الإجابة المختصرة
تكلفة شراء عقار 800 الف بالتمويل لا تقف عند الثمن. في مثالنا التوضيحي احتاج المشتري نقداً بين 111,000 و171,000 ريال قبل الإفراغ، ثم أقساطاً شهرية تبلغ في مجموعها 1,440,000 ريال على 25 سنة. الأرقام افتراضات للتوضيح، وتختلف حسب البنك والراتب والجهة وحسب من يتحمل الضريبة والسعي.
لمن هذه المقالة
- من وجد عقاراً قريباً من 800,000 ريال ويريد أن يرى الحسبة كاملة قبل العربون.
- من يقارن بين مدد التمويل ويريد أن يعرف ما يدفعه إجمالاً.
- لا تناسب من يبحث عن القسط فقط على تمويل 800 ألف كامل؛ ذلك في مقالة تمويل عقاري 800 ألف: القسط بمدد مختلفة.
افتراضات المثال قبل أي رقم
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. كل العوامل التالية افتراضات للتوضيح، وليست سعر بنك أو عرضه.
- الحالة: موظف حكومي براتب 16,000 ريال، بلا التزامات أخرى.
- ثمن العقار: 800,000 ريال.
- مبلغ التمويل المفترض: 720,000 ريال، فيبقى على المشتري 80,000 ريال من الثمن.
- قدرة القسط المفترضة لهذا الراتب: 5,600 ريال شهرياً.
- عوامل التمويل المفترضة لكل 1,000 ريال قسط: 150,000 ريال على 25 سنة، و135,000 ريال على 20 سنة، و115,000 ريال على 15 سنة.
لماذا 720,000 وليس 800,000؟ لأن كثيراً من الصفقات لا يمول فيها البنك الثمن كاملاً، حسب سياسته وتقييم العقار. اخترنا رقماً يُظهر أثر الجزء غير الممول.
الجزء الأول: تكلفة شراء عقار 800 الف قبل الإفراغ
هذه البنود تخرج من جيبك قبل أن تستلم الصك. قارنّا حالتين: حالة يتحمل فيها المشتري الضريبة والسعي، وحالة يتحملهما البائع أو لا يوجد وسيط.
| البند | الحالة الأثقل | الحالة الأخف |
|---|---|---|
| الجزء غير الممول من الثمن | 80,000 ريال | 80,000 ريال |
| رسوم التقييم (افتراض) | 2,000 ريال | 2,000 ريال |
| الرسوم الإدارية (افتراض) | 3,000 ريال | 3,000 ريال |
| ضريبة التصرفات العقارية (مبلغ افتراضي) | 40,000 ريال | 0 ريال |
| عمولة السعي (افتراض) | 20,000 ريال | 0 ريال |
| تأمين يُدفع منفصلاً (افتراض) | 1,000 ريال | 1,000 ريال |
| تجهيز السكن والانتقال (افتراض) | 10,000 ريال | 10,000 ريال |
| مجموع ما يُصرف | 156,000 ريال | 96,000 ريال |
| احتياطي طوارئ يبقى معك | 15,000 ريال | 15,000 ريال |
| النقد المطلوب جاهزاً | 171,000 ريال | 111,000 ريال |
الفرق بين الحالتين 60,000 ريال، وكله من بندين: الضريبة والسعي. هذان البندان يُحسمان على طاولة التفاوض مع البائع، لا في البنك. اقرأ من يدفع ضريبة التصرفات قبل أن توقع أي اتفاق.
ما الذي قد يغيّر هذا الجدول؟
- التقييم: إن جاء أقل من الثمن، قد يقل التمويل ويكبر الجزء غير الممول.
- الإعفاء للمسكن الأول: قد يجعل الضريبة صفراً أو أقل، بشروط تحددها الجهات الرسمية.
- الرسوم: لكل بنك رسومه وضوابطها، فاطلبها مكتوبة.
الجزء الثاني: الأقساط على ثلاث مدد
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
القسط = مبلغ التمويل ÷ عامل المدة × 1,000. مثلاً على 25 سنة: 720,000 ÷ 150,000 × 1,000 = 4,800 ريال.
| المدة | القسط الشهري التقريبي | عدد الأقساط | مجموع الأقساط | هل يناسب قدرة 5,600 ريال؟ |
|---|---|---|---|---|
| 25 سنة | 4,800 ريال | 300 | 1,440,000 ريال | نعم |
| 20 سنة | 5,330 ريال | 240 | 1,279,200 ريال | نعم، بهامش ضيق |
| 15 سنة | 6,260 ريال | 180 | 1,126,800 ريال | لا، يتجاوز القدرة المفترضة |
قسطا 20 و15 سنة مقربان لأقرب 10 ريالات. لاحظ المفارقة: المدة الأقصر أثقل شهرياً لكنها أخف في المجموع. الفرق بين 25 و20 سنة في المجموع 160,800 ريال، مقابل 530 ريالاً إضافية كل شهر.
الجزء الثالث: الحسبة الكاملة
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
نجمع ما يُصرف قبل الإفراغ في الحالة الأثقل مع مجموع الأقساط. لا نضيف احتياطي الطوارئ لأنه مال يبقى معك.
| المدة | ما يُصرف قبل الإفراغ | مجموع الأقساط | التكلفة الكاملة التقريبية |
|---|---|---|---|
| 25 سنة | 156,000 ريال | 1,440,000 ريال | 1,596,000 ريال |
| 20 سنة | 156,000 ريال | 1,279,200 ريال | 1,435,200 ريال |
هذا الجدول لا يشمل تكاليف الملكية السنوية مثل الصيانة، ولا أي تأمين يدخل في القسط لاحقاً. هو صورة للشراء نفسه، وليس لكل ما يكلفه البيت عبر السنين.
خطوات حساب تكلفتك أنت
- اكتب ثمن العقار الذي تفاوض عليه، ومبلغ التمويل كما في عرض البنك المكتوب.
- اطرح التمويل من الثمن لتعرف الجزء غير الممول.
- اسأل البنك عن رسوم التقييم والرسوم الإدارية والتأمين، كل رقم مكتوباً.
- احسم مع البائع من يدفع الضريبة والسعي، واكتبه في الاتفاق.
- أضف تجهيز السكن واحتياطياً لا تمسه.
- احسب قسطك على أكثر من مدة عبر حاسبة التمويل العقاري، واجمع الأقساط لكل مدة.
إن أردت أن نوازن معك بين البنوك، ففي سيولة الإعمار نتعامل مع جميع البنوك ونقترح الأنسب لملفك، وننجز الإجراءات عن بعد دون حضورك، ويُصرف التمويل في حسابك البنكي مباشرة. القرار النهائي في الموافقة والمبلغ للبنك. وللصورة الأشمل عن التمويل العقاري وشروطه ابدأ بالدليل الرئيسي.
أخطاء شائعة
- الحساب على الثمن وحده: في المثال، النقد المطلوب وصل إلى 171,000 ريال لعقار تمويله شبه كامل.
- افتراض أن البنك يمول الثمن كاملاً: أي فرق بين التمويل والثمن يدفعه المشتري.
- اختيار المدة بالقسط فقط: المدة الأطول تريح الشهر وترفع المجموع. اعرف الرقمين قبل أن تختار.
- ترك الضريبة والسعي بلا اتفاق مكتوب: هما أكبر بندين يمكن التفاوض عليهما.
- صرف الاحتياطي في التجهيز: أول شهور السكن تكشف إصلاحات لم تكن في الحسبة.
الأسئلة الشائعة
كم أحتاج نقداً لشراء عقار بـ 800 ألف بالتمويل؟
في المثال التوضيحي تراوح النقد المطلوب بين 111,000 و171,000 ريال، حسب من يتحمل الضريبة والسعي. الرقم الفعلي يختلف حسب البنك والراتب والجهة وما يمول البنك من الثمن.
كم القسط إذا موّل البنك 720,000 ريال؟
بالعوامل المفترضة في المثال: نحو 4,800 ريال على 25 سنة، ونحو 5,330 ريال على 20 سنة، ونحو 6,260 ريال على 15 سنة. هذه أرقام توضيحية وليست عرض بنك.
هل احتياطي الطوارئ جزء من تكلفة الشراء؟
ليس تكلفة تُصرف، لكنه مال يجب أن يبقى معك بعد الإفراغ. لذلك وضعناه في النقد المطلوب ولم نضفه إلى التكلفة الكاملة للعقار.
كيف أحسب تكلفة عقاري أنا بدل هذا المثال؟
اكتب ثمن عقارك ومبلغ التمويل الذي يعرضه البنك، ثم أضف كل بند من الجدول بعد أن تسأل عن رقمه مكتوباً، واحسب قسطك عبر حاسبة التمويل العقاري.