الإجابة المختصرة
رسوم الإفراغ والرهن هي ما قد يترتب على نقل ملكية العقار وتسجيل الرهن للبنك عبر القنوات الرسمية، وتضاف إليها ضريبة التصرفات العقارية إن انطبقت على صفقتك. لا تعتمد على رقم متداول، لأن البنود قد تتغير وتختلف حسب نوع الصفقة. اعرف الإجراءات أولاً، ثم خذ رقم كل بند من مصدره الرسمي، واكتب من يتحمله.
لمن هذه المقالة
- مشترٍ بالتمويل اقترب من الإفراغ ويريد أن يعرف ما الذي قد يُطلب منه للجهات الرسمية.
- من سمع أرقاماً متضاربة عن رسوم نقل الملكية ويريد طريقة يتحقق بها بنفسه.
- بائع يريد أن يفهم ما قد يقع عليه في صفقة يمولها بنك المشتري.
- لا تناسبك إن كان سؤالك عن رسوم البنك نفسه، فهذه في الرسوم الإدارية في التمويل العقاري. ولا إن أردت كل التكاليف فوق السعر في صورة واحدة، فهي في تكاليف التمويل العقاري.
فرّق أولاً بين ثلاثة أنواع من المبالغ
أكثر ارتباك يحدث لأن المشتري يجمع كل شيء تحت كلمة "رسوم". في صفقة التمويل ثلاثة مصادر مختلفة:
- مبالغ رسمية: مرتبطة بالإجراء الحكومي نفسه، مثل نقل الملكية أو تسجيل الحق العيني، أو الضريبة إن انطبقت.
- مبالغ البنك: الرسوم الإدارية والتقييم وما يذكره عرض التمويل.
- مبالغ الأطراف الأخرى: السعي إن وُجد وسيط، وأتعاب أي جهة خدمات تتعامل معها.
هذه المقالة عن النوع الأول فقط. والسبب أنه الأقل وضوحاً للمشتري، لأنه لا يظهر غالباً في عرض البنك.
الإجراءات الرسمية التي قد يترتب عليها مبلغ
الجدول يرتب الإجراءات حسب تسلسلها المعتاد، دون أرقام. الجهة المختصة هي مصدر الرقم الوحيد الذي تعتمد عليه.
| الإجراء | ماذا يحدث فيه | أين تتحقق من المبلغ | سؤالك قبل الإفراغ |
|---|---|---|---|
| توثيق البيع ونقل الملكية | تنتقل ملكية العقار من البائع | القناة الرسمية للتوثيق التي تتم عبرها الصفقة | هل يترتب على هذا الإجراء مبلغ في صفقتي، ومن يدفعه؟ |
| تسجيل الرهن للبنك | يُقيد حق البنك على العقار ضماناً للتمويل | البنك والقناة الرسمية للتوثيق | هل يتحمل البنك تسجيل الرهن أم يُحمَّل عليّ؟ |
| ضريبة التصرفات العقارية | ضريبة على التصرف في العقار إن انطبقت | هيئة الزكاة والضريبة والجمارك | هل تنطبق على صفقتي، وهل يشملها إعفاء؟ |
| تحديث بيانات التسجيل العيني | إن كان العقار في منطقة مشمولة بالسجل العقاري | الجهة المختصة بالسجل العقاري | هل يلزم إجراء إضافي لعقاري؟ |
| فك الرهن لاحقاً | بعد آخر قسط يُرفع قيد البنك | البنك والقناة الرسمية | هل يترتب عليه مبلغ، ومن يبدأ الإجراء؟ |
إن كان عقارك في منطقة مشمولة بالسجل العقاري، فراجع التسجيل العيني للعقار لتعرف أثره على التمويل. وفك الرهن في نهاية المدة مشروح في فك الرهن العقاري بعد آخر قسط.
صيغة العقد تغيّر من يظهر في الصك
ليس كل تمويل عقاري يمر بالإجراءات نفسها. في بعض الصيغ ينتقل العقار إلى اسمك ويُسجل الرهن للبنك. وفي صيغ أخرى قد يبقى العقار باسم جهة التمويل حتى نهاية المدة.
هذا الفرق يغيّر أي الإجراءات تحدث يوم الإفراغ، وأيها يُؤجل إلى نهاية التمويل. اسأل البنك: باسم من سيكون الصك بعد الإفراغ؟ وهل يُسجل رهن؟ ثم ابنِ أسئلتك عن رسوم الإفراغ والرهن على الجواب. والمعنى القانوني للرهن نفسه في ما هو الرهن العقاري.
من يتحمل كل بند؟
هنا تقع أكثر الخلافات. القاعدة العملية: ما لم يحدده النظام بوضوح، يحسمه الاتفاق المكتوب.
ما تحدده الأنظمة: بعض البنود لها مكلف محدد نظاماً، مثل الضريبة إن انطبقت. لكن الطرفين قد يتفقان على من يتحمل قيمتها فعلياً. تحقق من وضع صفقتك من الجهة المختصة.
ما يحدده البنك: تسجيل الرهن إجراء لمصلحة البنك، وبعض البنوك تتحمله وبعضها يحمّله على العميل. الجواب في عرضك أو جدول الإفصاح.
ما يحدده اتفاق البيع: أي بند لم يُحسم في الحالتين السابقتين يُكتب في اتفاق البيع بالاسم. عبارة مثل "الرسوم على المشتري" وحدها لا تكفي، لأنها لا تحدد أي رسوم.
قائمة تحقق قبل يوم الإفراغ
- [ ] عرفت صيغة التمويل، وباسم من سيكون الصك بعد الإفراغ.
- [ ] سألت عن كل إجراء رسمي في الجدول: هل ينطبق على صفقتي؟
- [ ] تحققت من وضع ضريبة التصرفات العقارية لصفقتي من الجهة المختصة.
- [ ] كتبت في اتفاق البيع من يتحمل كل بند بالاسم.
- [ ] سألت البنك أي البنود يخصمها من التمويل عند الصرف، وأيها يطلبه مني مقدماً.
- [ ] جهزت نقداً ما قد يُطلب قبل وصول التمويل، مع هامش احتياطي.
وتوقيت هذه المبالغ مهم بقدر قيمتها، فبعضها قد يُطلب قبل الصرف. فصّلنا ذلك في مصاريف جانبية للتمويل العقاري.
خطوات معرفة رسوم الإفراغ والرهن في صفقتك
- اسأل البنك عن صيغة التمويل وما سيُسجل على الصك بعد الإفراغ.
- اطلب من البنك بياناً مكتوباً بالبنود التي يتحملها، والتي يحمّلها عليك، والتي يخصمها من التمويل.
- تحقق من الضريبة والإعفاء عبر هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، لا من مجموعات المحادثة.
- راجع القناة الرسمية للتوثيق لمعرفة ما يترتب على نقل الملكية في صفقتك.
- اكتب التوزيع في اتفاق البيع بنداً بنداً قبل دفع العربون.
- احفظ الإيصالات بعد الإفراغ، فقد تحتاجها عند البيع أو فك الرهن لاحقاً.
أخطاء شائعة
- الاعتماد على رقم سمعته: الأرقام المتداولة قد تكون قديمة أو لصفقة مختلفة عن صفقتك.
- ترك التوزيع للعرف: ما تعتبره عرفاً قد يراه البائع بخلاف ذلك يوم الإفراغ، فاكتبه.
- خلط رسوم البنك بالرسوم الرسمية: تسأل البنك عن مبلغ لا يخصه، فتحصل على إجابة ناقصة.
- تجاهل الإعفاءات: قد تدفع ما لا يلزمك لأنك لم تسأل هل يشمل صفقتك إعفاء.
- استنفاد مالك في الفرق بين السعر والتمويل: ثم تكتشف مبلغاً رسمياً مطلوباً قبل الصرف.
أين تساعدك سيولة الإعمار؟
في سيولة الإعمار ننجز الإجراءات دون حضورك شخصياً، ونرتب معك التسلسل حتى الإفراغ وصرف التمويل في حسابك البنكي مباشرة. ونتعامل مع جميع البنوك، ونقترح البنك المناسب لملفك. أما المبالغ الرسمية فمصدرها الجهة المختصة، وقرار التمويل للبنك. وللصورة الكاملة من البداية، راجع التمويل العقاري في السعودية.
الأسئلة الشائعة
كم رسوم الإفراغ والرهن في التمويل العقاري؟
لا نذكر رقماً، لأن ما يترتب على الصفقة قد يتغير ويختلف حسب نوعها والجهة التي تتم عبرها. خذ الرقم من القناة الرسمية التي يتم عبرها الإجراء، واطلب من البنك بياناً مكتوباً بما يخصه منها.
من يدفع رسوم الإفراغ، البائع أم المشتري؟
لا توجد إجابة واحدة تصلح لكل صفقة. بعض البنود يحدد النظام المكلف بها، وبعضها يُتفق عليه بين الطرفين. اكتب في اتفاق البيع من يتحمل كل بند بالاسم قبل دفع العربون.
هل يدفع المشتري ضريبة التصرفات العقارية؟
الضريبة لها أحكامها الخاصة وقد يشملها إعفاء في حالات محددة. تحقق من وضع صفقتك عبر الجهة المختصة، ثم اكتب في الاتفاق من يتحملها فعلياً حتى لا تُفاجأ يوم الإفراغ.
هل يدخل البنك رسوم الإفراغ ضمن التمويل؟
يختلف ذلك حسب البنك ونوع المنتج. بعض البنود قد تُخصم من مبلغ التمويل عند الصرف، وبعضها يُطلب منك مباشرة. اسأل البنك عن كل بند وتوقيته قبل التوقيع.