الإجابة المختصرة
بعد الموافقة المبدئية تبقى خمس مراحل: اختيار عقار يقبله البنك، ثم التقييم، ثم الموافقة النهائية، ثم توقيع العقد، ثم الإفراغ وتسجيل الرهن. البنك يتولى الدراسة والقرار، لكن أغلب ما يوقف الملف مهام بيدك أنت: مستندات البائع، وتنسيق المواعيد، وثبات وضعك المالي حتى النهاية.
لمن هذه المقالة
- من وصلته رسالة الموافقة المبدئية ويسأل: ماذا الآن؟
- من اختار عقاراً بعد الموافقة ويريد أن يعرف ما المطلوب منه هو تحديداً.
- لا تناسبك إن لم تقدم بعد، فابدأ من خطوات التمويل العقاري من التقديم إلى الإفراغ. وإن رُفض طلبك بعد الموافقة المبدئية فاقرأ الموافقة المبدئية ثم الرفض النهائي.
ماذا تعني الموافقة المبدئية لما بعدها؟
الموافقة المبدئية حكم على ملفك أنت: دخلك والتزاماتك وسجلك. البنك لم يرَ العقار بعد، ولم يعرف البائع، ولم يتحقق من كل ما صرحت به بمستندات نهائية.
لذلك يدور كل ما بعدها حول سؤالين: هل العقار صالح للتمويل؟ وهل ما زال ملفك كما كان يوم الموافقة؟ كل مرحلة باقية هي إجابة عن أحد هذين السؤالين.
المراحل الباقية ومهمتك في كل منها
1. العقار: اختر ما يقبله البنك لا ما يعجبك فقط
مهمتك هنا أكبر من أي مرحلة أخرى. البنك لا يبحث لك عن عقار، لكنه يرفض ما لا يناسب سياسته.
قبل أن تتفق مع البائع:
- اسأل البنك عن نوع العقار وعمره وموقعه المقبول عنده.
- اطلب صورة الصك وتحقق من خلوه من رهن أو حجز. التفصيل في التحقق من عدم وجود رهن أو حجز على العقار.
- اجعل اتفاقك مع البائع مشروطاً بالتقييم وبموافقة البنك.
الموافقة المبدئية صالحة لمدة محدودة عادةً، حسب سياسة البنك. إن طال بحثك فاسأل متى تحتاج إلى تحديثها.
2. التقييم: نسّق ولا تنتظر
يطلب البنك تقييماً من مقيّم معتمد، ويبني التمويل عليه. مهمتك أن تجعل الزيارة سهلة: أن يعرف البائع أن مقيّماً سيأتي، وأن يكون العقار مفتوحاً، وأن تكون مخططاته ورخصته جاهزة إن طلبها المقيّم.
واستعد لاحتمال أن يأتي التقييم أقل من السعر. حينها تعيد التفاوض، أو تدفع الفرق، أو تنسحب إن سمح اتفاقك بذلك. الفرق بين الأرقام الثلاثة مشروح في الفرق بين سعر العقار وقيمة التمويل وقيمة التقييم.
3. الموافقة النهائية: لا تغير شيئاً
هنا يجمع البنك ملفك ومستندات العقار وتقرير التقييم، ويصدر قراراً بمبلغ وشروط محددة. مهمتك في هذه المرحلة تبدو سلبية: ألا تفعل شيئاً يغير ملفك.
لا تأخذ تمويل سيارة، ولا بطاقة ائتمانية جديدة، ولا تنتقل من وظيفتك إن استطعت التأجيل. وإن طلب البنك مستنداً محدثاً فأرسله في اليوم نفسه. ما الذي يراجعه البنك في هذه المرحلة؟ تجده في الموافقة النهائية على التمويل العقاري.
4. العقد: اقرأه قبل الموعد
يرسل البنك العرض النهائي ثم العقد. مهمتك أن تقرأهما قبل جلسة التوقيع، لا فيها. قارن المبلغ والمدة والقسط بما في الموافقة، واكتب أسئلتك، وجهز الدفعة الأولى وأي مبالغ تُدفع عند التوقيع.
ما تراجعه في الجلسة نفسها موضوع توقيع عقد التمويل العقاري: ماذا تفعل في يوم التوقيع.
5. الإفراغ: البائع هو مفتاحه
الإفراغ نقل الملكية وتسجيل الرهن لصالح البنك. البنك ينسقه غالباً، لكن البائع هو من يجب أن يكون جاهزاً: حاضراً أو بوكيل يملك وكالة تخول الإفراغ، وصكه سليم، وبيانات حسابه البنكي صحيحة.
مهمتك أن تتأكد من ذلك مبكراً، لا يوم الإفراغ. وإن تعطل شيء فأسبابه المعتادة في تأخر الإفراغ في التمويل العقاري.
جدول: من ينتظر من؟
| المرحلة | ما ينتظره البنك منك | ما ينتظره من البائع |
|---|---|---|
| العقار | صورة الصك وبيانات العقار | الصك وقبول البيع لمشترٍ ممول |
| التقييم | تنسيق الموعد | فتح العقار للمقيّم |
| الموافقة النهائية | مستندات محدثة عند الطلب | مستندات الملكية كاملة |
| العقد | القراءة والتوقيع والدفعة الأولى | لا شيء غالباً |
| الإفراغ | المتابعة والحضور إن لزم | الحضور أو الوكالة وبيانات الحساب |
البائع حاضر في أربع مراحل من خمس. كثير ممن يظنون أنهم ينتظرون البنك يكتشفون أن الملف كان ينتظر البائع.
كيف تختصر الطريق؟
- رسالة واحدة للبائع بكل المطلوب: اسأل البنك عن مستندات البائع كلها، وأعطه القائمة مرة واحدة بدل أن تصله الطلبات متفرقة.
- سؤالان في كل اتصال: ما المرحلة الحالية؟ وهل ينتظر الملف شيئاً مني أو من البائع؟
- نسخة جاهزة من كل مستند: صورة الصك، والوكالة، وتعريف الراتب الأحدث، محفوظة عندك للإرسال فوراً.
- قرار مسبق للتقييم المنخفض: حدد قبل التقييم ماذا ستفعل إن جاء أقل، حتى لا تقف المعاملة وأنت تفكر.
مثال توضيحي: معلم بعد الموافقة المبدئية
مثال توضيحي، يختلف حسب البنك والراتب والجهة.
معلم براتب 14,000 ريال حصل على موافقة مبدئية، ووجد بيتاً يبيعه مالك فرد. في اليوم نفسه أرسل صورة الصك للبنك، وسأل البائع إن كان العقار مرهوناً. تبين أنه مرهون لبنك البائع، فطلب معرفة طريقة فك الرهن قبل التقييم لا بعد العقد.
أثناء انتظار الموافقة النهائية عُرض عليه تقسيط سيارة، فأجّله. ولما طلب البنك تعريف راتب أحدث أرسله في الساعة نفسها. لم تختصر هذه التصرفات عمل البنك، لكنها منعت الملف من الوقوف عند طرف ينتظر طرفاً آخر.
الخطوات
- اسأل البنك عن مواصفات العقار المقبول ومدة صلاحية الموافقة المبدئية.
- اختر العقار، وتحقق من الصك، واتفق مع البائع اتفاقاً مشروطاً.
- أرسل للبائع قائمة المستندات المطلوبة منه دفعة واحدة.
- نسّق موعد التقييم، وقرر مسبقاً ماذا تفعل إن جاء أقل من السعر.
- جمّد وضعك المالي والوظيفي حتى الإفراغ.
- اقرأ العرض والعقد قبل جلسة التوقيع، وجهز الدفعة الأولى.
- تأكد من جاهزية البائع للإفراغ، ثم تحقق من الصك الجديد بعده.
أخطاء شائعة
- اعتبار الموافقة المبدئية نهاية الطريق: هي منتصفه. القرار الملزم يأتي بعد دراسة العقار.
- التفاوض على عقار قبل سؤال البنك عن شروطه: عقار مرفوض يعيدك إلى البحث، وربما إلى تحديث الموافقة.
- ترك البائع يكتشف المطلوب منه تدريجياً: كل مستند يُطلب على حدة يضيف انتظاراً جديداً.
- التزام جديد بعد الموافقة: قسط صغير قد يغير حساب الاستقطاع فيخفض المبلغ أو يقلب القرار.
- قراءة العقد أول مرة في جلسة التوقيع: الأسئلة المهمة تحتاج وقتاً لا يتوفر في الجلسة.
الأسئلة الشائعة
ما أول شيء أفعله بعد الموافقة المبدئية؟
اسأل البنك عن مواصفات العقار الذي يقبله وعن مدة صلاحية الموافقة، ثم ابدأ البحث على أساسهما. لا تتفق مع بائع قبل أن تعرف ذلك.
هل يمكن أن يتغير المبلغ بعد الموافقة المبدئية؟
نعم. المبلغ النهائي يتحدد بعد التقييم ومراجعة المستندات، وقد يأتي أقل إن جاء التقييم منخفضاً أو تغير شيء في ملفك.
هل أحتاج إلى حضور الإفراغ بنفسي؟
يختلف حسب صيغة التمويل وإجراءات البنك. كثير من الإفراغات اليوم إلكترونية ويتولى البنك تنسيقها، لكن اسأل موظف ملفك عما يلزمك تحديداً.
هل تختلف المراحل في مسار القرض العقاري كاش؟
المراحل نفسها، والعقار عقار بناء ذاتي منخفض التكلفة في المنطقة التي يختارها العميل حسب تمويله، ويُصرف التمويل في حسابه البنكي مباشرة فيبقى له المتبقي سيولة. وننجز الإجراءات عن بعد دون حضوره شخصياً. الأهلية عادةً راتب 10,000 ريال فأكثر ولا تمويل عقاري قائم، حسب سياسة البنك.