الإجابة المختصرة
الحد الأقصى للتمويل العقاري ليس رقماً واحداً، بل أقل نتيجة بين الدخل والمدة وتقييم العقار وسياسة البنك. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة: راتب 20,000 ريال بلا التزامات قد يفتح نحو 1,050,000 ريال على 25 سنة، ثم ينزل الرقم إن قصرت المدة أو جاء التقييم أقل.
لمن هذه المقالة
- من يسأل: كم يعطيني البنك تمويل عقاري براتبي؟
- من راتبه مرتفع ويريد معرفة أعلى مبلغ تمويل قبل البحث عن عقار.
- من حصل على عرض أقل من توقعه، ويريد أن يعرف أي قيد أوقفه.
- لا تناسبك إن أردت تعلم الحساب خطوة بخطوة، فهذا في حساب التمويل العقاري من الراتب. هنا نركز على السقف وما يقيده.
أربعة أقفال تحدد الحد الأقصى للتمويل العقاري
تخيل أن طلبك يمر عبر أربعة أقفال. كل قفل يحدد رقماً، والرقم الأقل هو الذي يعتمد.
- قفل الدخل: القسط الذي يتسع له راتبك المحتسب بعد التزاماتك. وسقف الأقساط يتحدد حسب ضوابط البنك المركزي السعودي وسياسة البنك.
- قفل المدة: المدة التي يسمح بها عمرك وسياسة البنك. القسط نفسه يعطي مبلغاً أقل على مدة أقصر.
- قفل العقار: البنك يبني على قيمة التقييم، لا على السعر المتفق عليه مع البائع.
- قفل الجهة: سياسة البنك والمنتج نفسه، ومعها جهة عملك وسجلك في سمة.
الزيادة في قفل واحد لا تنفع إذا كان قفل آخر أضيق. فراتب أعلى لن يرفع تمويلاً أوقفه تقييم العقار.
قفل الدخل: جدول السقف حسب الراتب
هذا هو القفل الأول، والأسهل تقديراً. الجدول لشخص بلا التزامات، ويحتسب البنك راتبه كاملاً.
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. الأرقام افتراضات للشرح، وليست ربحاً ولا عرضاً من أي بنك. نفترض أن كل 1,000 ريال قسط تقابل نحو 115,000 ريال على 15 سنة، و135,000 ريال على 20 سنة، و150,000 ريال على 25 سنة.
| الراتب | القسط المفترض | 15 سنة | 20 سنة | 25 سنة |
|---|---|---|---|---|
| 10,000 ريال | 3,500 ريال | 402,500 ريال | 472,500 ريال | 525,000 ريال |
| 15,000 ريال | 5,250 ريال | 603,750 ريال | 708,750 ريال | 787,500 ريال |
| 20,000 ريال | 7,000 ريال | 805,000 ريال | 945,000 ريال | 1,050,000 ريال |
| 25,000 ريال | 8,700 ريال | 1,000,500 ريال | 1,174,500 ريال | 1,305,000 ريال |
| 30,000 ريال | 10,500 ريال | 1,207,500 ريال | 1,417,500 ريال | 1,575,000 ريال |
| 35,000 ريال | 12,250 ريال | 1,408,750 ريال | 1,653,750 ريال | 1,837,500 ريال |
| 40,000 ريال | 14,000 ريال | 1,610,000 ريال | 1,890,000 ريال | 2,100,000 ريال |
| 50,000 ريال | 17,500 ريال | 2,012,500 ريال | 2,362,500 ريال | 2,625,000 ريال |
كل خانة ناتجها القسط مقسوماً على 1,000 ثم مضروباً في مبلغ المدة. وإن كان عليك أي التزام، فاطرحه من عمود القسط ريالاً بريال ثم أعد الضرب.
والحد المعلن في موقعنا تمويل يصل إلى 4,000,000 ريال. وكما ترى، حتى راتب 50,000 ريال يتوقف في هذا المثال قبله بكثير، فالقيد عند أغلب الناس هو الدخل والمدة، لا السقف المعلن.
السؤال بالعكس: أي راتب يصل إلى مبلغك؟
إن كنت تعرف ما تريد، فابدأ من المبلغ. الجدول يذكر أقل راتب في أمثلتنا يتسع قسطه لكل حالة، بلا التزامات. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
| التمويل | المدة | القسط | أقل راتب في أمثلتنا | قسطه المتاح |
|---|---|---|---|---|
| 500,000 ريال | 25 سنة | 3,330 ريال | 10,000 ريال | 3,500 ريال |
| 500,000 ريال | 20 سنة | 3,700 ريال | 12,000 ريال | 4,200 ريال |
| 500,000 ريال | 15 سنة | 4,350 ريال | 14,000 ريال | 4,900 ريال |
| 1,000,000 ريال | 25 سنة | 6,670 ريال | 20,000 ريال | 7,000 ريال |
| 1,000,000 ريال | 20 سنة | 7,410 ريال | 25,000 ريال | 8,700 ريال |
| 1,000,000 ريال | 15 سنة | 8,700 ريال | 25,000 ريال | 8,700 ريال |
لاحظ الصف الأخير: القسط يساوي المتاح تماماً، فلا هامش فيه. وهذا فرق بين أن يدخل الرقم وأن يكون مريحاً.
كيف تتساقط الأقفال؟ مثال كامل
مدير في شركة كبيرة راتبه 30,000 ريال، يتوقع من الجدول أعلى رقم في صفه. لنمر به على الأقفال بالترتيب.
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. قسط السيارة والمدة وقيمة ما يسمح به التقييم كلها افتراضات للشرح.
| المرحلة | ما حدث | الحساب | السقف بعدها |
|---|---|---|---|
| البداية | 10,500 ريال على 25 سنة | 10.5 × 150,000 | 1,575,000 ريال |
| الالتزامات | قسط سيارة 1,500 ريال، فالمتاح 9,000 ريال | 9 × 150,000 | 1,350,000 ريال |
| المدة | عمره يسمح بـ 20 سنة | 9 × 135,000 | 1,215,000 ريال |
| العقار | التقييم يسمح بتمويل 1,000,000 ريال | أقل الرقمين | 1,000,000 ريال |
بدأ من 1,575,000 ريال وانتهى عند 1,000,000 ريال، دون أن يتغير راتبه. وإن كان سعر العقار أعلى من التقييم، فالفرق عليه من ماله أو يعيد التفاوض مع البائع.
خرافة أم حقيقة؟
| ما يُقال | الواقع |
|---|---|
| الراتب وحده يحدد السقف | الراتب أول الأقفال فقط، وقد يوقفك غيره |
| السقف المعلن في أي إعلان متاح للجميع | السقف المعلن حد أعلى، لا مبلغ يستحقه كل متقدم |
| البنوك تعطي الرقم نفسه | كل جهة تحتسب الراتب والمدة بطريقتها |
| أعلى مبلغ هو أفضل قرار | أعلى مبلغ يعني غالباً أعلى قسط وأضيق هامش |
ماذا يرفع سقفك فعلاً؟
بالافتراضات نفسها، هذا ما تعطيه كل حركة. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
| الحركة | الزيادة |
|---|---|
| إنهاء قسط 1,000 ريال، على 25 سنة | 150,000 ريال |
| مد المدة من 15 إلى 20 سنة، بقسط 7,000 ريال | 140,000 ريال |
| مد المدة من 20 إلى 25 سنة، بقسط 7,000 ريال | 105,000 ريال |
| زيادة الراتب من 20,000 إلى 25,000 ريال، على 25 سنة | 255,000 ريال |
لاحظ أن مد المدة يعطي زيادة أقل كلما طالت، لأن جزءاً أكبر من القسط يذهب إلى الربح. وضم دخل مشارك قد يرفع السقف إن قبلته الجهة، وتجد تفاصيله في تمويل مع الزوجة بالتضامن أم تمويلان منفصلان؟. أما الالتزامات، فيعالجها سداد المديونيات قبل الطلب إن كانت حساباتك تبرره.
وإذا كان هدفك سيولة تمويلية؟
في القرض العقاري كاش يوجد سقف ثان: سيولة تصل إلى 2,000,000 ريال، حسب الحد المعلن في موقعنا. لنفترض راتب 50,000 ريال بلا التزامات، وعقاراً منخفض التكلفة بتكلفة 350,000 ريال. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة: 2,625,000 − 350,000 = 2,275,000 ريال. هذا يتجاوز السقف، فيطبق حد 2,000,000 ريال. وعند سائر الرواتب في الجدول يبقى الناتج دون هذا الحد.
ولا تقدم سيولة الإعمار سيولة نقدية بدون عقار، ولا تعد بموافقة البنك قبل دراسة الملف.
خطوات معرفة سقفك أنت
- اسأل عن الراتب الذي سيحتسبه البنك منك.
- اطرح كل أقساطك الظاهرة في سمة من عمود القسط.
- حدد المدة التي يسمح بها عمرك، واقرأ عمودها.
- أدخل أرقامك في حاسبة التمويل العقاري لتقدير أدق.
- قارن بسعر العقار، وتوقع أن التقييم قد يأتي أقل.
- قدم للحصول على موافقة مبدئية، فهي التي تكشف سياسة الجهة.
نتعامل في سيولة الإعمار مع جميع البنوك ونقترح الأنسب لملفك، لأن الجهة التي تعطي جارك رقماً مرتفعاً قد لا تكون الأعلى لك. ولتصور المراحل كلها راجع التمويل العقاري في السعودية.
أخطاء شائعة
- قراءة أعلى خانة في صفك: 25 سنة ليست متاحة للجميع. اقرأ العمود الذي يسمح به عمرك.
- دفع عربون بناء على الجدول: تقديرك لا يلزم البنك بشيء. انتظر الموافقة والتقييم.
- اعتبار السقف هدفاً: ما يقبله البنك غير ما يريحك كل شهر. اقرأ الاقتراض أكثر من الحاجة قبل أن تقرر.
- الاستسلام لأول عرض: عرض جهة واحدة لا يمثل سقفك عند كل الجهات. قارن قبل أن تغير خطتك.
- رفع الراتب في الورق: الراتب الذي لا يطابق الكشف والتأمينات يضر الملف بدلاً من أن يرفع سقفه.
الأسئلة الشائعة
كم يعطيني البنك تمويل عقاري؟
لا يوجد مبلغ ثابت لكل راتب. يبدأ البنك من القسط الذي يحتمله دخلك بعد التزاماتك، ثم المدة التي يسمح بها عمرك، ثم قيمة العقار وسياسته. وأقل هذه الحدود هو سقفك الفعلي.
هل يعني الجدول أنني سأحصل على الرقم المقابل لراتبي؟
لا. الجدول مثال توضيحي لشخص بلا التزامات، بافتراضات للشرح. البنك قد يعطي أقل بسبب عمرك أو جهة عملك أو تقييم العقار، والرقم الفعلي يظهر بعد دراسة ملفك.
ما أعلى مبلغ تمويل يمكن طلبه عبر سيولة الإعمار؟
الحد المعلن في موقعنا تمويل يصل إلى 4,000,000 ريال، وسيولة تصل إلى 2,000,000 ريال. والوصول إليهما يعتمد على ملفك وقرار البنك، فأغلب الملفات يقيدها الدخل أو المدة قبل ذلك.
هل الأفضل أن آخذ الحد الأقصى؟
ليس بالضرورة. الحد الأقصى هو أعلى ما قد يقبله البنك، لا ما يناسب ميزانيتك. حدد حاجتك والقسط المريح أولاً، ثم انظر كم تحتاج فعلاً من هذا السقف.