الإجابة المختصرة
حاسبة التمويل العقاري تأخذ راتبك، وتخصم منه التزاماتك الحالية لتعرف القسط المتاح، ثم تقدّر مبلغ التمويل خلال المدة. تستطيع إجراء تقدير أولي بعوامل مدة موحدة، ثم تقارن النتيجة بعرض البنك المكتوب. النتيجة تساعدك على التخطيط، والمبلغ الفعلي يحدده البنك بعد دراسة ملفك.
لمن هذه المقالة
- من يريد أن يفهم ما وراء الرقم الذي تعرضه حاسبة التمويل العقاري قبل أن يعتمد عليه.
- من يحب أن يتحقق بالورقة والقلم أو بالإكسل من القسط الذي ذكره البنك.
- من يخطط لشراء عقار أو للقرض العقاري كاش ويريد أن يعرف أي رقم يحرك النتيجة أكثر.
- لا تناسب من يبحث عن نسبة ربح بنك معين. النسب تختلف وتتغير، واطلبها من البنك مكتوبة.
ما الذي تفعله حاسبة التمويل العقاري بالضبط؟
أي حاسبة جادة تمر بثلاث مراحل، حتى لو لم تُظهرها لك:
- من الراتب إلى القسط: تأخذ الجزء من راتبك المسموح أن يذهب للأقساط، وتطرح منه أقساطك الحالية. الباقي هو القسط العقاري المتاح.
- من القسط إلى مبلغ التمويل: تسأل: ما أكبر مبلغ تقريبي يقابله هذا القسط خلال المدة المختارة؟
- من التمويل إلى السيولة: إن أدخلت سعر عقار، تطرحه من مبلغ التمويل لتعرف ما قد يبقى لك.
هذا بالضبط ما تفعله حاسبة التمويل العقاري في موقعنا. وإن أردت المقارنة بالتمويل الشخصي فستجد الحاسبتين معاً في صفحة حاسبة التمويل. فهم المراحل الثلاث يجعلك تعرف أين تبحث حين لا تعجبك النتيجة.
مدخلات الحاسبة: ماذا يعني كل حقل؟
الراتب الشهري
هو الأساس الذي تُبنى عليه كل الأرقام. المقصود الراتب الذي يحتسبه البنك، لا الرقم الذي تراه في حسابك آخر الشهر بالضرورة. بعض البنوك تحتسب البدلات كلها وبعضها يحتسب جزءاً منها. التفصيل في هل تُحتسب البدلات في التمويل العقاري؟.
الالتزامات الشهرية الحالية
كل قسط تدفعه اليوم: قرض شخصي، تمويل سيارة، الحد الأدنى للبطاقة الائتمانية، أقساط الشراء الآجل. الحاسبة تطرح هذا الرقم كما هو من المساحة المتاحة للقسط العقاري. ريال واحد هنا يقلل مبلغ التمويل بعشرات أضعافه، لأن أثره يتكرر في كل شهر من المدة.
مدة التمويل
عدد السنوات التي ستسدد خلالها. المدة الأطول تسمح بمبلغ أكبر بالقسط نفسه، لكنها ترفع مجموع ما تدفعه. أطول مدة متاحة لك يحددها عمرك وسياسة البنك، وتجد ما يحكمها في أطول مدة للتمويل العقاري.
القسط المتاح من الراتب
الحد المتاح لمجموع الأقساط يتبع ضوابط البنك المركزي السعودي وسياسة البنك، من دون رقم عام يصلح لكل ملف. اطرح منه التزاماتك الحالية ريالاً بريال. وللتخطيط الأولي استخدم سعة القسط بالريال من المثال الموحد، ثم استبدلها بالرقم الذي يكتبه البنك في عرضه.
إجمالي المبلغ المستحق
ضرب القسط في عدد الأشهر يعطي مجموعاً تقريبياً لما ستدفعه. أما الرقم الملزم فهو إجمالي المبلغ المستحق المكتوب في عرض البنك، لأن الرسوم والشروط قد تختلف. لا تجعل نتيجة الحاسبة بديلاً عن هذا الرقم.
سعر العقار
حقل اختياري. إن تركته فارغاً تعرض الحاسبة مبلغ التمويل فقط. وإن أدخلته تحسب لك الفرق بين التمويل والسعر، وهو فكرة القرض العقاري كاش: عقار بناء ذاتي منخفض التكلفة باسمك في المنطقة التي تختارها حسب تمويلك، والمتبقي سيولة نقدية.
فكرة القسط الثابت بكلمات بسيطة
القسط العقاري في الحاسبات قسط ثابت: تدفع المبلغ نفسه كل شهر حتى نهاية المدة. لكن ما بداخل هذا القسط يتغير.
في الأشهر الأولى يكون المتبقي عليك كبيراً، فيذهب جزء كبير من القسط ربحاً للبنك وجزء صغير لتخفيض الأصل. ومع كل شهر يصغر المتبقي، فيقل جزء الربح ويكبر جزء الأصل. في آخر سنة يكاد القسط كله يذهب للأصل.
لذلك لا يكشف ضرب القسط في عدد الأشهر مبلغ التمويل أو الرصيد المتبقي في سنة معينة. هذا الضرب يعطي إجمالي سداد تقريبي فقط. مبلغ التمويل وجدول توزيعه يحددهما عرض البنك وجدول السداد.
كيف تقدّر مبلغ التمويل بنفسك
استخدم هذه العوامل الموحدة للتخطيط. هي افتراضات للشرح، وليست سعراً أو عرضاً من بنك:
| المدة | التمويل التقريبي لكل 1,000 ريال من القسط |
|---|---|
| 15 سنة | 115,000 ريال |
| 20 سنة | 135,000 ريال |
| 25 سنة | 150,000 ريال |
الطريقة من ثلاث خطوات:
- اكتب سعة القسط بالريال وفق المثال المناسب لراتبك.
- اطرح التزاماتك الشهرية ريالاً بريال.
- اقسم القسط المتبقي على 1,000، ثم اضربه في عامل المدة.
إن كان راتبك بين رقمين من أمثلة السعة، فاستخدم تقديراً خطياً بينهما وسمه تقريبياً. وبعد ذلك ضع أرقامك في حاسبة التمويل العقاري، ثم اعتمد عرض البنك المكتوب.
مثال توضيحي محسوب
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
معلم براتب 14,000 ريال، وعليه قسط سيارة 1,200 ريال شهرياً. نفترض سعة قسط قدرها 4,900 ريال بلا التزامات، ونستخدم عوامل المدة أعلاه. هذه افتراضات للشرح، وليست سعراً أو عرضاً من بنك.
| البند | الحساب | النتيجة |
|---|---|---|
| سعة القسط المفترضة | من المثال الموحد للراتب | 4,900 ريال |
| قسط السيارة القائم | يُطرح كما هو | 1,200 ريال |
| القسط العقاري المتاح | 4,900 − 1,200 | 3,700 ريال |
| مبلغ التمويل التقريبي على 25 سنة | 3.7 × 150,000 | 555,000 ريال |
| مجموع ما يُسدد تقريبياً | 3,700 × 300 | 1,110,000 ريال |
| سعر عقار مفترض | يدخله العميل | 350,000 ريال |
| السيولة التقريبية قبل أي تكاليف مكتوبة | 555,000 − 350,000 | 205,000 ريال |
كيف خرج مبلغ التمويل؟ قسمنا 3,700 على 1,000، ثم ضربنا 3.7 في 150,000. أما إجمالي ما سيستحق فعلياً فلا يُحسم بهذا الضرب، بل بالرقم المكتوب في عرض البنك.
ماذا لو غيّر المعلم المدة؟
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. بالقسط نفسه 3,700 ريال وبعوامل المدة الموحدة:
| المدة | مبلغ التمويل التقريبي | مجموع ما يُسدد تقريبياً | الفرق التقريبي |
|---|---|---|---|
| 15 سنة | 425,500 ريال | 666,000 ريال | 240,500 ريال |
| 20 سنة | 499,500 ريال | 888,000 ريال | 388,500 ريال |
| 25 سنة | 555,000 ريال | 1,110,000 ريال | 555,000 ريال |
لاحظ أن الانتقال من 20 إلى 25 سنة رفع التمويل في الافتراض بنحو 55,500 ريال، بينما رفع مجموع السداد التقريبي بنحو 222,000 ريال. والمرجع النهائي للتكلفة هو إجمالي المبلغ المستحق في العرض.
والاتجاه المعاكس: قسط مبلغ تعرفه
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. لتمويل قدره 1,000,000 ريال، يكون القسط التقريبي 6,670 ريال على 25 سنة، و7,410 ريال على 20 سنة، و8,700 ريال على 15 سنة. هذه أرقام تخطيط موحدة، والمرجع هو القسط وإجمالي المستحق في العرض المكتوب.
وماذا لو سدد قسط السيارة قبل التقديم؟
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. لو أنهى المعلم قسط السيارة، يصبح القسط العقاري المتاح 4,900 ريال بدل 3,700 ريال. على 25 سنة يرتفع مبلغ التمويل التقريبي من 555,000 ريال إلى 735,000 ريال، أي بزيادة 180,000 ريال. هذا لا يعني أن السداد المبكر للسيارة قرار صحيح دائماً، لكنه يوضح أثر الالتزامات.
متى تقترب نتيجة الحاسبة من رقم البنك؟
كلما كانت مدخلاتك من مصدرها، اقتربت النتيجة من الواقع. هناك أربع علامات تخبرك أن رقمك صار جديراً بالاعتماد عليه في التخطيط:
- الراتب الذي أدخلته هو الراتب الذي أكده لك البنك، لا تقديرك أنت.
- الالتزامات مأخوذة من تقرير سمة الحديث، لا من ذاكرتك.
- المدة التي أدخلتها واقعية لعمرك، والالتزامات كلها ظاهرة.
- المدة لا تتجاوز ما يسمح به عمرك حسب سياسة البنك.
إن نقصت علامة من هذه فالنتيجة ما زالت مفيدة للمقارنة بين السيناريوهات، لكنها لا تصلح لأن تبني عليها قرار شراء أو تفاوضاً مع بائع.
اقرأ النتائج الثلاث كما يقرؤها البنك
- القسط الشهري: هو الرقم الذي ستعيش معه سنوات. اسأل نفسك هل يترك لأسرتك ما يكفي بعد المصاريف الثابتة، لا هل يقبله البنك فقط.
- مبلغ التمويل: سقف تقريبي من جهة الراتب. البنك قد يخفضه بسبب تقييم العقار أو جهة عملك أو سجلك، وقد يختلف في الاتجاهين.
- السيولة: الفرق بين التمويل وسعر العقار والديون وأي تكاليف مسماة في المثال. وتبقى الحدود المعلنة تمويلاً يصل إلى 4,000,000 ريال وسيولة تصل إلى 2,000,000 ريال، مهما خرج الحساب أعلى.
الحاسبة لا تعرف رسوم التقييم ولا الرسوم الإدارية ولا التأمين. أضفها بنفسك بعد أن تطلبها من البنك، واقرأ عنها في التكلفة الكاملة للتمويل. وإن أردت رؤية مثال القرض العقاري كاش كاملاً فارجع إلى مثال محسوب: تمويل وعقار وسيولة.
الخطوات: استخدم حاسبة التمويل العقاري في عشر دقائق
- اجمع رقمين من مصدرهما: راتبك كما في تعريف الراتب، وأقساطك الحالية كما في تقرير سمة.
- افتح حاسبة التمويل العقاري وأدخل الراتب والالتزامات كما هي، دون تقريب لصالحك.
- قارن 15 سنة و20 سنة و25 سنة بعوامل التخطيط الموحدة، واعتبر النتيجة أولية.
- جرّب ثلاث مدد على الأقل، ودوّن القسط ومبلغ التمويل لكل منها.
- احسب مجموع ما ستسدده تقريبياً: القسط × عدد الأشهر. ثم اعتمد إجمالي المبلغ المستحق في العرض بوصفه الرقم الملزم.
- أدخل سعر العقار الذي تفكر فيه لترى السيولة المتبقية، ثم اطرح منها الرسوم التي يذكرها البنك.
- خذ النتيجة إلى البنك أو المستشار، واطلب عرضاً مكتوباً، ثم أعد الحساب بأرقامه وقارن سطراً بسطر.
أخطاء شائعة
- ترك الافتراضات كما هي: عوامل التخطيط للتوضيح. بقاؤها يعني أن النتيجة لا تخص عرض بنك بعينه.
- إدخال راتب لا يحتسبه البنك: يرفع النتيجة على الورق فقط. راجع الفرق بين الراتب الأساسي والإجمالي.
- نسيان التزام صغير: قسط بطاقة أو شراء آجل يقلل التمويل أكثر مما تتوقع.
- الحكم بالقسط وحده: القسط الأقل قد يخفي مجموع سداد أعلى بكثير.
- اعتبار النتيجة موافقة: الحاسبة لا ترى سجلك ولا عقارك. القرار للبنك.
الأسئلة الشائعة
كيف أحسب القسط الشهري للتمويل العقاري بنفسي؟
ابدأ بالقسط المتاح بعد طرح التزاماتك. ولتقدير مبلغ التمويل اضرب كل 1,000 ريال من القسط في 115,000 لمدة 15 سنة، أو 135,000 لمدة 20 سنة، أو 150,000 لمدة 25 سنة. هذه عوامل توضيحية، والرقم الملزم هو عرض البنك.
ما الافتراضات التي أستخدمها قبل وصول عرض البنك؟
استخدم عوامل المدة التوضيحية في المقالة، وقارن أكثر من مدة. لا تعتبرها سعراً أو عرضاً من بنك. بعد وصول العرض اعتمد القسط وإجمالي المبلغ المستحق والرسوم المكتوبة فيه.
هل أكتب الراتب الأساسي أم الإجمالي في الحاسبة؟
اكتب الراتب الذي يحتسبه البنك فعلاً. بعض البنوك لا تحتسب كل البدلات، فاسأل بنكك عن الرقم المعتمد لديه واستخدمه، وإلا ستخرج نتيجة أعلى من الواقع.
لماذا تعطيني الحاسبة مبلغاً أقل من سعر البيت الذي أريده؟
لأن الحاسبة تبدأ من قدرتك على السداد لا من سعر العقار. إن كان الفرق كبيراً فجرّب مدة أطول، أو خفف التزاماتك الحالية، أو ابحث عن عقار يناسب المبلغ.
هل نتيجة الحاسبة تعني أن البنك سيوافق؟
لا. النتيجة تقدير من أرقامك. البنك يدرس سجلك في سمة وجهة عملك وتقييم العقار وسياسته قبل أن يقرر، وقد يختلف المبلغ عن تقديرك.