الإجابة المختصرة
حصة المشروع من السيولة لا تُحدد بالتخمين ولا برقم سمعته، بل بالطرح. ابدأ بالمبلغ الذي يصل حسابك، واخصم الالتزامات التي يجب سدادها، ثم احتياطي يغطي أشهراً من القسط، ثم احتياطي لمصاريف الأسرة. ما يبقى هو سقف المشروع، ويُصرف على دفعتين لا دفعة واحدة.
لمن هذه المقالة
- من حصل على عرض قرض عقاري كاش أو ينتظره، ويريد أن يعرف كم يضع في مشروعه بالضبط.
- من يميل إلى وضع السيولة كلها في المشروع ويريد قاعدة توقفه عند حد آمن.
- لا تناسب من لم يكتب فكرة مشروعه بعد؛ ابدأ بـخطة العمل من صفحة واحدة.
لماذا يأخذ المشروع آخر حصة لا أولها؟
لأن القسط ثابت لسنوات، والمشروع غير مضمون النتائج. إن تعثر المشروع وكانت السيولة كلها فيه، لا يبقى ما يحمي القسط ولا البيت.
القاعدة هنا معكوسة عن طريقة التفكير المعتادة. لا تسأل: كم يحتاج المشروع؟ بل اسأل: كم يجب أن يبقى خارجه؟ وما يزيد على ذلك هو حده الأعلى.
قاعدة الطبقات الأربع لتحديد حصة المشروع من السيولة
| الطبقة | ما تحجزه | كيف تحسبه |
|---|---|---|
| 1. الالتزامات | ثمن العقار، التكاليف المصاحبة، الديون المطلوب سدادها | من عرض التمويل وكشف ديونك |
| 2. احتياطي الأقساط | عدد أشهر تختاره من القسط | القسط × عدد الأشهر |
| 3. احتياطي الأسرة | مصاريف البيت لأشهر طارئة | المصروف الشهري × عدد الأشهر |
| 4. المشروع | ما يبقى بعد الطبقات الثلاث | السيولة - الطبقات 1 و2 و3 |
الطبقة الأولى غير قابلة للتفاوض. الثانية والثالثة يحدد عدد أشهرهما ظرفك: استقرار وظيفتك، وعدد من تعولهم، ومدى انتظام دخل المشروع. لحساب الثانية بالتفصيل راجع احتياطي الأقساط من السيولة.
مثال توضيحي: موظف براتب 16,000 ريال
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. العوامل المستخدمة افتراضات للشرح، وليست سعر بنك ولا عرضاً منه.
موظف براتب 16,000 ريال بلا التزامات. افترضنا أن راتبه يحتمل قسطاً نحو 5,600 ريال، واختار 5,000 ريال على 20 سنة. التمويل التقديري 5 × 135,000 = 675,000 ريال.
| البند | المبلغ |
|---|---|
| التمويل التقديري | 675,000 ريال |
| الطبقة 1: عقار منخفض التكلفة يسميه العميل (افتراض) | 300,000 ريال |
| الطبقة 1: تكاليف مصاحبة (افتراض) | 25,000 ريال |
| السيولة بعد الطبقة الأولى | 350,000 ريال |
| الطبقة 2: احتياطي أقساط لستة أشهر (6 × 5,000) | 30,000 ريال |
| الطبقة 3: احتياطي أسرة لثلاثة أشهر (3 × 9,000 افتراض) | 27,000 ريال |
| الطبقة 4: سقف حصة المشروع | 293,000 ريال |
الحساب: 675,000 - 300,000 - 25,000 = 350,000 ريال. ثم 350,000 - 30,000 - 27,000 = 293,000 ريال. هذا سقف، لا هدف يجب صرفه كله. الرقم الفعلي للتمويل يعتمد على سياسة البنك وعمرك ومدة التمويل والتزاماتك وتقييم العقار، فجرّب أرقامك في حاسبة التمويل العقاري.
لو كانت عليه ديون
افترض أن عليه مديونية بطاقة بقيمة 50,000 ريال. تدخل في الطبقة الأولى، فتصبح السيولة بعدها 350,000 - 50,000 = 300,000 ريال، وسقف المشروع 300,000 - 30,000 - 27,000 = 243,000 ريال. الديون تُسدد قبل أي مشروع، لأن فائدتها أو أثرها في سمة يلاحقك مهما ربح المشروع. لفهم آلية ذلك اقرأ سداد المديونيات.
الدفعتان: كيف تصرف الحصة
السقف 293,000 ريال لا يعني أن يخرج من حسابك في الشهر الأول. قسّمه على دفعتين:
| الدفعة | المبلغ (افتراض) | متى تُصرف |
|---|---|---|
| الأولى | 180,000 ريال | عند البدء: التجهيز وأول أشهر التشغيل |
| الثانية | 113,000 ريال | بعد أن تحقق علامة تحددها مسبقاً |
| المجموع | 293,000 ريال |
العلامة التي تفتح الدفعة الثانية تكتبها قبل البدء، لا بعده. أمثلة: عدد عملاء متكررين، أو مبيعات شهرية تغطي مصاريف التشغيل ثلاثة أشهر متتالية. إن لم تتحقق العلامة، تبقى الدفعة الثانية في حسابك.
هل تتغير الحصة بنوع المشروع؟
نعم، لأن الطبقتين الثانية والثالثة تكبران أو تصغران:
- مشروع بدخل شهري منتظم بعد بدايته: احتياطي أقصر غالباً، لأن الصورة تتضح بسرعة.
- مشروع موسمي: احتياطي أطول، لأن أشهر الفراغ طويلة. انظر مثال المشروع الزراعي في القصيم.
- مشروع يحتاج بناء أو تجهيزاً كبيراً قبل أول دخل: خصص جزءاً لتجاوز التكلفة، فالتجاوز شائع.
- توسعة نشاط قائم: لديك أرقام فعلية، فاحسب منها لا من التوقعات. راجع رأس المال العامل لنشاط قائم.
اختبار أخير قبل أن تعتمد الرقم
بعد أن تحسب السقف، مرّر الخطة على ثلاثة أسئلة. إن كانت إجابة أي منها "لا"، فأعد ترتيب الطبقات قبل الصرف:
- لو خسر المشروع الدفعة الأولى كاملة، هل يبقى القسط مغطى من الراتب والبيت مستقراً؟ هذا هو الحد الأدنى الذي تحميه القاعدة.
- هل الاحتياطيان في حساب لا تمسه بطاقة المشروع؟ الفصل الفعلي أقوى من النية.
- هل يعرف أحد أفراد أسرتك بالخطة وحدودها؟ القرار المكتوب والمعلن أصعب في الكسر وقت الحماس.
الخطوات
- اكتب مبلغ السيولة المتوقع بعد العقار والتكاليف، من عرض البنك لا من تقديرك.
- اخصم الديون التي ستُسدد.
- حدد عدد أشهر احتياطي الأقساط واحسبه.
- احسب مصروف أسرتك الشهري الفعلي، وحدد أشهر احتياطيها.
- الباقي هو سقف المشروع. قسّمه على دفعتين، واكتب علامة فتح الدفعة الثانية.
- احفظ الاحتياطيين في حساب منفصل عن حساب المشروع.
للصورة الكاملة عن المنتج اقرأ دليل القرض العقاري كاش. وفي سيولة الإعمار نتعامل مع جميع البنوك ونقترح البنك المناسب لملفك، والقرار للبنك.
أخطاء شائعة
- البدء من ميزانية المشروع: تكبر الميزانية لتأكل الاحتياطيات دون أن تشعر.
- دمج الاحتياطي في حساب المشروع: يُنفق على التشغيل في أول أزمة صغيرة.
- تأجيل سداد الديون لصالح المشروع: الدين يبقى، والمشروع قد لا يربح.
- صرف الحصة كلها في البداية: لا يبقى مجال لتصحيح الخطة بعد أن ترى السوق.
- نسيان أن السقف ليس هدفاً: إن كان مشروعك يحتاج أقل، فلا تكبره ليطابق الرقم.
الأسئلة الشائعة
هل توجد نسبة ثابتة لحصة المشروع من السيولة؟
لا. الحصة ليست رقماً عاماً، بل ما يبقى بعد أن تحجز ما يحمي قسطك وأسرتك. لذلك تختلف من شخص لآخر حسب القسط والمصاريف والالتزامات ونوع المشروع.
لماذا أقسم حصة المشروع على دفعتين؟
الدفعة الأولى تختبر الفكرة في السوق. إن ظهرت نتائج معقولة صرفت الثانية، وإن لم تظهر بقي المبلغ في يدك بدل أن يضيع كله في بداية واحدة.
إذا كانت علي ديون، هل أسددها قبل المشروع؟
نعم، الديون تأتي في الطبقة الأولى قبل المشروع. ويمكن أن تسدد سيولة الإعمار المديونيات أولاً، ثم تسترد المبلغ الذي سددته من التمويل العقاري عند صرفه دون فائدة، والتمويل قرار البنك.
هل البنك يسألني كم سأخصص للمشروع؟
البنك يدرس ملفك على الراتب والالتزامات والعقار. توزيع السيولة بعد صرفها قرارك أنت، ولهذا تحتاج قاعدة واضحة تضعها لنفسك قبل الصرف.