الإجابة المختصرة
المبلغ النقدي المطلوب للشراء هو مجموع الجزء غير الممول من الثمن، ورسوم البنك والتقييم، وما قد يخصك من ضريبة التصرفات العقارية والسعي، وتكاليف الانتقال، واحتياطي للطوارئ. الدفعة الأولى وحدها لا تكفي للحساب. اجمع البنود في ورقة واحدة، واطلب كل رقم مكتوباً من صاحبه قبل أن تلتزم.
لمن هذه المقالة
- من حسب الدفعة الأولى ويظن أن هذا كل ما يحتاجه.
- من يقارن بين عقارين ويريد أن يعرف السيولة المطلوبة للشراء في كل منهما.
- من قارب موعد الإفراغ ويريد أن يتأكد أن ماله جاهز في الوقت الصحيح.
- لا تناسبك إن كنت تبحث عن مقدار الدفعة نفسها، فهذا في نسبة الدفعة الأولى.
المبلغ النقدي المطلوب للشراء: ورقة البنود
هذه الفئات تظهر في أغلب الصفقات الممولة. لا نذكر هنا مبالغ رسمية، لأن قيمتها تختلف من صفقة إلى أخرى. المطلوب أن تعرف من تسأله عن كل بند.
| البند | ما هو | اسأل عنه |
|---|---|---|
| الجزء غير الممول من الثمن | الفرق بين الثمن ومبلغ التمويل | البنك في عرضه المكتوب |
| العربون | مبلغ يتفق عليه مع البائع مبكراً | البائع، وهل يخصم من الثمن |
| رسوم التقييم | أتعاب المقيّم | البنك |
| الرسوم الإدارية | دراسة الطلب وإعداد العقد، ولها ضوابط | البنك |
| ضريبة التصرفات العقارية | على نقل الملكية، ولها حالات إعفاء بشروط | الجهة الرسمية، والاتفاق مع البائع |
| عمولة السعي | أتعاب الوسيط إن وُجد | الوسيط، مكتوبة قبل الاتفاق |
| التأمين | قد يدخل في القسط أو يُدفع منفصلاً | البنك |
| جاهزية السكن | انتقال، إصلاحات، أجهزة، وصل خدمات | أنت، بعد فحص العقار |
| احتياطي الطوارئ | مال لا يدخل في الصفقة أصلاً | أنت |
تعريف كل بند وطريقة قراءته في العرض تجده في عرض التمويل العقاري سطراً سطراً والرسوم الإدارية للتمويل. أما هنا فالسؤال واحد: كم نقداً، ومتى؟
مثال بالريال: حالتان لعقار واحد
معلم براتب 15,000 ريال يشتري عقاراً ثمنه 900,000 ريال، وافترضنا أن التمويل 780,000 ريال، فالجزء غير الممول 120,000 ريال.
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. كل مبالغ الرسوم والضريبة والسعي هنا افتراضات للشرح فقط، وليست تعرفة رسمية ولا عرضاً من أي جهة. ضع مكانها أرقامك المكتوبة.
| البند | حالة أعلى تكلفة | حالة أخف |
|---|---|---|
| عربون يخصم من الثمن | 10,000 ريال | 10,000 ريال |
| باقي الجزء غير الممول | 110,000 ريال | 110,000 ريال |
| رسوم التقييم | 2,000 ريال | 2,000 ريال |
| الرسوم الإدارية | 3,000 ريال | 3,000 ريال |
| ضريبة التصرفات العقارية عليك | 20,000 ريال | 0 ريال |
| عمولة السعي | 15,000 ريال | 0 ريال |
| تأمين يُدفع منفصلاً | 1,000 ريال | 1,000 ريال |
| جاهزية السكن | 10,000 ريال | 10,000 ريال |
| احتياطي الطوارئ | 15,000 ريال | 15,000 ريال |
| إجمالي النقد المطلوب | 186,000 ريال | 151,000 ريال |
في الحالة الأولى، من حسب 120,000 ريال فقط سيقصر عليه 66,000 ريال. والفرق بين الحالتين 35,000 ريال، وهو مجموع الضريبة والسعي المفترضين، حين لا يكون عليك منهما شيء لإعفاء أو اتفاق أو شراء مباشر.
الرقم الحقيقي يتوقف على سياسة البنك وعمرك ومدة التمويل والتزاماتك وتقييم العقار. وتقدير مبلغ تمويلك يبدأ من حاسبة التمويل العقاري.
البند الذي يفاجئ الجميع: التقييم
لو جاء التقييم أقل من الثمن، فقد ينزل التمويل ويرتفع نصيبك. في المثال، لو نزل التمويل إلى 735,000 ريال، فالجزء غير الممول يصبح 165,000 ريال، أي 45,000 ريال زيادة في يوم واحد. فلا تعتبر حسابك نهائياً قبل صدور التقرير، وافهم الآلية في الفرق بين السعر والتقييم والتمويل.
متى يخرج كل ريال؟
المال لا يخرج دفعة واحدة، وهذا ما يربك كثيرين. قد تملك الإجمالي، لكنه ليس جاهزاً حين يُطلب.
| المرحلة | ما قد يُطلب نقداً | ملاحظة |
|---|---|---|
| عند الاتفاق مع البائع | العربون | لا تدفع مبلغاً لا تستطيع خسارته قبل رأي البنك |
| أثناء دراسة العقار | رسوم التقييم | قد تُدفع حتى لو لم تكتمل الصفقة، فاسأل |
| قبل توقيع العقد | الرسوم الإدارية والجزء غير الممول | حسب ترتيب البنك |
| عند الإفراغ | باقي مستحقات الصفقة والضريبة إن كانت عليك | تأكد من وجود المال في الحساب المتفق عليه |
| بعد الإفراغ | السعي إن تأخر، والانتقال والإصلاحات | كثيرون ينسون هذه المرحلة |
تسلسل الإجراءات نفسه موضح في خطوات التمويل العقاري من التقديم إلى الإفراغ. وتذكر أن المال الذي ستدفعه ينبغي أن يكون واضح المصدر في حسابك، كما يبين مصدر الدفعة الأولى.
خطوات حساب الرسوم والدفعة في ورقة واحدة
- ابدأ من العرض المكتوب: اكتب الجزء غير الممول من الثمن كما يذكره البنك.
- أضف رسوم البنك: واسأل عن كل بند هل يُدفع نقداً أم يدخل في التمويل.
- اسأل عن الضريبة: هل ينطبق عليك إعفاء، ومن يتحملها في اتفاقك مع البائع؟
- اكتب السعي: المبلغ ومن يدفعه ومتى، قبل أن تتفق مع الوسيط.
- أضف جاهزية السكن: افحص العقار أولاً، ثم قدّر الإصلاحات بأسعار فعلية.
- ضع هامشاً للتقييم: مبلغاً تتحمله إن جاء التقرير أقل من الثمن.
- افصل احتياطي الطوارئ: لا يدخل في الصفقة أبداً.
- قارن بما معك: وإن كان أقل، فعد إلى الثمن قبل أن تفكر في الاقتراض.
وإذا قصر المبلغ، فلا تقفز إلى الحل الأسهل. قرض شخصي للدفعة الأولى قد يخفض تمويلك ويوسع الفرق. والصورة الأشمل في مرجعنا عن التمويل العقاري في السعودية.
في سيولة الإعمار نراجع معك هذه الورقة ضمن ملفك، ونتعامل مع جميع البنوك، وننجز الإجراءات عن بعد دون حضورك شخصياً، والقرار النهائي للبنك.
أخطاء شائعة
- التوقف عند رقم الدفعة: الدفعة بند واحد من عدة بنود، وكثير من المفاجآت في الباقي.
- صرف الاحتياطي على الصفقة: أول عطل بعد السكن سيتحول إلى دين. اترك مالاً خارج الحساب.
- افتراض أن الرسوم داخل التمويل: اسأل عن كل بند بالاسم، ولا تعتمد على عبارة عامة.
- تأخير سؤال البائع عن الضريبة: الخلاف عليها يوم الإفراغ يؤخر الصفقة.
- ترك المال في مكان يصعب سحبه منه: ودائع أو أصول تحتاج وقتاً لتسييلها، فلا تكون جاهزة في موعدها.
- إهمال ما بعد الإفراغ: المفتاح في يدك لا يعني أن المصروفات انتهت.
الأسئلة الشائعة
كم أحتاج نقداً لشراء عقار بالتمويل؟
لا يوجد رقم واحد. اجمع الجزء غير الممول من الثمن، والرسوم، وما قد يخصك من الضريبة والسعي، وتكاليف الانتقال، واحتياطياً للطوارئ. ثم اطلب من البنك والبائع والوسيط كل بند مكتوباً.
هل تدخل الرسوم في التمويل أم أدفعها نقداً؟
يختلف حسب البند وسياسة البنك. بعض البنود قد يدخل في التمويل أو القسط، وبعضها يُدفع نقداً قبل الإفراغ. اسأل عن كل بند على حدة، ولا تفترض أن شيئاً منها مشمول.
هل العربون يُحسب من الدفعة الأولى؟
يعتمد على ما تتفق عليه مع البائع. إن نُص على خصمه من الثمن فهو جزء من مالك في الصفقة، وليس مبلغاً إضافياً، لكنه يخرج مبكراً. اكتب ذلك صراحة في الاتفاق.
ماذا أفعل إذا كان ما معي أقل من المطلوب؟
راجع البنود القابلة للتفاوض أولاً، ثم فكر في عقار أقل ثمناً أو تأجيل الشراء. لا تستخدم احتياطي الطوارئ لإكمال الصفقة، ولا تأخذ التزاماً جديداً قبل أن تسأل البنك عن أثره.