الإجابة المختصرة
تمويل بيت مستعمل يمر بفحصين مختلفين. البنك يراجع الورق: سلامة الصك، وخلوه من الرهن أو الحجز، ورخصة البناء ومطابقة المبنى لها. والمقيّم يقدر القيمة: حالة المبنى، والإضافات المرخصة وغير المرخصة، وأسعار البيوت المماثلة في الحي. وما لا يفحصه أي منهما، كالتمديدات والعزل، يبقى عليك أنت.
لمن هذه المقالة
- من وجد بيتاً مستعملاً يناسبه ويريد أن يعرف هل سيمر في التمويل قبل أن يدفع عربوناً.
- من يقارن بين بيت مستعمل وآخر جديد ويريد أن يعرف ما الذي يختلف عند البنك.
- البائع الذي يريد تجهيز بيته لمشترٍ يعتمد على التمويل.
- لا تناسبك إن كان سؤالك عن عمر المبنى تحديداً وأثره. هذا في تمويل عقار قديم: عمر المبنى وأثره على التمويل.
لماذا يفحص البنك البيت المستعمل بعناية؟
البنك يمول عقاراً يكون ضماناً لحقه طوال مدة التمويل. لو تعثر السداد، يجب أن يكون العقار قابلاً للبيع بقيمة تغطي المتبقي. البيت الجديد من مطور معروف تكون أوراقه غالباً مرتبة. أما البيت الذي سكنه غيرك سنوات، فقد مرت عليه تعديلات وإضافات وربما رهون سابقة.
لهذا لا يسأل البنك: هل البيت جميل؟ بل: هل أوراقه سليمة، وهل قيمته تغطي التمويل؟
ما الذي يراجعه البنك؟
الصك
- أن يكون إلكترونياً أو قابلاً للتحديث، وأن تطابق بياناته البيت الفعلي من حيث الموقع والمساحة.
- أن يكون البائع هو المالك، أو ينوب عنه وكيل بوكالة سارية تسمح بالبيع.
- أن يكون خالياً من الرهن والحجز، أو أن يُرتب فك الرهن القائم قبل الإفراغ.
البيوت المستعملة كثيراً ما تكون مرهونة لبنك البائع. هذا لا يمنع الشراء، لكنه يضيف خطوة تُرتب بين البنكين. التفاصيل في شراء عقار عليه رهن لجهة أخرى.
الرخصة ومطابقة المبنى
يطلب البنك غالباً رخصة البناء، وقد يطلب شهادة إتمام البناء في بعض الحالات. ثم يُنظر إلى المبنى القائم: هل يطابق ما في الرخصة؟
في البيوت المستعملة تتكرر الإضافات: ملحق على السطح، أو غرفة في الحوش، أو دور مضاف، أو مستودع تحول إلى سكن. ما بُني دون ترخيص قد لا يدخل في القيمة، وقد يطلب البنك معالجته أو يرفض العقار حسب حجم المخالفة وسياسته. للتفصيل اقرأ مخالفات البناء وأثرها على التمويل العقاري.
ما الذي يقدره المقيّم؟
المقيّم لا يبحث عن عيوب ليرفض البيت، بل يجيب عن سؤال واحد: كم يساوي هذا العقار اليوم؟ وفي البيت المستعمل يتأثر جوابه بعدة عوامل:
- حالة المبنى العامة: التشققات الظاهرة، وآثار الرطوبة، وحالة الواجهات والأسطح.
- العمر والصيانة: بيت قديم صُين بانتظام قد يُقيَّم أفضل من بيت أحدث أُهمل.
- الإضافات: المرخص منها قد يرفع القيمة، وغير المرخص غالباً لا يُحسب.
- التشطيبات: التجديد يساعد، لكن التشطيب الفاخر لا يرفع القيمة بالضرورة بقدر تكلفته. انظر التشطيب الفاخر والمسبح: هل يرفعان التقييم؟.
- الموقع والحي: أسعار البيوت المماثلة المباعة قريباً في المنطقة نفسها.
مثال توضيحي: الملحق الذي لم يُحسب
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
مشترٍ اتفق مع البائع على بيت مستعمل بسعر 820,000 ريال. البيت فيه ملحق على السطح غير موجود في الرخصة، وسطحه يحتاج عزلاً.
| البند | المبلغ |
|---|---|
| السعر المتفق عليه | 820,000 ريال |
| قيمة التقييم بعد استبعاد الملحق غير المرخص ومراعاة حالة السطح | 760,000 ريال |
| الفرق بين السعر والتقييم | 60,000 ريال |
البنك يمول غالباً على أساس الأقل بين السعر والتقييم. فإما أن يدفع المشتري 60,000 ريال إضافية من ماله فوق الدفعة الأولى، أو يعيد التفاوض مع البائع، أو ينسحب. لو كان العربون كبيراً ولم يُشترط التقييم في الاتفاق، لكان موقفه في التفاوض أضعف. أسباب اختلاف التقييم عن السعر مفصلة في التقييم العقاري في التمويل.
ما الذي لا يفحصه أحد عنك؟
تقرير المقيّم ليس فحصاً هندسياً. هذه أمور يجب أن تتحقق منها أنت، أو فاحص مستقل تستعين به:
- تمديدات المياه والصرف، وأي تسرب مخفي.
- التمديدات الكهربائية وقدرتها.
- عزل السطح والخزانات.
- التكييف وحالة الأجهزة الثابتة.
- التشققات الداخلية وسببها.
وتحقق كذلك من الأمور غير الإنشائية: هل البيت مؤجر؟ ومتى سيُسلَّم خالياً؟ وهل على البيت فواتير خدمات متأخرة؟ قائمة الفحص كاملة في فحص العقار قبل الشراء بالتمويل.
الخطوات
- اطلب صورة الصك قبل الزيارة الثانية: وتأكد من المالك والرهون.
- اطلب رخصة البناء: وقارنها بما تراه، واسأل عن كل إضافة متى بُنيت وهل رُخصت.
- اسأل البنك عن سياسته: في عمر المبنى ونوعه وموقعه، قبل أن تلتزم.
- افحص البيت فنياً: بنفسك أو بفاحص مستقل، قبل التوقيع.
- اجعل الاتفاق مشروطاً: بموافقة التمويل والتقييم، وبعربون صغير.
- انتظر التقييم: ثم تفاوض على السعر إن جاء أقل.
- رتب فك الرهن القائم: إن كان البيت مرهوناً لبنك البائع، بالتنسيق مع بنكك.
أخطاء شائعة
- الحكم على البيت من الدهان الجديد: التجديد السطحي قد يخفي رطوبة أو تسرباً. افحص ما تحته.
- افتراض أن كل ما تراه سيُقيَّم: الملحق والدور المضاف بلا ترخيص قد لا يُحسبان.
- دفع عربون كبير قبل التقييم: يضعف موقفك إن جاء التقييم أقل من السعر.
- إهمال سؤال الرهن القائم: يؤخر الإفراغ إن اكتُشف متأخراً.
- الاكتفاء بتقرير المقيّم: هو تقدير قيمة للبنك، لا شهادة بسلامة البيت. وإن ظهر عيب بعد الشراء فارجع إلى ماذا لو ظهر عيب في العقار بعد الإفراغ؟.
الأسئلة الشائعة
هل تموّل البنوك البيوت المستعملة؟
نعم، البيت المستعمل يُموَّل عادة كأي عقار سكني، بشرط أن يجتاز مراجعة البنك للصك والرخصة وأن يأتي تقييمه مناسباً. ما يختلف هو أن حالة المبنى والإضافات عليه تؤثر في التقييم أكثر مما تؤثر في البيت الجديد.
هل يؤثر عمر البيت على التمويل؟
قد يؤثر على التقييم وعلى قبول بعض البنوك، ولكل بنك سياسته في ذلك. لا يوجد رقم واحد يصلح لكل الجهات، فاسأل البنك عن سياسته قبل أن تلتزم بعقار قديم.
ماذا لو كان في البيت ملحق أو دور غير موجود في الرخصة؟
البناء غير المرخص قد لا يدخل في التقييم، وقد يجعل البنك يطلب معالجته أو يرفض العقار حسب حجم المخالفة وسياسته. اسأل البائع عن الرخصة وما بُني بعدها قبل أي عربون.
هل تقرير المقيّم يغني عن فحص البيت؟
لا. المقيّم يقدر قيمة العقار للبنك، ولا يختبر التمديدات أو العزل أو الأساسات بالتفصيل. إن أردت أن تعرف حالة البيت الفعلية فاستعن بفاحص مستقل قبل التوقيع.