الإجابة المختصرة
سيولة كبيرة في الرياض لصاحب الراتب المرتفع تصنعها معادلة واحدة: التمويل الذي يسمح به ملفك، ناقص تكلفة العقار. الراتب يرفع التمويل، أما تكلفة العقار فتحدد كم يبقى منه. لذلك يتجه كثيرون إلى عقار منخفض التكلفة في ضواحي الرياض. وعند الرواتب الأعلى يظهر حد آخر: السقف المعلن للسيولة، وبعده لا يضيف خفض التكلفة شيئاً إلى المبلغ.
لمن هذه المقالة
- موظف في الرياض براتب مرتفع يريد أعلى سيولة يسمح بها ملفه، ويحتار بين عقار داخل المدينة وعقار في الضاحية.
- من يسكن في الرياض ولا ينوي الانتقال، ويسأل هل يناسبه عقار في الضاحية أصلاً.
- من اقترب حسابه من السقف، ويريد أن يعرف متى يتوقف البحث عن عقار أرخص.
- لا تناسبك إن كان سؤالك عن الضاحية نفسها وما تكسبه وتتنازل عنه، فهذا في قرض عقاري كاش ضواحي الرياض.
لماذا يبحث صاحب الراتب المرتفع عن الضاحية؟
في القرض العقاري كاش يشتري التمويل عقاراً حقيقياً باسمك، ويصل المتبقي إلى حسابك. فكل ريال يدفع في العقار ريال لا يصل إليك نقداً.
داخل المدينة يكون ثمن العقار أعلى عادةً، فيأخذ جزءاً كبيراً من التمويل. وفي الضاحية قد تجد عقار بناء ذاتي بتكلفة أقل، فيبقى جزء أكبر سيولة. هذا هو السبب كله، ولا يوجد شرط يربط الخدمة بموقع معين.
نحن في سيولة الإعمار ننفذ في أي منطقة يختارها العميل حسب ما يسمح به تمويله. فإن كانت لك أرض في منطقة أخرى، أو أردت عقاراً قرب أهلك خارج الرياض، فالسؤال واحد: ما تكلفته، وهل يقبله البنك في التقييم؟
مثال محسوب: راتب واحد وثلاث تكاليف
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة. المعاملات هنا افتراضات للتوضيح، وليست سعراً ولا عرضاً من أي بنك.
الافتراضات: موظف براتب 26,000 ريال بلا التزامات، وقدرته على القسط 9,060 ريال. كل 1,000 ريال من القسط تقابل تمويلاً بنحو 150,000 ريال على 25 سنة. الحساب: 9.06 × 150,000 = 1,359,000 ريال تمويلاً.
| تكلفة العقار (افتراض) | التمويل | السيولة المتبقية |
|---|---|---|
| عقار ضاحية بتكلفة 350,000 ريال | 1,359,000 ريال | 1,009,000 ريال |
| عقار أقرب بتكلفة 700,000 ريال | 1,359,000 ريال | 659,000 ريال |
| عقار داخل المدينة بتكلفة 1,200,000 ريال | 1,359,000 ريال | 159,000 ريال |
التمويل لم يتغير في الصفوف الثلاثة، والراتب لم يتغير. الذي تغير هو تكلفة العقار فقط، وبها انتقلت السيولة من 159,000 ريال إلى 1,009,000 ريال.
هذه التكاليف افتراضات لا أسعار سوق. اطلب عروضاً مكتوبة للعقار الذي تفكر فيه، ولا تعتمد رقماً سمعته.
الراتب الأعلى: متى يصبح السقف هو الحد؟
نكمل المثال بملف أكبر. مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
موظف براتب 45,000 ريال بلا التزامات، قدرته على القسط 15,750 ريال. على 25 سنة: 15.75 × 150,000 = 2,362,500 ريال تمويلاً. مع عقار بتكلفة 350,000 ريال يعطي الحساب 2,012,500 ريال، وهنا يطبق السقف المعلن للسيولة 2,000,000 ريال.
| تكلفة العقار (افتراض) | التمويل اللازم للوصول إلى السقف | السيولة |
|---|---|---|
| 350,000 ريال | 2,350,000 ريال | 2,000,000 ريال |
| 300,000 ريال | 2,300,000 ريال | 2,000,000 ريال |
| 250,000 ريال | 2,250,000 ريال | 2,000,000 ريال |
السيولة واحدة في الصفوف الثلاثة. خفض التكلفة لم يرفعها، لكنه خفض الدين الذي تحتاجه. وأي عقار حتى 362,500 ريال يبقي هذا الملف عند السقف في المثال، لأن 2,362,500 ناقص 362,500 يساوي 2,000,000.
ماذا يعني ذلك عملياً؟
صاحب الراتب الأعلى ليس مضطراً إلى مطاردة أرخص عقار. لديه هامش يختار فيه عقاراً أفضل موقعاً أو جودة دون أن يخسر ريالاً من السيولة. وإن اختار الأرخص، فمكسبه دين أقل وقسط أخف، لا سيولة أعلى. والتفصيل في أعلى سيولة لأصحاب الرواتب المرتفعة.
أين تسكن وأين يكون العقار؟
السؤال الذي يتكرر من سكان الرياض: هل يجب أن أسكن في الضاحية؟ العقار باسمك ومرهون للبنك، واستخدامه قرارك ضمن ما يسمح به البنك. بعضهم يبقى في سكنه داخل المدينة، ويرى عقار الضاحية أصلاً يملكه، وبعضهم ينتقل إليه لاحقاً.
قبل أن تقرر، اسأل نفسك أسئلة عملية:
- [ ] هل سأسكن في العقار يوماً، أم أراه أصلاً فقط؟
- [ ] هل يجتاز العقار تقييم البنك، وهل أوراقه نظامية؟
- [ ] هل أعرف تكلفته من عرض مكتوب لا من تقدير شفهي؟
- [ ] هل حسبت السيولة بعد طرح تكلفته الفعلية؟
- [ ] هل حسابي قريب من السقف، فيكون لي هامش في الاختيار؟
- [ ] هل سألت البنك عن أي قيد على استخدام العقار أو تأجيره؟
ولمقارنة المسافة بالتكلفة راجع ضاحية قريبة من الرياض أم بعيدة.
الخطوات
- احسب قدرتك على القسط بأرقامك في حاسبة التمويل العقاري، ثم اضربها في معامل المدة المتاحة لك.
- اكتب المبلغ الذي تحتاجه فعلاً، لا أعلى رقم ممكن.
- حدد العقار الذي تستطيع تسميته واطلب تكلفته مكتوبة.
- اطرح التكلفة من التمويل، وانظر هل تقترب من السقف أم لا.
- إن كنت فوق السقف، استخدم الهامش في عقار أفضل أو تمويل أقل.
- تواصل معنا لدراسة ملفك. نتعامل مع جميع البنوك ونقترح الأنسب لملفك، وننجز الإجراءات عن بعد، والقرار النهائي للبنك.
أخطاء شائعة
- شراء عقار المدينة لأن الراتب يسمح: القسط يتحمله ملفك، لكن السيولة تذوب في ثمن العقار. احسب السيولة قبل أن تختار الموقع.
- مطاردة أرخص عقار وأنت فوق السقف: لن ترفع السيولة، وقد تتنازل عن جودة كنت تستطيع الحصول عليها.
- الاعتماد على تكلفة مسموعة: تكلفة البناء والأرض تختلف كثيراً، فاطلب عروضاً مكتوبة.
- نسيان أن السيولة دين: المبلغ الكبير يقابله قسط طويل. اكتب خطة استخدامه قبل الصرف.
- إهمال الالتزامات القائمة: كل ريال من قسط قائم يخفض قدرتك ريالاً. وإن كانت عليك ديون فابدأ من سداد المديونيات.
الأسئلة الشائعة
هل يجب أن يكون العقار في ضواحي الرياض لأحصل على سيولة كبيرة؟
لا. ننفذ في أي منطقة يختارها العميل حسب ما يسمح به تمويله. الضاحية خيار شائع لأن تكلفة العقار فيها أقل عادةً، وكل ريال يقل من التكلفة يبقى سيولة، لكن القرار لك وللبنك بعد التقييم.
أسكن داخل الرياض، فهل أضطر إلى السكن في الضاحية؟
العقار يكون باسمك ومرهوناً للبنك، واستخدامه قرارك ضمن ما يسمح به البنك. كثير من أصحاب الرواتب المرتفعة يبقون في سكنهم الحالي ويتعاملون مع عقار الضاحية كأصل، فاسأل البنك عن أي قيد على الاستخدام قبل التوقيع.
إذا وصل حسابي إلى السقف، هل يفيدني عقار أرخص؟
لا يرفع السيولة فوق الحد المعلن البالغ 2,000,000 ريال. لكنه يخفض التمويل الذي تحتاجه، أي قسطاً أقل أو مدة أقصر، وهذا مكسب حقيقي وإن لم يظهر في رقم السيولة.
هل أحتاج إلى زيارة مكتبكم في الرياض؟
لا. ننجز الإجراءات عن بعد دون حضورك، ويُصرف التمويل في حسابك البنكي مباشرة. ومقرنا في الرياض بحي المرسلات لمن يفضل الزيارة.