الإجابة المختصرة
التمويل العقاري في مدن المملكة يقوم على ملفك أنت أولاً: الراتب والالتزامات والسجل الائتماني والعمر، وهذه لا تتغير بتغير المدينة. ما يتغير هو العقار: ثمنه، وتقييمه، ونوعه، ووثائقه، والمعروض منه. لذلك قد يكفيك تمويلك لبيت في مدينة ولا يكفي لبيت مشابه في أخرى، والبنك يقرر في الحالتين.
لمن هذه المقالة
- من يقارن بين الشراء في مدينة عمله والشراء في مدينة أهله.
- من ينتقل بعمله إلى مدينة جديدة ويسأل: هل يتغير تمويلي؟
- من يبحث عن التمويل العقاري في جدة أو الدمام أو غيرهما، ويريد أن يفهم ما يخص المدينة وما لا يخصها.
- لا تناسبك إن كنت تبحث عن أسعار أحياء بعينها، فلن تجدها هنا. الرقم الذي يهمك هو تقييم العقار الذي ستشتريه، ويأتي من المقيّم لا من متوسط عام.
ما الذي يبقى ثابتاً في التمويل العقاري في مدن المملكة؟
قبل أن تنظر إلى المدينة، اعرف أن نصف الصورة لا يتحرك. البنك يدرس ملفك بالمعايير نفسها سواء كان العقار في الشمال أو الجنوب.
| ثابت تقريباً في كل مدينة | يتغير مع المدينة والعقار |
|---|---|
| قدرتك على القسط حسب ضوابط البنك المركزي السعودي وسياسة البنك | ثمن العقار الذي تجده بميزانيتك |
| التزاماتك القائمة وأثرها على القدرة | قيمة التقييم مقارنة بالثمن |
| سجلك في سمة | نوع العقار الشائع: شقق، أدوار، فلل، أراض |
| عمرك والمدة التي يسمح بها البنك | حالة الوثائق: صك مستقل، فرز، رخص |
| جهة عملك واستقرار دخلك | سرعة البيع لاحقاً في ذلك الحي |
| أن القرار النهائي للبنك | المسافة بين البيت والعمل وتكلفتها الشهرية |
العمود الأيمن يحدد كم تستطيع أن تقترض. والعمود الأيسر يحدد ماذا يشتري لك هذا المبلغ، وكم تحتاج فوقه من مالك.
وماذا عن فرع البنك؟
كثيرون يظنون أن التقديم من فرع في مدينة العقار يغير النتيجة. الحقيقة أن الملف يُدرس بسياسة البنك لا بمزاج الفرع. شرحنا ذلك في فرع البنك والتمويل العقاري.
خمسة أشياء تتغير فعلاً بين مدينة وأخرى
هذه هي الفروق التي تجعل التمويل العقاري في مدن المملكة يبدو مختلفاً، مع أن ملفك واحد.
1. التقييم
المقيّم يقارن العقار بصفقات مشابهة قريبة منه، ثم ينظر إلى حالته ووثائقه. فإذا كانت الصفقات المشابهة في الحي قليلة، أو كانت أسعار العرض أعلى من أسعار البيع الفعلية، فقد يأتي التقييم دون الثمن المتفق عليه.
وهذا يحدث في أي مدينة، لكن احتماله يختلف من حي لآخر. والبنك يبني حسابه عادةً على الأقل بين الثمن والتقييم، حسب سياسته. فالفجوة تخرج من مالك أو من تفاوضك مع البائع. التفاصيل في سعر العقار وقيمة التمويل وقيمة التقييم.
2. نوع العقار الشائع
في بعض المدن تكثر الشقق والأدوار، وفي غيرها تكثر الفلل والأراضي للبناء. هذا لا يغير شروط البنك، لكنه يغير ما يعرض عليك فعلاً بميزانيتك. والشقة والدور يثيران أسئلة عن الفرز والصك المستقل لا تثيرها الفيلا عادةً.
3. الوثائق
البنك يمول عقاراً وثائقه سليمة: صك باسم البائع، ومبنى مطابق لما في الأوراق. وأي إضافة غير مثبتة أو وحدة لم تُفرز قد تؤخر الطلب. افحص الوثائق قبل العربون مهما كانت المدينة.
4. المعروض وسرعة البيع
حين يكون المعروض قليلاً، قد تقبل بثمن أعلى من التقييم لتحسم الشراء. وحين يكون كثيراً، يتسع مجال التفاوض. كما أن سرعة بيع البيت لاحقاً تهمك إن كنت تتوقع الانتقال بعملك مرة أخرى.
5. ميزانية الحياة حول البيت
قسط البيت ليس المصروف الوحيد. المسافة إلى العمل والمدارس، والوقود، وتكاليف المعيشة اليومية، كلها تختلف بالمدينة والحي. وهذه تأكل من الهامش الذي تتركه بعد القسط.
تقييم العقار حسب المدينة: كيف تتعامل معه؟
لا تستطيع أن تتحكم في التقييم، لكن تستطيع أن تقلل مفاجأته:
- [ ] اسأل عن صفقات بيع فعلية لعقارات مشابهة في الحي، لا عن أسعار العرض فقط.
- [ ] تأكد أن المساحة في الصك هي المساحة المعلنة.
- [ ] اترك في خطتك هامشاً لفرق التقييم قبل أن تدفع عربوناً كبيراً.
- [ ] اكتب في اتفاقك مع البائع ما يحدث إن جاء التقييم أقل من الثمن.
- [ ] لا تتفاوض على السعر النهائي قبل صدور تقرير المقيّم إن أمكن.
وما يجري في زيارة المقيّم نفسها شرحناه في ماذا يحدث في زيارة التقييم.
مثال توضيحي: الراتب نفسه في مدينتين
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. القدرة على القسط وعوامل المدة وأثمان العقارات كلها افتراضات للشرح، وليست أسعار أي مدينة ولا عرضاً من أي بنك.
موظف حكومي براتب 20,000 ريال، بلا التزامات. افترضنا أن قدرته على القسط 7,000 ريال، وأن كل 1,000 ريال من القسط تقابل 150,000 ريال تمويلاً على 25 سنة، و135,000 ريال على 20 سنة. يقارن بيتاً في المدينة أ ثمنه المفترض 850,000 ريال، وبيتاً في المدينة ب ثمنه المفترض 1,200,000 ريال.
| البند | المدينة أ | المدينة ب |
|---|---|---|
| الثمن المفترض | 850,000 ريال | 1,200,000 ريال |
| تمويل تقديري من القدرة على 25 سنة | 1,050,000 ريال | 1,050,000 ريال |
| الفرق من الراتب على 25 سنة | لا فرق | 150,000 ريال |
| تمويل تقديري من القدرة على 20 سنة | 945,000 ريال | 945,000 ريال |
| الفرق من الراتب على 20 سنة | لا فرق | 255,000 ريال |
الحساب: 7 × 150,000 = 1,050,000 ريال، و7 × 135,000 = 945,000 ريال. ثم الثمن ناقص التمويل التقديري. ملفه لم يتغير بين العمودين، والذي تغير هو الثمن.
وانتبه: "لا فرق" في المدينة أ لا يعني أنه لن يدفع شيئاً. فالبنك يطبق متطلب الدفعة الأولى وفرق التقييم إن وجد، ويضاف إلى ذلك تكاليف الشراء. هذه تؤخذ من عرض البنك المكتوب. الرقم الحقيقي يعتمد على سياسة البنك وعمرك ومدة التمويل والتزاماتك وتقييم العقار، فجرب أرقامك في حاسبة التمويل العقاري.
وإن كان الهدف سيولة لا سكناً؟
هنا تصبح المدينة جزءاً من الحساب بطريقة أخرى. في مسار القرض العقاري كاش، يُستخدم تمويلك لشراء عقار بناء ذاتي منخفض التكلفة في المنطقة التي تختارها حسب تمويلك، ويصل المتبقي إلى حسابك سيولة.
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. ثمن العقار والتكاليف افتراضات.
| البند | القيمة |
|---|---|
| التمويل التقديري على 25 سنة | 1,050,000 ريال |
| ثمن عقار منخفض التكلفة (افتراض) | 400,000 ريال |
| تكاليف يسميها المثال (افتراض) | 20,000 ريال |
| السيولة المتبقية | 630,000 ريال |
الحساب: 1,050,000 ناقص 400,000 ناقص 20,000 يساوي 630,000 ريال. كلما انخفض ثمن العقار الذي يقبله البنك ارتفع المتبقي، لكن البنك يقرر قبول العقار بعد تقييمه. التفاصيل في تحويل التمويل العقاري إلى كاش.
الشراء في مدينة لا تسكنها: ما الذي يلزمك؟
كثير من الموظفين يعملون في مدينة وقلوبهم في مدينة أخرى. والشراء عن بعد ممكن، لكنه يحتاج ترتيباً:
- من يعاين العقار؟ قريب تثق به، أو زيارة واحدة مخططة قبل العربون.
- من يتابع المقيّم والبائع؟ حدد شخصاً واحداً يرد على الاتصالات في وقتها.
- الإجراءات البنكية: سيولة الإعمار تتعامل مع جميع البنوك، وتقترح البنك المناسب لملفك، وتنجز الإجراءات دون حضورك شخصياً. ويُصرف التمويل في حسابك البنكي مباشرة.
- الإفراغ: اسأل مبكراً عن طريقة إتمامه في حالتك، حتى لا يتأخر يوم التوقيع.
وللاطلاع على حالات بعينها، راجع التمويل العقاري في الرياض والتمويل العقاري في القصيم.
وإذا انتقلت بعملك بعد الشراء؟
هذا سؤال يغفل عنه كثيرون وقت الشراء. التمويل مرتبط بالعقار وبك، لا بمدينة عملك. فإن نُقلت إلى مدينة أخرى، يبقى القسط كما هو، ويبقى العقار مرهوناً للبنك حتى السداد.
أمامك حينها عادةً ثلاثة طرق: أن تبقي البيت لأسرتك أو لأهلك، أو أن تؤجره، أو أن تبيعه. والبيع أو التأجير لعقار مرهون له إجراءات يحددها البنك، فاسأله قبل أي اتفاق مع مشترٍ أو مستأجر. وأي تغيير في جهة عملك أو راتبك أبلغ به البنك حسب ما يطلبه عقدك.
لذلك، إن كان احتمال النقل وارداً في عملك، ففكر في سؤالين قبل الشراء: هل يسهل تأجير هذا البيت أو بيعه في حيه؟ وهل يكفي إيجاره المتوقع لتخفيف عبء القسط؟ لا أحد يستطيع أن يضمن لك الإجابة، لكن طرح السؤال مبكراً يجنبك عقاراً يصعب التصرف فيه.
خطوات المقارنة بين مدينتين
- احسب سقفك مرة واحدة: راتبك والتزاماتك لا يتغيران بالمدينة، فابدأ بهما في الحاسبة. هذه أول قاعدة في التمويل العقاري في مدن المملكة كلها.
- حدد ما تحتاجه من البيت: عدد الغرف، والمسافة إلى العمل والمدارس، قبل أن تنظر إلى الأسعار.
- اجمع عقارين أو ثلاثة من كل مدينة: بأثمان حقيقية معروضة، لا بأرقام سمعتها.
- احسب الفرق من الراتب لكل عقار: الثمن ناقص التمويل التقديري، ثم أضف التكاليف.
- افحص الوثائق والتقييم المتوقع: اسأل عن صفقات البيع الفعلية في الحي.
- أضف تكلفة الحياة حول البيت: المشوار اليومي والمصاريف الشهرية.
- اطلب موافقة مبدئية وعرضاً مكتوباً: على العقار الذي اخترته، ثم قرر.
أخطاء شائعة
- نقل رقم من مدينة إلى أخرى: ما دفعه قريبك في مدينته لا يخبرك بشيء عن مدينتك. احسب من الثمن الذي أمامك.
- الظن أن المدينة تغير الأهلية: الأهلية تتبع ملفك عادةً، حسب سياسة البنك: راتب 10,000 ريال فأكثر ولا تمويل عقاري قائم في الغالب.
- إهمال فرق التقييم: إن جاء التقييم أقل، فالفرق عليك. اترك له هامشاً.
- نسيان المشوار اليومي: بيت أرخص بعيد عن العمل قد يكلفك كل شهر ما وفرته في القسط.
- التقدم بالتزامات قائمة دون حساب: كل قسط قائم ينقص التمويل في كل المدن. وإن كانت عليك ديون، فاقرأ عن سداد المديونيات قبل أن تختار المدينة والعقار.
الأسئلة الشائعة
هل تختلف شروط التمويل العقاري من مدينة لأخرى؟
شروط الملف الشخصي واحدة تقريباً أينما كان العقار: الراتب والالتزامات والسجل الائتماني والعمر، حسب سياسة البنك. ما يتغير بالمدينة هو العقار نفسه: تقييمه ونوعه ووثائقه والمعروض منه.
هل التمويل العقاري في جدة مثل الرياض؟
طريقة حساب قدرتك على القسط لا تتغير بين جدة والرياض. لكن ثمن العقار الذي تختاره وتقييمه يختلفان، فيختلف ما تحتاجه من مالك. احسب سقفك أولاً ثم قارنه بالعقارات المتاحة في المدينة التي تريدها.
هل يمكن أن أعمل في مدينة وأشتري في مدينة أخرى؟
نعم عادةً، حسب سياسة البنك. يقيّم البنك العقار في موقعه، ويدرس ملفك من بيانات عملك. وسيولة الإعمار تنجز الإجراءات دون حضورك، وتنفذ في أي منطقة يسمح بها تمويلك.
لماذا يأتي التقييم أحياناً أقل من السعر؟
لأن المقيّم يقارن العقار بصفقات مشابهة قريبة منه، وينظر إلى حالته ووثائقه، ولا يتقيد بالسعر الذي اتفقت عليه مع البائع. ولهذا قد يختلف أثر التقييم بين حي وآخر وبين مدينة وأخرى.
هل تخدم سيولة الإعمار مدينتي؟
ننفذ في أي منطقة في المملكة حسب ما يسمح به تمويل العميل، وننجز الإجراءات عن بعد. مقرنا في الرياض، ولا يلزمك الحضور إليه. والقرار النهائي في التمويل للبنك.