الإجابة المختصرة
قسط شقة بالتمويل يتبع المبلغ الممول والمدة لا السعر وحده. والدفعة هي الفرق بين سعر الشقة وأقل ما يصل إليه سقفان: قدرة راتبك، وما يقبل البنك تمويله حسب سياسته وتقييم الشقة. الجداول هنا تعطيك صورة بالريال لثلاث فئات سعرية مفترضة، قبل أن تأخذ عرضاً حقيقياً من البنك.
لمن هذه المقالة
- من وجد شقة أو يقارن بين شقق، ويريد أن يعرف كم سيدفع شهرياً وكم يجهز نقداً.
- من يسأل: بكم شقة يسمح راتبي دون دفعة كبيرة؟
- لا تناسبك إن كنت لم تقرر النوع بعد، فهذا في شقة أم فيلا بالتمويل العقاري. وإن كان هدفك السيولة النقدية فاقرأ شقة في القرض العقاري كاش.
الجدول الأول: كم قسط الشقة حسب السعر والمدة؟
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. كل الأسعار والمعاملات هنا افتراضات للتوضيح، ليست سعر بنك ولا عرضاً ولا أسعار سوق.
المعامل المفترض لكل 1,000 ريال من القسط: 115,000 ريال تمويلاً على 15 سنة، و135,000 ريال على 20 سنة، و150,000 ريال على 25 سنة. ونفترض هنا تمويل كامل السعر لنرى القسط وحده.
| سعر الشقة المفترض | قسط 25 سنة | قسط 20 سنة | قسط 15 سنة |
|---|---|---|---|
| 500,000 ريال | 3,330 ريال | 3,700 ريال | 4,350 ريال |
| 750,000 ريال | 5,000 ريال | 5,560 ريال | 6,520 ريال |
| 1,000,000 ريال | 6,670 ريال | 7,410 ريال | 8,700 ريال |
طريقة الحساب: تقسم المبلغ على معامل المدة، ثم تضرب في 1,000، وتقرب الناتج. مثلاً: 750,000 ÷ 150,000 × 1,000 = 5,000 ريال.
الجدول الثاني: كم الدفعة حسب الراتب؟
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. الرواتب والأقساط أدناه افتراضات للتوضيح.
الدفعة هنا هي ما لا يصل إليه التمويل من جهة القسط وحده. نفترض ملفاً بلا التزامات أخرى ومدة 25 سنة: قسط مفترض 4,200 ريال لراتب 12,000 ريال، و5,600 ريال لراتب 16,000 ريال، و7,000 ريال لراتب 20,000 ريال. فيكون التمويل التقريبي بالترتيب: 630,000 ريال، و840,000 ريال، و1,050,000 ريال.
| سعر الشقة | راتب 12,000 ريال | راتب 16,000 ريال | راتب 20,000 ريال |
|---|---|---|---|
| 500,000 ريال | لا فرق من جهة القسط | لا فرق من جهة القسط | لا فرق من جهة القسط |
| 750,000 ريال | 120,000 ريال | لا فرق من جهة القسط | لا فرق من جهة القسط |
| 1,000,000 ريال | 370,000 ريال | 160,000 ريال | لا فرق من جهة القسط |
"لا فرق من جهة القسط" لا تعني أنك لن تدفع شيئاً. البنك قد يطلب دفعة حسب سياسته مهما كان راتبك، وهذا ما يشرحه كم الدفعة الأولى للتمويل العقاري. الجدول يجيب عن سؤال واحد: كم يبقى عليك لأن راتبك لا يكفي لتمويل السعر كله؟
ثلاث فئات، ثلاثة أسئلة
كل ما يلي ضمن المثال التوضيحي نفسه وبالافتراضات نفسها.
الفئة الأولى: شقة بسعر 500,000 ريال
السؤال هنا عن المدة. موظف براتب 10,000 ريال وقسط مفترض 3,500 ريال: مدة 25 سنة بقسط 3,330 ريال تدخل في قدرته، أما مدة 20 سنة بقسط 3,700 ريال فتتجاوزها بفارق 200 ريال. مبلغ صغير، لكنه يحدد المدة كلها.
الفئة الثانية: شقة بسعر 750,000 ريال
السؤال هنا: أدفع أكثر أم أطيل المدة؟ من راتبه 12,000 ريال يبقى عليه 120,000 ريال، ويكون قسطه 4,200 ريال لتمويل 630,000 ريال. أما راتب 15,000 ريال وقسط مفترض 5,250 ريال فيستوعب مدة 25 سنة بقسط 5,000 ريال، ولا يستوعب مدة 20 سنة بقسط 5,560 ريال.
الفئة الثالثة: شقة بسعر 1,000,000 ريال
السؤال هنا عن المدخرات. براتب 16,000 ريال تحتاج 160,000 ريال نقداً مع قسط 5,600 ريال. وبراتب 12,000 ريال يصبح الفرق 370,000 ريال، وهو مبلغ قد يعني أن هذه الفئة ليست مناسبة الآن، وأن شقة من فئة أدنى أقرب إلى الواقع.
ما يغير الأرقام بعد الجدول
هذه أيضاً حالات مفترضة ضمن المثال التوضيحي.
التزام قائم. الالتزام ينقص قدرتك بالريال نفسه. راتب 12,000 ريال مع قسط سيارة 1,000 ريال يترك 3,200 ريال، فتمويل تقريبي 480,000 ريال. فشقة 500,000 ريال التي كانت بلا فرق صار فرقها 20,000 ريال.
التقييم. البنك يبني تمويله على تقييم الشقة لا على سعر البائع. لنفترض أن السعر 750,000 ريال والتقييم 700,000 ريال، وراتبك 15,000 ريال يكفي من جهة القسط لتمويل 787,500 ريال. الأقل هو الذي يحكم: تمويل 700,000 ريال، بقسط نحو 4,670 ريال على 25 سنة، وتدفع الفرق 50,000 ريال من جيبك.
تكاليف خاصة بالشقة. اسأل عن رسوم اتحاد الملاك والصيانة، فهي تخرج من دخلك ولا تظهر في قسطك. وتأكد من الصك المفرز للشقة قبل أي عربون، فالتمويل قد يتوقف عنده.
الرقم الحقيقي يتبع سياسة البنك وعمرك والمدة والتزاماتك وتقييم العقار. فجرّب أرقامك في حاسبة التمويل العقاري.
خطوات معرفة قسطك ودفعتك الفعليين
- ابدأ بالقدرة: أدخل راتبك والتزاماتك في الحاسبة، قبل أن تعجبك شقة بعينها.
- حدد أعلى سعر لفئتك: اجمع التمويل التقريبي مع ما تملكه نقداً فعلاً.
- افصل نقد الدفعة عن نقد التكاليف: احتفظ بمبلغ لتكاليف الشراء والنقل والأثاث.
- افحص الصك والمبنى: قبل أي دفعة للبائع.
- اطلب عرضاً مكتوباً: فيه المبلغ والقسط والمدة والدفعة للشقة التي اخترتها.
- قارن: بين الجهات بالمدة نفسها والمبلغ نفسه، وانظر إلى إجمالي ما ستدفعه.
تتعامل سيولة الإعمار مع جميع البنوك، وتقترح البنك المناسب لملفك، وتنجز الإجراءات دون حضورك. والقرار النهائي في التمويل للبنك.
أخطاء شائعة
- سؤال البائع عن القسط: رقم البائع إعلان عام لا يعرف ملفك. خذ الرقم من البنك.
- حساب الدفعة على السعر فقط: التقييم قد يقل عن السعر، فاحتفظ بهامش لهذا الفرق.
- دفع عربون قبل دراسة الملف: إن رفض البنك أو نقص المبلغ قد يضيع عليك العربون حسب اتفاقك.
- تصفير المدخرات للدفعة: أول عطل كبير سيأتي بقرض جديد. اترك احتياطياً قبل أن تحدد الفئة.
- نسيان رسوم المبنى: قسط مريح مع رسوم شهرية عالية قد يصبح ثقيلاً. اجمعهما معاً.
الأسئلة الشائعة
كم الدفعة الأولى لشراء شقة بالتمويل العقاري؟
لا يوجد رقم واحد للجميع. الدفعة تتحدد بما يتركه سقفان: ما يتحمله راتبك من قسط، وما يقبل البنك تمويله حسب سياسته وتقييم الشقة. اطلب من البنك الرقم الخاص بملفك وبالشقة التي اخترتها.
هل قسط الشقة أقل من قسط الفيلا؟
القسط يتبع المبلغ الممول والمدة وعرض البنك، لا نوع العقار وحده. شقة وفيلا بالمبلغ نفسه والمدة نفسها وعرض البنك نفسه يكون قسطهما متقارباً، لكن العقد والتقييم وتكاليف السكن قد تختلف.
هل يمكن أن أشتري شقة بلا دفعة أولى؟
اسأل البنك عن سياسته في ملفك، ولا تبنِ خطتك على غياب الدفعة قبل أن تتأكد. حتى مع قسط يتحمله راتبك، قد يطلب البنك دفعة حسب سياسته، أو يقل التقييم عن السعر.
هل تدخل رسوم اتحاد الملاك في حساب البنك؟
طريقة احتسابها تتبع البنك، وقد لا تدخل في حساب القسط. لكنها تخرج من ميزانيتك كل شهر أو سنة، فاسأل عنها قبل الشراء، وأضفها إلى اختبار القسط الذي تجريه لنفسك.