الإجابة المختصرة
تمويل عقاري مليونين ونص قسطه في مثالنا نحو 16,670 ريال على 25 سنة، و18,520 ريال على 20 سنة، و21,740 ريال على 15 سنة. من رواتب جدولنا يتحمله راتب 50,000 ريال وحده على 25 سنة فقط. ما دون ذلك يحتاج دفعة أكبر، أو دخلاً ثانياً إن قبله البنك، أو عقاراً أرخص. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
لمن هذه المقالة
- من وجد بيتاً يحتاج تمويلاً قريباً من 2,500,000 ريال، ويريد أن يعرف هل يكفيه راتبه.
- زوجان يفكران في طلب مشترك للوصول إلى هذا المبلغ.
- من يملك مدخرات ويتساءل كم منها يسد الفجوة.
- لا تناسبك إن كان طلبك مليونين أو أقل، فالأنسب تمويل عقاري مليوني ريال. وإن كنت تقترب من الحد الأعلى المعلن فاقرأ تمويل 3 إلى 4 ملايين ريال.
قسط مليونين ونص على ثلاث مدد
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. افترضنا أن كل 1,000 ريال من القسط تقابل نحو 150,000 ريال على 25 سنة، و135,000 ريال على 20 سنة، و115,000 ريال على 15 سنة. هذه عوامل للتوضيح، لا سعر بنك ولا عرض منه.
| المدة | الحساب | القسط التقريبي |
|---|---|---|
| 25 سنة | 2,500,000 ÷ 150,000 × 1,000 | 16,670 ريال |
| 20 سنة | 2,500,000 ÷ 135,000 × 1,000 | 18,520 ريال |
| 15 سنة | 2,500,000 ÷ 115,000 × 1,000 | 21,740 ريال |
الفرق بين أطول مدة وأقصرها 5,070 ريال شهرياً. وأي المدد متاحة لك يتوقف على عمرك وسياسة البنك، لا على رغبتك وحدها.
من يتحمله براتب واحد؟
نقارن ثلاثة رواتب مرتفعة بلا التزامات على 25 سنة، وهي المدة الأسهل في مثالنا.
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
| الراتب | القدرة | أقصى تمويل على 25 سنة | أمام 2,500,000 ريال |
|---|---|---|---|
| 40,000 ريال | 14,000 ريال | 2,100,000 ريال | ينقص 400,000 ريال |
| 45,000 ريال | 15,750 ريال | 2,362,500 ريال | ينقص 137,500 ريال |
| 50,000 ريال | 17,500 ريال | 2,625,000 ريال | يزيد 125,000 ريال |
حتى راتب 50,000 ريال يتحمله بهامش 830 ريال فقط على 25 سنة. وعلى 20 سنة ينزل سقفه إلى 2,362,500 ريال فينقص 137,500 ريال، وعلى 15 سنة إلى 2,012,500 ريال فينقص 487,500 ريال.
الخلاصة: هذا المبلغ يحتاج في الغالب أكثر من راتب واحد مرتفع ومدة طويلة. والمبلغ النهائي يحدده البنك بعد دراسة الملف وتقييم العقار.
تمويل عقاري مليونين ونص بثلاثة بدائل
نأخذ موظفاً افتراضياً راتبه 45,000 ريال بلا التزامات، يريد بيتاً يحتاج تمويل 2,500,000 ريال على 25 سنة. ينقصه 137,500 ريال. أمامه ثلاثة طرق:
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. افترضنا في البديل الثالث أن البنك قبل دخل زوجته البالغ 12,000 ريال بقدرة 4,200 ريال.
| البند | دفعة أكبر بالفجوة فقط | دفعة أكبر بـ 300,000 ريال | دخل ثانٍ مقبول |
|---|---|---|---|
| مال إضافي من مدخراته | 137,500 ريال | 300,000 ريال | 0 ريال |
| التمويل | 2,362,500 ريال | 2,200,000 ريال | 2,500,000 ريال |
| القسط التقريبي | 15,750 ريال | 14,670 ريال | 16,670 ريال |
| القدرة المحسوبة | 15,750 ريال | 15,750 ريال | 19,950 ريال |
| الهامش تحت القدرة | 0 ريال | 1,080 ريال | 3,280 ريال |
البديل الأول: سد الفجوة بالضبط
يدفع 137,500 ريال إضافية، فيصل التمويل إلى سقفه تماماً. يبدو حلاً نظيفاً، لكن الهامش صفر. أي تغير في الدخل المعتمد أو التقييم يعيد الفجوة.
البديل الثاني: دفعة أكبر من الفجوة
يدفع 300,000 ريال، فينزل التمويل إلى 2,200,000 ريال والقسط إلى نحو 14,670 ريال. يكسب هامشاً 1,080 ريال، ويخسر جزءاً أكبر من مدخراته. ويساوي هذا البديل من جهة التمويل شراء بيت أرخص بمقدار 300,000 ريال مع الدفعة الأصلية نفسها.
البديل الثالث: دخل ثانٍ
إن قبل البنك دخل الزوجة، ترتفع القدرة إلى 19,950 ريال ويتسع الهامش إلى 3,280 ريال دون مال إضافي. لكن الدخلين يرتبطان بالقسط سنوات طويلة، وقبول الدخل الثاني وشروطه حسب سياسة البنك. الحساب الكامل في حساب التمويل المشترك براتبين.
دخل مشترك من راتب 40 ألف
لو كان راتب الزوج 40,000 ريال وراتب الزوجة 12,000 ريال، وقبل البنك الدخلين، تصبح القدرة 14,000 + 4,200 = 18,200 ريال.
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
| المدة | أقصى تمويل بالدخلين | أمام 2,500,000 ريال |
|---|---|---|
| 25 سنة | 2,730,000 ريال | يزيد 230,000 ريال |
| 20 سنة | 2,457,000 ريال | ينقص 43,000 ريال |
| 15 سنة | 2,093,000 ريال | ينقص 407,000 ريال |
الدخل الثاني سد فجوة 400,000 ريال على 25 سنة، لكنه لم يكف وحده على 20 سنة. فإن كانت المدة المتاحة أقصر، احتاج الزوجان دفعة أكبر أيضاً.
ملف المتقدم لمبلغ بهذا الحجم
المبلغ الكبير لا يغير الأوراق كثيراً، لكنه يكشف كل ضعف فيها. والمطلوب الفعلي حسب سياسة البنك:
- [ ] تعريف راتب لكل متقدم يفصل الأساسي عن البدلات، فالبنك يقرر ما يحتسبه منها.
- [ ] كشف حساب يظهر انتظام الراتب.
- [ ] قائمة بكل الأقساط القائمة وحدود البطاقات، فكل قسط يخفض القدرة ريالاً بريال.
- [ ] تقرير سمة حديث راجعته بنفسك.
- [ ] ما يثبت توفر المبلغ الذي ستدفعه من مالك.
- [ ] بيانات العقار وسعره المتفق عليه، مع تقدير لما قد يأتي به التقييم.
وقبل ذلك الأهلية العامة: راتب 10,000 ريال فأكثر وعدم وجود تمويل عقاري قائم، عادةً، حسب سياسة البنك.
وإن كان الهدف سيولة؟
في القرض العقاري كاش يشتري التمويل عقار بناء ذاتي منخفض التكلفة، ويبقى الفرق سيولة. لو افترضنا تمويل 2,500,000 ريال وعقاراً بتكلفة 350,000 ريال، يكون الفرق الحسابي 2,150,000 ريال.
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
هذا الرقم يتجاوز الحد الأعلى المعلن للسيولة البالغ 2,000,000 ريال، فينطبق الحد، ولا تبن خطتك على الفرق الحسابي. التفاصيل في الحد الأعلى للقرض العقاري كاش، والصورة الكاملة في تحويل التمويل العقاري إلى سيولة.
الخطوات لاختيار بديلك
- احسب قدرتك بعد أقساطك القائمة في حاسبة التمويل العقاري، على المدة المتاحة لك فعلاً.
- احسب الفجوة بين التمويل المطلوب وسقفك.
- قرر هل تسدها بمالك، أو بدخل ثانٍ، أو ببيت أرخص، وجرب البدائل الثلاثة بأرقامك.
- اسأل البنك عن قبول الدخل الثاني قبل الاعتماد عليه.
- اطلب عرضاً مكتوباً لكل بديل يبين القسط والمدة وإجمالي المستحق. سيولة الإعمار تتعامل مع جميع البنوك وتقترح البنك المناسب لملفك، وتنجز الإجراءات دون حضورك.
أخطاء شائعة
- سد الفجوة بالضبط: يترك هامشاً صفرياً أمام أي تغير في الدخل أو التقييم.
- افتراض قبول الدخل الثاني: يتوقف على سياسة البنك، فاسأل قبل التفاوض على البيت.
- نسيان أثر المدة: حل يعمل على 25 سنة قد لا يعمل على 20 سنة.
- إفراغ المدخرات في الدفعة: يخفض القسط لكنه يترك الأسرة بلا احتياطي.
- إبقاء التزامات صغيرة: قسط 1,000 ريال ينقص السقف 150,000 ريال على 25 سنة في مثالنا. وإن كانت عليك ديون فراجع سداد المديونيات قبل التقديم.
الأسئلة الشائعة
كم قسط تمويل 2.5 مليون؟
في مثالنا نحو 16,670 ريال على 25 سنة، و18,520 ريال على 20 سنة، و21,740 ريال على 15 سنة، بعوامل افتراضية لا بسعر بنك. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
كم الراتب المطلوب لتمويل مليونين ونص؟
من رواتب جدولنا يتحمله راتب 50,000 ريال وحده على 25 سنة فقط، بهامش 830 ريال. ما دون ذلك يحتاج دفعة أكبر أو دخلاً ثانياً إن قبله البنك. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
هل يقبل البنك دخل الزوجة مع دخل الزوج؟
يتوقف ذلك على سياسة البنك ومنتج التمويل وشروطه للطلب المشترك. اسأل البنك قبل أن تبني خطتك على الدخلين، واطلب أن يبين المبلغ لكل حالة.
هل تمويل 2.5 مليون يعني سيولة 2.5 مليون؟
لا. التمويل يشتري عقاراً أولاً، والسيولة هي ما يبقى بعد ثمنه وأي ديون أو تكاليف. والسيولة لها حد أعلى معلن يصل إلى 2,000,000 ريال، ولا سيولة بدون عقار.