الإجابة المختصرة
مبلغ تمويل البناء يخرج من معادلة بسيطة: المساحة × سعر المتر الشامل، ناقص ما تدفعه من مدخراتك. سعر المتر الشامل يجمع عقد المقاول وما يقع خارجه من بنود حتى السكن. بعدها تقارن الناتج بما يتيحه راتبك، فإن لم يلتقيا غيّرت المساحة أو التشطيب أو المدة قبل أن توقع.
لمن هذه المقالة
- من يملك أرضاً ويسأل: كم أطلب من البنك لبيت بهذه المساحة؟
- من يختار بين مساحتين، ويريد أن يرى فرق المبلغ والقسط.
- من لا يملك مخططاً بعد، ويريد رقماً أولياً قبل الإنفاق على التصميم.
- لا تناسبك إن كنت بلا أرض، فابدأ من ميزانية الأرض والبناء. وإن كان عندك مخطط معتمد فالأدق أن تحسب من ورقة تكلفة بناء الفلة.
معادلة مبلغ تمويل البناء: أربعة أرقام فقط
اكتب هذا السطر، واملأ خاناته بأرقامك:
مبلغ التمويل المطلوب = (المساحة × سعر متر العقد) + (المساحة × متر البنود الأخرى) - مدخراتك المخصصة للبناء
- المساحة: مسطح البناء، من المخطط أو من تقدير مكتب هندسي.
- سعر متر العقد: ما يتقاضاه المقاول بحسب مستوى التشطيب، من عرض مكتوب. وقد شرحنا ما يدخل فيه في تكلفة متر البناء.
- متر البنود الأخرى: تقديرك لكل ما خارج العقد مقسوماً على المساحة، من تصميم وسور وتوصيلات وتكييف واحتياطي.
- مدخراتك: ما يبقى بعد احتياطي أسرتك، لا كل ما في الحساب.
جدول حساب تكلفة البناء للتمويل حسب المساحة
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. سعر المتر هنا افتراض لشرح الطريقة، وليس سعر سوق ولا عرض مقاول. استبدله بعروض مكتوبة لمخططك وموقعك.
نفترض ثلاثة مستويات لمتر العقد: 1,100 و1,300 و1,600 ريال. ونفترض 800 ريال للمتر مقابل البنود خارج العقد. فيصبح المتر الشامل 1,900 و2,100 و2,400 ريال. والجدول قبل خصم أي مدخرات.
| مساحة البناء | تشطيب أبسط (1,900 للمتر) | تشطيب متوسط (2,100 للمتر) | تشطيب أعلى (2,400 للمتر) |
|---|---|---|---|
| 150 متراً | 285,000 ريال | 315,000 ريال | 360,000 ريال |
| 200 متر | 380,000 ريال | 420,000 ريال | 480,000 ريال |
| 250 متراً | 475,000 ريال | 525,000 ريال | 600,000 ريال |
| 300 متر | 570,000 ريال | 630,000 ريال | 720,000 ريال |
اقرأ الجدول أفقياً ثم رأسياً. الانتقال من 200 إلى 250 متراً بالتشطيب المتوسط يضيف 105,000 ريال. والانتقال من المتوسط إلى الأعلى عند 250 متراً يضيف 75,000 ريال. فالبيت يكبر بقرارين لا بقرار واحد، وهذا أول ما تناقشه مع أسرتك.
من الراتب إلى المبلغ: الاتجاه الثاني
الجدول السابق يقول ما يحتاجه البيت. هذا الجدول يقول ما قد يصل إليه راتبك، بلا أي التزامات أخرى.
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. نفترض لغرض الشرح أن كل 1,000 ريال من القسط تقابل تمويلاً قدره 115,000 ريال على 15 سنة، و135,000 ريال على 20 سنة، و150,000 ريال على 25 سنة. هذه معاملات افتراضية وليست سعر بنك ولا عرضاً.
| الراتب | قدرة القسط المفترضة | 15 سنة | 20 سنة | 25 سنة |
|---|---|---|---|---|
| 10,000 ريال | 3,500 ريال | 402,500 ريال | 472,500 ريال | 525,000 ريال |
| 14,000 ريال | 4,900 ريال | 563,500 ريال | 661,500 ريال | 735,000 ريال |
| 16,000 ريال | 5,600 ريال | 644,000 ريال | 756,000 ريال | 840,000 ريال |
| 20,000 ريال | 7,000 ريال | 805,000 ريال | 945,000 ريال | 1,050,000 ريال |
وكل التزام قائم ينقص قدرة القسط ريالاً بريال. الرقم الفعلي تحدده سياسة البنك والعمر والمدة والالتزامات وتقييم العقار، فجرّب حالتك في حاسبة التمويل العقاري.
مثال توضيحي: موظف يوفّق بين الاتجاهين
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. يستخدم افتراضات الجدولين السابقين نفسها، ويفترض أن المدخرات صفر للتبسيط.
موظف حكومي براتب 14,000 ريال يملك أرضاً، وعليه قسط سيارة 1,000 ريال. قدرة قسطه إذن 4,900 - 1,000 = 3,900 ريال. يريد 250 متراً بتشطيب متوسط.
| الخيار | المبلغ | القسط على 20 سنة | ما يبقى من قدرة القسط |
|---|---|---|---|
| 250 متراً بتشطيب متوسط | 525,000 ريال | 525,000 ÷ 135 = نحو 3,890 ريال | نحو 10 ريالات |
| 200 متر بتشطيب متوسط | 420,000 ريال | 420,000 ÷ 135 = نحو 3,110 ريال | نحو 790 ريالاً |
الخيار الأول يدخل في الحساب، لكنه بلا هامش. أي زيادة في العروض، أو تقييم أقل من التوقع، يكسره فوراً. الخيار الثاني يترك مساحة حقيقية للمفاجآت، وقد يناسبه مخطط يقبل التوسعة لاحقاً.
وهناك حل ثالث: إن سددت قسط السيارة، ترتفع قدرة القسط إلى 4,900 ريال. لكن مبلغ السداد يُضاف إلى ما تحتاجه من التمويل، فاحسبه قبل أن تقرر. وخدمة سداد المديونيات في سيولة الإعمار تقوم على أن تسدد الشركة أولاً، ثم تسترد ما سددته من التمويل العقاري عند صرفه دون فائدة على هذا المبلغ، والبنك هو من يقرر التمويل.
الخطوات
- اختر مساحتين: واحدة تريدها، وأخرى أصغر تقبل بها.
- ضع لكل مساحة مستويي تشطيب: واحسب المبالغ الأربعة بالمعادلة.
- احسب قدرة قسطك: مع طرح التزاماتك القائمة، ثم تحقق من تقديرك في حاسبة التمويل.
- ابحث عن الخانة التي يلتقي فيها الاتجاهان: مع هامش يبقى بعد القسط.
- بدّل أرقام الجدول بعروض مكتوبة: بمجرد أن يصبح عندك مخطط.
- اسأل البنك قبل توقيع عقد المقاول: ما البنود التي يدخلها في المبلغ؟ وكيف تُصرف الدفعات؟ راجع دفعات تمويل البناء الذاتي ومستندات تمويل البناء الذاتي.
أخطاء شائعة
- طلب ما يكفي عقد المقاول فقط: ينتهي المال عند التشطيب، ولا يبقى ما يكفي السور والتكييف والتوصيلات.
- اعتبار أعلى رقم في الجدول هو هدفك: أعلى تمويل ممكن ليس بالضرورة أنسب تمويل، فالقسط يبقى معك سنوات.
- إدخال كل المدخرات في المعادلة: أبقِ لأسرتك احتياطياً، فالمشروع قد يتأخر وقد ترتفع بعض بنوده.
- تثبيت المساحة ثم البحث عن التمويل: احسب الاتجاهين قبل دفع أتعاب التصميم الكامل.
- افتراض أن الصرف يأتي دفعة واحدة: الدفعات المرتبطة بالإنجاز قد تحتاج منك سيولة مؤقتة بينها.
ولا نقدم سيولة نقدية بدون عقار، ولا وعداً بموافقة البنك قبل دراسة الملف. أما الأهلية فعادةً، حسب سياسة البنك: راتب 10,000 ريال فأكثر ولا تمويل عقاري قائم.
الأسئلة الشائعة
كم أحتاج من تمويل لبناء بيت مساحته 200 متر؟
يتوقف ذلك على مستوى التشطيب والبنود الأخرى وما تملكه من مدخرات، فلا يوجد رقم واحد. طبّق المعادلة على عروض مكتوبة لمخططك، واعتبر أرقام الجدول مثالاً لفهم الطريقة فقط.
هل يعطيني البنك المبلغ الذي أحسبه؟
ليس بالضرورة. البنك يحدد التمويل حسب سياسته وراتبك وعمرك والتزاماتك والمدة وتقييم العقار. حسابك يخبرك بما تحتاج إليه، أما ما يوافق عليه البنك فيُعرف بعد دراسة الملف.
هل أبدأ من المساحة أم من الراتب؟
احسب الاتجاهين. المساحة تخبرك بما يحتاجه البيت، والراتب يخبرك بالتمويل التقريبي الممكن. إن لم يلتقيا فغيّر المساحة أو التشطيب أو المدة قبل التعاقد مع مقاول.
هل يُصرف مبلغ البناء دفعة واحدة؟
غالباً لا. تمويل البناء يُصرف عادةً على دفعات مرتبطة بالإنجاز، وتفاصيله تختلف حسب البنك. لذلك اعرف ما ستدفعه من مالك قبل صرف الدفعة الأولى وبين الدفعات.