الإجابة المختصرة
دفعات المقاول تحميك حين تُربط بمراحل قابلة للقياس والاعتماد، لا بالتواريخ ولا بتقدير عام لنسبة الإنجاز. كل دفعة تستحق عند اكتمال أعمال محددة بالاسم، يعتمدها مشرف تسميه في العقد بتقرير وصور. وراقب طوال البناء أن ما دفعته لا يسبق قيمة ما أُنجز، وأبق مبلغاً محتجزاً حتى التسليم وإغلاق الملاحظات.
لمن هذه المقالة
- من يوشك على توقيع عقد بناء ووصله من المقاول جدول دفعات جاهز.
- من يدفع لمقاوله حالياً ويشعر أن الدفعات تسبق العمل.
- من يبني بتمويل ويريد أن يتوافق جدول المقاول مع صرف البنك.
- لا تناسبك إن كنت تبحث عن بنود العقد كلها، فهي في عقد مقاول بناء الفلة.
لماذا التواريخ أسوأ أساس لجدول الدفعات؟
جدول الدفعات بالتواريخ يقول: "دفعة كل شهر" أو "دفعة بعد تسعين يوماً". المشكلة أن التاريخ يأتي حتى لو توقف العمل. فإن تأخر المقاول، صرت تدفع على وقت مضى لا على عمل أُنجز.
والجدول المبني على عبارة "عند بلوغ نسبة الإنجاز كذا" ليس أفضل كثيراً. من يحدد النسبة؟ وبأي طريقة؟ المقاول قد يراها أعلى مما تراها أنت، ويبدأ الخلاف من أول دفعة.
البديل: محطة يستطيع أي شخص أن يذهب للموقع ويقول إنها اكتملت أو لم تكتمل.
اختبار المحطة: ثلاثة أسئلة قبل أن تكتبها
اكتب كل دفعة من دفعات المقاول على محطة تجتاز هذه الأسئلة:
- ما الذي يكتمل بالضبط؟ "صب سقف الدور الأرضي كاملاً" محطة. "التقدم في الهيكل" ليست محطة.
- من يعتمد الاكتمال؟ مهندس مشرف مسمى في العقد، لا المقاول نفسه.
- ما الدليل؟ تقرير مكتوب مؤرخ مع صور، يُرفق بطلب الدفعة.
| محطة ضعيفة | محطة قابلة للقياس | الدليل |
|---|---|---|
| بدء الأعمال | استلام الموقع وتوريد مواد الأساسات إليه | محضر استلام وصور المواد |
| إنجاز الأساسات | صب القواعد والميدات واعتماد المشرف قبل الردم | تقرير المشرف |
| تقدم الهيكل | صب سقف الدور الأرضي كاملاً | تقرير المشرف وصور السقف |
| أعمال المباني | اكتمال البلوك والتمديدات قبل اللياسة | تقرير فحص التمديدات |
| التشطيب | اكتمال اللياسة والبلاط في كل الغرف | جولة مع المشرف وقائمة ملاحظات |
| التسليم | توقيع محضر الاستلام الابتدائي | المحضر موقعاً من الطرفين |
سجل الدفع والإنجاز: كيف تكشف الدفع المتقدم مبكراً؟
احتفظ بجدول من عمودين فقط: ما دفعته حتى الآن، وقيمة ما أُنجز حتى الآن كما يقدرها المشرف. إن سبق العمود الأول الثاني بفارق كبير، فأنت تمول المقاول لا البناء.
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. قيمة العقد ودفعاته وقيمة الأعمال المنجزة افتراضات لشرح الطريقة، لا أسعار سوق.
عقد بناء بقيمة 450,000 ريال، والمقارنة بعد ثلاثة أشهر من البدء بجدولين مختلفين:
| البند | جدول بالتواريخ (75,000 ريال شهرياً) | جدول بالمحطات |
|---|---|---|
| المدفوع حتى الشهر الثالث | 225,000 ريال | 120,000 ريال |
| قيمة المنجز حسب المشرف | 150,000 ريال | 150,000 ريال |
| الفرق (المدفوع ناقص المنجز) | 75,000 ريال لصالح المقاول | 30,000 ريال لصالحك |
في الجدول الأول دفعت 225,000 ريال (75,000 × 3) على عمل قيمته 150,000 ريال. لو تعثر المقاول الآن، فعنده 75,000 ريال من مالك بلا مقابل في الموقع. وفي الجدول الثاني دفعت الدفعة المقدمة ودفعة الأساسات فقط، أي 30,000 و90,000 ريال، والعمل المنجز يسبق الدفع.
توزيع الجدول بالمحطات في هذا المثال:
| المحطة | الدفعة |
|---|---|
| استلام الموقع وتوريد مواد الأساسات | 30,000 ريال |
| الأساسات والميدات معتمدة | 90,000 ريال |
| سقف الدور الأرضي معتمد | 120,000 ريال |
| المباني والتمديدات قبل اللياسة | 70,000 ريال |
| اللياسة والتشطيبات الرئيسية | 95,000 ريال |
| محضر الاستلام الابتدائي | 25,000 ريال |
| مبلغ محتجز بعد إغلاق الملاحظات | 20,000 ريال |
| الإجمالي | 450,000 ريال |
ثلاث حالات تربك أي جدول
المرحلة المكتملة جزئياً
المقاول أنهى معظم المرحلة ويطلب الدفعة كاملة. لا تدفع كاملة على مرحلة ناقصة. إما أن تنتظر اكتمالها، أو تتفقا كتابة على جزء يتناسب مع ما اعتمده المشرف، ويبقى الباقي حتى الاكتمال.
الأعمال الإضافية
أي تغيير تطلبه أثناء البناء يكتب في أمر تغيير موقع بسعره وأثره على المدة، وتضاف قيمته إلى المحطة التي يقع فيها. لا تخلطه بدفعة قائمة دون كتابة.
تأخر صرف التمويل
إن كنت تبني بتمويل، فالبنك يصرف عادةً بعد معاينة المرحلة، وقد يتأخر الصرف عن اكتمالها. اجعل محطات المقاول هي محطات البنك نفسها، واكتب أن الدفعة تستحق بعد صرف البنك المقابل لها. التفصيل في دفعات تمويل البناء الذاتي.
الخطوات
- اطلب جدول مراحل الصرف من البنك إن كنت تبني بتمويل، وابن عليه.
- قسّم العقد إلى محطات تجتاز الأسئلة الثلاثة.
- سمّ المشرف المعتمد في العقد، واجعل تقريره شرطاً لكل مطالبة.
- أبق الدفعة المقدمة صغيرة واربطها بتوريد المواد للموقع.
- احجز مبلغاً للنهاية يصرف بعد إغلاق ملاحظات الاستلام.
- حدّث سجل الدفع والإنجاز بعد كل دفعة.
- وثّق أي تعديل على الجدول بملحق موقع من الطرفين.
أخطاء شائعة
- قبول جدول المقاول كما هو: الجدول الجاهز يميل غالباً لمصلحة من كتبه. راجعه محطة محطة.
- الدفع على كلام المقاول: بلا تقرير مشرف لا توجد محطة مكتملة.
- دفعة كبيرة عند التوقيع: تجعلك تدفع قبل أي عمل، فإن تعثر المقاول صعب استرداد المال.
- إسقاط المبلغ المحتجز: دونه يقل اهتمام المقاول بالملاحظات بعد التسليم. راجع ملاحظات ما بعد الاستلام.
- جدول لا يطابق صرف البنك: يطالبك المقاول عند محطة لم يصرف عليها البنك بعد، فتدفع من جيبك.
إن كنت تجمع عروض مقاولين الآن، فقارن جداول دفعاتهم أيضاً كما في مقارنة عروض أسعار المقاولين. وإن كان البناء وإدارته لا يناسبانك، فسيولة الإعمار تتعامل مع جميع البنوك في مسار التمويل العقاري، وتستطيع تقدير مبلغك من حاسبة التمويل العقاري.
الأسئلة الشائعة
لماذا لا أدفع للمقاول دفعة شهرية ثابتة؟
لأن الشهر يمر سواء عمل المقاول أم لم يعمل. الدفعة الشهرية قد تجعلك تدفع قبل الإنجاز، فإن تعثر المشروع كان مالك عنده لا في بيتك. ربط الدفعة بمرحلة مكتملة ومعتمدة يجعل ما تدفعه مقابل ما تراه.
ماذا يعني أن نسبة الإنجاز كذا؟
عبارة نسبة الإنجاز تقدير يختلف من شخص لآخر إن لم تُربط بأعمال محددة. الأوضح أن تكتب في العقد ما الذي يجب أن يكتمل بالضبط ليستحق المقاول الدفعة، ومن يعتمد ذلك.
من يعتمد اكتمال المرحلة قبل الدفع؟
الأفضل مهندس مشرف مستقل عن المقاول، تسميه في العقد. تقريره المكتوب مع الصور يصبح شرطاً للمطالبة بالدفعة، فلا يكفي أن يقول المقاول إنه انتهى.
هل أوافق على دفعة مقدمة كبيرة يطلبها المقاول؟
الدفعة المقدمة الكبيرة تجعلك تدفع قبل أي عمل. إن احتاج المقاول مالاً لشراء مواد المرحلة الأولى، فاربطها بتوريد المواد للموقع واستلامها، لا بالتوقيع وحده.