهائية.
- ماذا يحدث للعربون إن جاء التقييم أقل من السعر أو رفض البنك العقار.
بدون هذين الشرطين قد تخسر العربون بسبب أمر لا يد لك فيه. اكتب أيضاً مدة معقولة لإتمام الصفقة، وما يحدث إن تأخر أحد الطرفين.
التقييم: البائع يجب أن يفتح الباب
يرسل البنك مقيّماً يعاين البيت. البائع الفرد يسكن البيت غالباً، فنسّق الموعد معه مسبقاً واشرح له أن المقيّم سيدخل الغرف ويصور.
إن جاء التقييم أقل من السعر المتفق عليه، فكثير من البنوك تبني التمويل على قيمة التقييم حسب سياستها، ويبقى الفرق عليك. حينها أمامك ثلاثة خيارات: تفاوض البائع على السعر، أو تدفع الفرق من مالك، أو تنسحب وفق ما كتبتماه في الاتفاق.
مثال توضيحي: تقييم أقل من السعر
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
موظف حكومي براتب 16,000 ريال اتفق مع مالك بيت على سعر، ثم جاء التقييم أقل منه:
| البند | المبلغ |
|---|---|
| السعر المتفق عليه مع البائع | 900,000 ريال |
| قيمة التقييم | 860,000 ريال |
| الفرق الذي لا يغطيه التمويل | 40,000 ريال |
| خصم وافق عليه البائع بعد التفاوض | 25,000 ريال |
| ما يدفعه المشتري من ماله | 15,000 ريال |
الفرق 40,000 ريال جاء من طرح التقييم من السعر. عرض المشتري تقرير التقييم على البائع، فقبل خصم 25,000 ريال، وبقي على المشتري 15,000 ريال. لو لم يكن في الاتفاق بند للتقييم، لكان موقف المشتري في التفاوض أضعف.
يوم الإفراغ: التنسيق كله عليك
يوم الإفراغ يحتاج حضور البائع أو وكيله، وجاهزية البنك، وصكاً بلا قيود. مع الفرد تحديداً:
- أكد الموعد مع البائع قبله بأيام، ثم قبله بيوم.
- إن كان البيت مرهوناً لبنك البائع، فالبنكان يرتبان سداد المتبقي وفك الرهن قبل نقل الملكية أو معه. لا تدفع للبائع شيئاً ليفك الرهن بنفسه. التفاصيل من جهة البائع في بيع عقار مرهون للبنك: الخطوات بالترتيب.
- الثمن يصل من البنك إلى حساب البائع وفق إجراءات البنك، لا منك نقداً.
- اتفق على موعد تسليم المفاتيح وإخلاء البيت كتابةً، خصوصاً إن كان البائع يسكنه.
الخطوات
- افحص أهليتك واحصل على موافقة مبدئية قبل التفاوض الجاد.
- اطلب صورة الصك وطابق اسم المالك مع من يفاوضك.
- اسأل عن الورثة والوكالة والرهن، ثم تحقق من القيود رسمياً.
- أعطِ البائع قائمة ما سيطلبه البنك منه مكتوبة.
- اكتب اتفاق بيع فيه شرط موافقة البنك وبند التقييم ومصير العربون.
- نسّق زيارة المقيّم مع البائع، وتفاوض بالتقرير إن جاء التقييم أقل.
- وقّع عقد التمويل بعد الموافقة النهائية، وحدد موعد الإفراغ مع كل الأطراف.
- احضر الإفراغ، واستلم المفاتيح في الموعد المكتوب.
الصورة العامة لكل المراحل مهما كان البائع في خطوات التمويل العقاري من التقديم إلى الإفراغ.
أخطاء شائعة
- دفع عربون قبل رؤية الصك: قد تكتشف بعدها أن البائع ليس المالك الوحيد. اطلب الصك أولاً، ثم ادفع.
- الاكتفاء بكلام البائع عن الرهن: بعض البائعين ينسون أو لا يعرفون أن صكهم مقيد. تحقق رسمياً.
- قبول وكالة لم تقرأها: وكالة لا تذكر البيع والإفراغ قد توقف الصفقة يوم الإفراغ نفسه.
- ترك البائع بلا معلومات: البائع الذي لا يعرف سبب الانتظار قد يبيع لغيرك. أرسل له تحديثاً عند كل مرحلة.
- دفع جزء من الثمن نقداً خارج البنك: يضعف موقفك إن تعثرت الصفقة، ولا يثبت في عقد التمويل.
الأسئلة الشائعة
هل يقبل البنك تمويل بيت أشتريه من شخص لا من شركة؟
نعم، الشراء من فرد شائع في التمويل العقاري. البنك لا يهمه أن البائع فرد، بل يهمه أن الصك سليم وأن البائع يملك حق البيع وأن التقييم يغطي التمويل.
البائع مسافر، هل يمكن إتمام البيع؟
يمكن غالباً عبر وكيل يحمل وكالة سارية تنص صراحة على البيع والإفراغ واستلام الثمن. اعرض نص الوكالة على البنك مبكراً، لأن الوكالة العامة الناقصة تؤخر الإفراغ.
البيت ملك لعدة ورثة، فمن يوقع؟
يجب أن يوافق كل المالكين الواردين في الصك، إما بالحضور أو بوكالة من كل منهم. موافقة أكبر الورثة وحده لا تكفي لإفراغ نصيب الآخرين.
إلى أي حساب يدفع البنك ثمن البيت؟
يدفع البنك الثمن للمالك الوارد في الصك عادةً، أو لمن تنص الوكالة على حقه في الاستلام، بالطريقة التي تحددها إجراءات البنك. لا تحوّل أنت شيئاً من التمويل إلى حساب طرف ثالث.