اتفقت مع البائع على البيت، وحصلت على موافقة مبدئية، ثم تسمع أن البنك سيرسل مقيّمًا. يتساءل كثيرون: لماذا يحتاج البنك إلى رأي آخر في قيمة البيت ما دام البائع والمشتري اتفقا؟
الجواب بسيط: العقار هو ضمان التمويل. والبنك يريد أن يعرف القيمة السوقية الحقيقية للضمان، لا السعر الذي توافق عليه طرفان قد يكون أحدهما متحمسًا أكثر من اللازم.
والتقييم في الحقيقة يحميك أنت أيضًا. فإن كنت على وشك دفع أكثر من القيمة السوقية للبيت، سيكشف لك التقرير ذلك قبل أن تلتزم بأقساط سنوات طويلة على مبلغ مبالغ فيه.
من يقوم بالتقييم وكيف؟
يتولى التقييم مقيّم عقاري معتمد مرخّص من الجهة المختصة بتنظيم مهنة التقييم في المملكة. وغالبًا تختار الجهة الممولة المقيّم أو تعتمد قائمة من المقيّمين.
يزور المقيّم العقار، ويعاين حالته ومساحته ومكوناته، ويطابقه مع الصك ورخصة البناء. ثم يقارنه بعقارات مشابهة بيعت مؤخرًا في المنطقة نفسها، ويصدر تقريرًا بالقيمة السوقية المقدّرة.
ويستند المقيّم إلى معايير مهنية معتمدة، ويأخذ في الحسبان عوامل كثيرة في وقت واحد. لذلك قد يختلف تقديره عن تقدير الوسيط العقاري أو البائع، لأن كلًا منهم ينظر إلى العقار من زاوية مختلفة.
وغالبًا تتحمل أنت رسوم التقييم، فاسأل عنها مبكرًا وأدرجها في قائمة التكاليف الأولية.
ما الذي يؤثر في نتيجة التقييم؟
الموقع أولًا: الحي والشارع وقرب الخدمات. ثم حالة المبنى وعمره وجودة تشطيبه، ومطابقته لرخصة البناء. والإضافات غير المرخصة، كملحق بُني على السطح دون تصريح، قد لا تُحتسب في القيمة.
وتؤثر كذلك حركة السوق في المنطقة. إن كانت الصفقات المشابهة الأخيرة قليلة أو متفاوتة، فقد يميل المقيّم إلى الحذر في تقديره.
ومن العوامل أيضًا شكل الأرض ومساحتها الفعلية مقارنة بما في الصك، ووجود مخالفات على المبنى أو ملاحظات بلدية. أي تعارض بين الواقع والمستندات يدفع المقيّم إلى الحذر.
وفي الشقق، يدخل في الحسبان وضع المبنى ككل: صيانة المناطق المشتركة، ووجود المصعد ومواقف السيارات، وتنظيم اتحاد الملاك.
إذا جاء التقييم أقل من السعر المتفق عليه
هذه من أكثر المواقف إرباكًا للمشترين. البنك عادةً يموّل بناءً على القيمة الأقل بين السعر والتقييم، فإن جاء التقييم أقل، فالفرق يقع عليك.
لديك عدة خيارات: أن تعيد التفاوض مع البائع مستندًا إلى تقرير التقييم، أو أن تغطي الفرق من مدخراتك، أو أن تطلب مراجعة التقييم إن كانت لديك معلومات جوهرية لم يأخذها المقيّم في الحسبان، أو أن تنسحب من الصفقة إن كان اتفاقك يسمح بذلك.
ولهذا ننصح دائمًا بأن يتضمن الاتفاق مع البائع شرطًا يربط إتمام البيع بإتمام التمويل، حتى لا يضيع العربون بسبب تقييم لم يكن في يدك.
ولا تنظر إلى التقييم الأقل على أنه خسارة دائمًا. أحيانًا يكون رسالة مفيدة بأن السعر مرتفع، وأن من الحكمة إعادة النظر قبل الالتزام.
كيف تستعد لزيارة المقيّم؟
تأكد أن المقيّم سيتمكن من دخول العقار ومعاينة كل أجزائه. وجهّز نسخًا من الصك ورخصة البناء والمخططات إن وجدت. وإن كانت هناك تحسينات حديثة مرخصة، فاذكرها ووضح ما يثبتها.
وإن كان البائع هو من سيستقبل المقيّم، فتواصل معه مسبقًا ليكون المكان جاهزًا. زيارة مؤجلة أو منقوصة تعني تأخيرًا في الإجراءات كلها.
وإن كنت أنت البائع، فإصلاح الملاحظات الظاهرة قبل الزيارة، مثل التسربات الواضحة أو الدهان المتقشر، يترك انطباعًا أفضل عن حالة العقار العامة.
التقييم ليس فحصًا هندسيًا
تقرير التقييم يجيب عن سؤال القيمة، لكنه لا يغني عن الفحص الهندسي الذي يكشف العيوب الخفية مثل التسربات وضعف العزل والتشققات الإنشائية. لا تعتمد على التقييم وحده للحكم على سلامة البيت.
يساعدك مستشارو سيولة الإعمار في فهم مراحل التمويل ومنها التقييم، ويتابعون ملفك مع البنك حتى تكتمل الإجراءات. إن واجهت تقييمًا غير متوقع، فناقشه مع المستشار قبل أن تتخذ قرارك.
وبالمقابل، لا يغني الفحص الهندسي عن التقييم، فالبيت السليم إنشائيًا قد يكون سعره مبالغًا فيه. كل منهما يجيب عن سؤال مختلف، والمشتري الحكيم يستفيد من الاثنين.
وتذكّر أن تقرير التقييم يخص الجهة الممولة في الأساس، لكن من حقك أن تسأل عن نتيجته وأن تفهم أثرها على مبلغ التمويل قبل أن تمضي في الصفقة.