في القرض العقاري كاش لا يمول البنك العقار بحسب السعر الذي يطلبه البائع، بل بحسب تقييم يعده مقيّم معتمد. هذه النقطة وحدها تجعل اختيار العقار وفحصه خطوة مؤثرة في المبلغ الذي ستحصل عليه، وفي الجزء النقدي تحديداً.
وإلى جانب التقييم الرسمي، هناك فحص يجب أن تقوم به أنت أو مختص تستعين به، لأن المقيّم ينظر إلى القيمة، بينما أنت تحتاج أن تعرف حالة البيت الذي ستعيش فيه أو تؤجره سنوات.
في هذا المقال نفصل بين الأمرين، ونعطيك خطوات عملية لكل منهما.
ما هو التقييم العقاري
التقييم تقرير يعده مقيّم معتمد يقدّر فيه القيمة السوقية للعقار، بناءً على موقعه ومساحته وحالته ومقارنته بعقارات مماثلة في المنطقة. البنك يعتمد على هذا التقرير ليقرر المبلغ الذي يقبل تمويله مقابل العقار.
إن جاء التقييم قريباً مما اتفقت عليه مع البائع، تمضي الأمور بسلاسة. وإن جاء أقل، فقد يتأثر المبلغ الإجمالي، وبالتالي قد يتغير الجزء النقدي الذي كنت تتوقعه.
ولهذا فإن اختيار عقار يُقيّم بشكل عادل من البداية يحمي خطتك كلها.
ما الذي يبحث عنه المقيّم
ينظر المقيّم إلى الموقع وقربه من الخدمات والطرق، وإلى المساحة الفعلية ومطابقتها للصك، وإلى عمر البناء وجودته وحالته العامة، وإلى وجود رخصة بناء ومطابقة المبنى لها.
ويقارن العقار بعقارات مشابهة في المنطقة نفسها، فإن كان الطلب في الحي ضعيفاً أو كانت المعاملات فيه قليلة، فقد يكون التقييم أكثر تحفظاً.
وأي مخالفة في البناء، كإضافات غير مرخصة، قد تؤثر في التقييم أو تؤخر قبول العقار.
علامات تحذيرية قبل التقييم
إن كان الصك قديماً أو فيه ملاحظات، أو كانت المساحة على الأرض مختلفة عن المذكورة فيه، أو كان المبنى أكبر مما في الرخصة، فتوقع صعوبة في التقييم أو القبول.
ومن العلامات أيضاً أن يصر البائع على الاتفاق السريع ودفع عربون قبل التقييم، أو أن يرفض السماح بفحص العقار بتمعن. البائع الجاد يتفهم أن التمويل العقاري له إجراءات.
لا تتعلق بعقار تظهر فيه هذه العلامات قبل أن تناقشه مع المستشار.
فحصك الشخصي للعقار
زر العقار في النهار، وافحص الجدران والأسقف بحثاً عن تشققات أو آثار رطوبة. افتح الصنابير وراقب ضغط الماء وتصريفه، وجرّب الكهرباء في الغرف المختلفة، وانظر إلى حالة النوافذ والأبواب.
اصعد إلى السطح وانظر إلى العزل وخزانات المياه، وانزل إلى أي قبو أو مستودع وابحث عن آثار تسرب. هذه أماكن يتجاهلها كثيرون، لكنها تكشف عيوباً تكلف كثيراً لاحقاً.
وإن لم تكن لديك خبرة، فاستعن بمختص في فحص المباني، فتكلفة الفحص أقل بكثير من تكلفة اكتشاف عيب كبير بعد الشراء.
الأوراق التي تطلبها من البائع
اطلب صورة من الصك للتحقق من بياناته، ورخصة البناء، وما يثبت سداد فواتير الخدمات. واسأل عن أي ضمانات قائمة على الهيكل أو التمديدات إن كان البناء حديثاً.
وإن كان العقار مؤجراً حالياً، فاسأل عن عقد الإيجار ومتى ينتهي، لأن وجود مستأجر قد يؤثر في موعد استلامك للعقار.
وتحقق من أن البائع هو المالك الفعلي أو وكيل بوكالة سارية تخوله البيع.
إذا جاء التقييم أقل من المتوقع
لا تتسرع في الحكم. اسأل أولاً عن أسباب التقييم، فقد تكون هناك ملاحظة يمكن معالجتها. ثم ناقش الخيارات مع المستشار: هل يمكن التفاوض مع البائع؟ أم الأفضل البحث عن عقار آخر؟
الإصرار على عقار تقييمه منخفض قد يعني مبلغاً نقدياً أقل مما خططت له، وهذا يستحق التفكير قبل المضي.
وفي كثير من الحالات يكون التقييم المنخفض إشارة مفيدة إلى أن السعر المطلوب مبالغ فيه.
قبل أن تتفق مع البائع
في سيولة الإعمار ننصح عملاءنا بعرض العقار على المستشار قبل أي اتفاق نهائي أو دفع أي مبلغ. المستشار يعرف ما يحتاجه البنك، ويستطيع أن ينبهك إلى ملاحظات قد تعطل الملف.
أرسل بيانات العقار الذي تفكر فيه، وسنخبرك بما يحتاج إلى تحقق قبل أن تمضي.