الإجابة المختصرة
تمويل التنفيذيين لا يُبنى على رقم الحزمة الإجمالي، بل على الجزء الذي يعتمده البنك منها. الحزمة المركبة فيها أساسي وبدلات ومكافآت وأسهم ومزايا عينية، والبنك يقرر حسب سياسته ومستنداتك ما يدخل في الحساب. لذلك فكك حزمتك قبل التقديم، واسأل عن كل مكون باسمه، وقارن قراءة أكثر من بنك.
لمن هذه المقالة
- مدير أو تنفيذي دخله موزع على مكونات كثيرة، ويريد أن يعرف أثرها على التمويل العقاري.
- من فوجئ بتقدير أقل بكثير من دخله السنوي الفعلي.
- من انتقل حديثاً إلى منصب بحزمة جديدة ويخطط للتقديم.
- لا تناسبك إن كنت صاحب منشأة تثبت دخلك من شركتك، فالأقرب إثبات دخل صاحب العمل للتمويل.
لماذا تختلف حزمة التنفيذي عن راتب الموظف؟
راتب الموظف المعتاد رقم شهري واضح. أما حزمة التنفيذي فقد يكون نصفها أو أكثر خارج الراتب الشهري الثابت: مكافأة مرتبطة بالأداء، وأسهم تُستحق بعد سنوات، وسيارة وسكن تدفعهما الشركة مباشرة.
البنك يبحث عن دخل مستمر يمكن إثباته. وكلما ابتعد المكون عن هذا الوصف، زاد احتمال أن يُعامل بحذر أو يُستبعد، حسب سياسة البنك. ولهذا قد يتساوى في الحساب تنفيذي وموظف أقل منه دخلاً سنوياً.
حزمة الراتب مكوناً مكوناً: ماذا تسأل؟
| المكون | ما تسأل البنك عنه | ما تجهزه عادةً |
|---|---|---|
| الراتب الأساسي | هل هو أساس الحساب؟ | تعريف راتب وكشف حساب |
| بدلات شهرية ثابتة | أيها يدخل في الدخل المعتمد؟ | تعريف يذكر كل بدل باسمه |
| بدل سكن يُصرف سنوياً | كيف يُقرأ إن صُرف دفعة واحدة؟ | ما يثبت طريقة الصرف |
| مكافأة أداء سنوية | هل تُحتسب، وبأي تاريخ صرف؟ | كشوف السنوات السابقة |
| أسهم أو حوافز طويلة الأجل | هل لها أي اعتبار في الحساب؟ | خطاب الشركة بشروطها |
| سيارة أو سكن تدفعه الشركة | هل يُنظر إليه ضمن الدخل؟ | خطاب يوضح المزايا |
| عمولات أو مشاركة في الأرباح | كيف يُعامل الدخل المتغير؟ | كشوف تثبت انتظامه |
العمود الثاني أهم من الأول. البنك هو من يقرر الجواب، وقد يختلف الجواب من بنك لآخر. وتفصيل البدلات في هل يُحسب البدل في راتب التمويل العقاري؟، والمتغير في المكافآت والعمل الإضافي.
مثال توضيحي: حزمة واحدة وثلاث قراءات
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. القراءات افتراضية للتوضيح، ولا تمثل سياسة بنك بعينه، والمعاملات ليست سعراً ولا عرضاً.
تنفيذي حزمته الشهرية الثابتة المكتوبة 35,000 ريال بين أساسي وبدلات، ومعها مكافأة سنوية ومزايا عينية. لا التزامات عليه، والمدة 25 سنة، والعقار بناء ذاتي على أرض يملكها بتكلفة مفترضة 350,000 ريال.
| القراءة الافتراضية | الدخل المعتمد | القسط الممكن | التمويل | السيولة |
|---|---|---|---|---|
| جزء من البدلات مستبعد | 25,000 ريال | 8,700 ريال | 1,305,000 ريال | 955,000 ريال |
| أغلب البدلات محتسبة | 30,000 ريال | 10,500 ريال | 1,575,000 ريال | 1,225,000 ريال |
| الحزمة الثابتة كلها | 35,000 ريال | 12,250 ريال | 1,837,500 ريال | 1,487,500 ريال |
الحساب: القسط الممكن × 150,000 لكل 1,000 ريال على 25 سنة، ثم نطرح 350,000 ريال. الفرق بين القراءة الأولى والثالثة 532,500 ريال من السيولة، والحزمة لم تتغير ريالاً. والمكافأة السنوية والمزايا العينية لم تدخل في أي قراءة هنا، لأن قرارها للبنك.
ما يخص التنفيذيين تحديداً
- العقود المحددة المدة: بعض التنفيذيين يعملون بعقود لسنوات محددة. اسأل البنك كيف يقرأ عقدك.
- الانتقال إلى منصب جديد: الحزمة الجديدة قد تكون أعلى، لكن البنك قد ينظر إلى مدة الخدمة في الجهة الحالية حسب سياسته.
- الشراكة في جهة العمل: إن كنت شريكاً أو مساهماً مؤثراً في الشركة التي تعمل بها، قد يُعامل ملفك بطريقة مختلفة.
- العمر والمدة: المناصب العليا تأتي غالباً في مرحلة متأخرة من المسيرة، والمدة المتاحة يحددها البنك حسب العمر وسياسته.
- مكافأة نهاية الخدمة: رصيد كبير متراكم لا يعني دخلاً شهرياً. هو مال مستقبلي، والبنك يبني الحساب على ما يصلك اليوم، فلا تدخله في تقديرك.
- سياسات جهة العمل: لا تعتمد على ما يُتداول عن برامج شركتك. ارجع إلى الموارد البشرية الرسمية.
وحد الاستقطاع يُطبق حسب ضوابط البنك المركزي السعودي وسياسة البنك. والتفصيل في نسبة الاستقطاع للرواتب المرتفعة.
الخطوات
- اطلب تعريف راتب مفصلاً من الموارد البشرية يذكر كل مكون منفصلاً.
- اجمع كشوف حساب تبين انتظام صرف كل مكون.
- جهز خطابات المزايا والحوافز كما تصدرها جهتك رسمياً.
- اسأل كل بنك عن الدخل المعتمد في ملفك، لا عن التمويل فقط.
- احسب ثلاث قراءات لنفسك كما في المثال، وجرب كلاً منها في حاسبة التمويل العقاري.
- ابن خطتك على القراءة الأدنى حتى يصلك تقدير مكتوب.
وفي سيولة الإعمار نتعامل مع جميع البنوك ونقترح الأنسب لقراءة حزمتك، وننجز الإجراءات عن بعد، والتمويل يُصرف في حسابك مباشرة. وأساسيات التمويل العقاري واحدة، لكن قراءة الدخل هي ما يصنع الفرق في ملفك.
أخطاء شائعة
- التقديم برقم الحزمة السنوي: البنك يبني على دخل شهري معتمد، لا على ما تتقاضاه في السنة كلها.
- افتراض احتساب المكافأة: قد تكون أكبر مكون في حزمتك، وقد لا تدخل في الحساب أصلاً.
- تعريف راتب مختصر: رقم إجمالي واحد لا يساعد البنك على قراءة المكونات.
- الاكتفاء ببنك واحد: القراءة نفسها قد تختلف بين البنوك، والفرق في المثال تجاوز نصف مليون ريال.
- تغيير المنصب أثناء الطلب: يربك الملف ويؤخره.
الأسئلة الشائعة
هل يحتسب البنك المكافأة السنوية والأسهم في تمويل التنفيذيين؟
هذا يقرره البنك حسب سياسته ومستنداتك. لا تفترض أن أي مكون خارج الراتب الشهري الثابت سيُحتسب، واسأل البنك عن كل مكون باسمه وعن المستند الذي يطلبه لإثباته.
لماذا جاء تقدير تمويلي أقل مما توقعت رغم أن حزمتي كبيرة؟
غالباً لأن البنك بنى الحساب على جزء من الحزمة لا عليها كلها. اطلب أن تعرف الدخل المعتمد في الحساب، وقارن قراءة أكثر من بنك لملفك نفسه.
من أين أحصل على تعريف راتب يفصل مكونات حزمتي؟
من إدارة الموارد البشرية في جهة عملك. اطلب تعريفاً يذكر كل مكون منفصلاً وطريقة صرفه، ولا تعتمد على ما يقوله الزملاء عن سياسات الشركة.
هل تساعدني سيولة الإعمار في اختيار البنك المناسب لحزمتي؟
نعم. نتعامل مع جميع البنوك ونقترح البنك المناسب لملفك، وننجز الإجراءات عن بعد. والقرار النهائي في احتساب الدخل والتمويل للبنك.