الإجابة المختصرة
سيولة كبار الموظفين لا تأتي من المرتبة نفسها، بل من الراتب الذي يحتسبه البنك بعد الالتزامات، ومن المدة التي يسمح بها العمر. وعند الرواتب الأعلى قد يصل الحساب إلى سقف السيولة المعلن، فيصبح السقف هو الحد لا راتبك. وحين يحدث ذلك، يكون الخيار الأذكى غالباً تقصير المدة لا البحث عن تمويل أكبر.
لمن هذه المقالة
- موظف حكومي في المراتب العليا أو في منصب قيادي، براتب مرتفع، يريد سيولة نقدية كبيرة.
- من يحمل بدلات منصب أو مكافآت لجان، ولا يعرف كيف يقرؤها البنك.
- لا تناسبك إن كان سؤالك عن أثر المرتبة على المبلغ لكل المراتب، فاقرأ المرتبة الوظيفية والتمويل. وإن كنت تعمل في القطاع الخاص براتب مرتفع، فابدأ بـأعلى سيولة لأصحاب الرواتب المرتفعة.
خمس أفكار شائعة عن سيولة كبار الموظفين
"مرتبتي العالية تكفي"
الواقع: البنك لا يقرأ المرتبة، بل الراتب الذي يحتسبه منها. والفرق بين ما في كشف راتبك وما يحتسبه البنك قد يكون كبيراً عند من تمثل البدلات جزءاً كبيراً من دخله.
"كل بدلاتي تدخل في الحساب"
الواقع: أي البدلات تُحتسب قرار البنك، ويختلف بين بنك وآخر. بدل المنصب، ومكافآت اللجان، ومكافآت المجالس، لكل منها قراءة مستقلة. لا تبن حسابك على الإجمالي قبل أن يؤكده البنك.
"الراتب الكبير يغطي أي التزام"
الواقع: الالتزامات تنقص القدرة على القسط ريالاً بريال، مهما كان الراتب. وكبار الموظفين قد يحملون التزامات كبرت مع دخلهم: سيارات، وبطاقات بحدود عالية، وتمويلات سابقة.
"سأحصل على أطول مدة"
الواقع: المدة يحددها البنك حسب عمرك وسياسته. والوصول إلى المراتب العليا يأتي عادةً بعد سنوات خدمة طويلة، فقد تكون المدة المتاحة أقصر مما تتوقع. والمدة الأقصر تعني تمويلاً أقل بالقسط نفسه.
"كلما زاد التمويل زادت السيولة بلا حد"
الواقع: للسيولة سقف معلن في الموقع: تمويل يصل إلى 4,000,000 ريال، وسيولة تصل إلى 2,000,000 ريال. فوق ذلك لا تزيد السيولة مهما ارتفع الحساب.
مثال توضيحي: ثلاثة رواتب وسقف واحد
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
الأرقام افتراضات للتوضيح، وليست سعراً أو عرضاً من أي بنك. القدرة على القسط بلا التزامات: راتب 35,000 ريال يقابله 12,250 ريال، و40,000 ريال يقابله 14,000 ريال، و50,000 ريال يقابله 17,500 ريال. وكل 1,000 ريال من القسط تقابل 150,000 ريال على 25 سنة، و135,000 ريال على 20 سنة. وتكلفة العقار 400,000 ريال افتراضاً.
| البند | راتب 35,000 | راتب 40,000 | راتب 50,000 |
|---|---|---|---|
| القسط | 12,250 ريال | 14,000 ريال | 17,500 ريال |
| التمويل التقديري على 25 سنة | 12.25 × 150,000 = 1,837,500 | 14 × 150,000 = 2,100,000 | 17.5 × 150,000 = 2,625,000 |
| تكلفة العقار | 400,000 | 400,000 | 400,000 |
| السيولة الحسابية | 1,437,500 | 1,700,000 | 2,225,000 |
| السيولة بعد السقف | 1,437,500 ريال | 1,700,000 ريال | 2,000,000 ريال (السقف) |
في الراتب الثالث تجاوز الحساب سقف السيولة، فيطبق السقف. معنى ذلك أن جزءاً من قدرته لم يعد يضيف سيولة، بل يضيف ديناً فقط.
ماذا يفعل صاحب الراتب الثالث؟
يستطيع أن يقصر المدة. على 20 سنة يصبح التمويل 17.5 × 135,000 = 2,362,500 ريال، وبعد طرح العقار تبقى 1,962,500 ريال، أي قريباً من السقف بمدة أقصر بخمس سنوات. وقد يختار أيضاً قسطاً أقل من أقصى قدرته فيترك لنفسه مساحة شهرية.
وماذا لو كانت عليه التزامات؟
لو كان على صاحب راتب 40,000 ريال التزامات قسطها 4,000 ريال، تنزل قدرته إلى 10,000 ريال، فيصبح التمويل 10 × 150,000 = 1,500,000 ريال، والسيولة 1,100,000 ريال. انخفضت سيولته 600,000 ريال بسبب التزام واحد. وهنا قد يفيده سداد المديونيات ضمن الحل: تسدد سيولة الإعمار الديون أولاً، ثم تسترد ما سددته من التمويل العقاري عند صرفه دون فائدة عليه، بعد اتفاق مكتوب قبل البدء، والبنك يقرر التمويل.
الرقم الحقيقي يتوقف على سياسة البنك والعمر والمدة والالتزامات وتقييم العقار. جرب أرقامك في حاسبة التمويل العقاري.
ما الذي يرفع سيولة كبار الموظفين فعلاً؟
| الرافعة | أثرها | ثمنها |
|---|---|---|
| توضيح البدلات للبنك بمستندات رسمية | قد يرفع الراتب المحتسب | وقت في جمع المستندات |
| تخفيف الالتزامات قبل التقديم | يعيد القدرة ريالاً بريال | يحتاج سيولة أو ترتيباً للسداد |
| عقار منخفض التكلفة | يترك فرقاً أكبر سيولة | قد لا يكون للسكن |
| مقارنة أكثر من بنك | قراءات مختلفة للبدلات والمدة | لا شيء تقريباً إن قام بها غيرك |
لاحظ أن الرافعات كلها تعمل على ملفك قبل التقديم، لا بعده. فإذا وصل طلبك إلى البنك ببدلات غير موثقة والتزامات قائمة، يُبنى العرض عليها، وتغييره لاحقاً يعني طلباً جديداً. لذلك خصص وقتاً لترتيب الملف قبل أن تطلب أي رقم، فهذا الوقت قد يساوي فرقاً كبيراً في السيولة.
الخطوات
- اطلب تعريف راتب مفصلاً يظهر كل بند وحده.
- اسأل البنك عن الراتب الذي يحتسبه منه، وعن المدة المتاحة لعمرك.
- اكتب التزاماتك القائمة بأقساطها، وقرر أيها يُسدد ضمن الحل.
- احسب سيولتك وقارنها بالسقف، فإن تجاوزته ففكر في مدة أقصر.
- تقرأ سيولة الإعمار ملفك وتقارن قراءة البنوك له، وتنجز الإجراءات عن بعد دون حضورك.
أخطاء شائعة
- التفاوض على المرتبة بدل الراتب المحتسب: البنك لا يعطي مبلغاً على المسمى الوظيفي.
- أطول مدة رغم بلوغ السقف: تدفع إجمالياً أكبر مقابل سيولة لا تزيد.
- إهمال التزام صغير الظاهر: قسط 4,000 ريال في المثال كلف 600,000 ريال من السيولة.
- الاعتماد على بنك واحد: قراءة البدلات تختلف، فقارن.
- ترك الخطة لما بعد الصرف: السيولة الكبيرة تحتاج خطة استخدام قبل وصولها.
الأسئلة الشائعة
هل يحصل صاحب المرتبة العليا على سيولة أعلى تلقائياً؟
لا. البنك يقرأ الراتب الذي يحتسبه والالتزامات والعمر والمدة، لا المرتبة بذاتها. الراتب المرتفع يرفع القدرة، لكن الالتزامات وقصر المدة قد يأكلان جزءاً كبيراً منها.
ما أعلى سيولة يمكن الوصول إليها؟
الحدود المعلنة في الموقع تمويل يصل إلى 4,000,000 ريال وسيولة تصل إلى 2,000,000 ريال. والوصول إليها يعتمد على ملفك وسياسة البنك وتقييم العقار.
هل تُحتسب بدلات المنصب ومكافآت اللجان في التمويل؟
هذا قرار البنك وحده، ويختلف بين بنك وآخر وبين بند وآخر. اطلب من البنك أن يوضح لك الراتب الذي احتسبه بنداً بنداً.
وقتي ضيق، هل أحتاج إلى زيارة البنك بنفسي؟
لا يلزم ذلك معنا. ننجز الإجراءات عن بعد دون حضورك، ونقترح البنك المناسب لأننا نتعامل مع جميع البنوك، ويُصرف التمويل في حسابك مباشرة.