بعد أسابيع من جمع المستندات والتقييم والانتظار، تصلك الموافقة النهائية. لكن البيت لم يصبح بيتك بعد من الناحية القانونية، فما زالت هناك مرحلة الإفراغ: نقل الملكية رسميًا من البائع وتسجيل حق الجهة الممولة.
هذه المرحلة إجرائية في الغالب، لكن الأخطاء فيها مكلفة، والتأخير فيها يؤخر كل شيء. معرفة ما يحدث فيها تساعدك على متابعتها بثقة.
والجيد أن أغلب هذه الإجراءات أصبحت إلكترونية وأسرع بكثير مما كانت عليه قبل سنوات، لكن السرعة تعني أيضًا أن الخطأ في بيان صغير قد ينتقل إلى المستند الرسمي إن لم يُراجع.
الصك: الوثيقة التي يدور حولها كل شيء
الصك هو وثيقة ملكية العقار الرسمية، ويحتوي على بيانات المالك، ورقم القطعة والمخطط، والمساحة والحدود والأطوال. وقد أصبحت الصكوك اليوم إلكترونية في الغالب، ويمكن التحقق منها عبر المنصات الرسمية.
قبل أي اتفاق مع البائع، اطلب رقم الصك وتحقق من أنه ساري المفعول، وأن البائع هو المالك فعلًا أو وكيله بوكالة سارية، وأنه لا يوجد على العقار رهن أو حجز أو قيد يمنع التصرف فيه.
ومن المفيد أن تطابق بيانات الصك مع رخصة البناء، فالمساحة والحدود ورقم القطعة يجب أن تتوافق. أي اختلاف بينهما سيلاحظه المقيّم والجهة الممولة، والأفضل أن تلاحظه أنت أولًا.
مشكلات شائعة في الصكوك
الصكوك القديمة غير المحدثة قد تحتاج إلى تحديث قبل الإفراغ، وهذا يستغرق وقتًا. وكذلك الصكوك التي يختلف فيها الوصف عن الواقع، كأن تكون المساحة الفعلية مختلفة عما هو مسجل.
وهناك العقارات المملوكة لعدة ورثة، حيث يلزم حضور جميع الورثة أو وكلائهم لإتمام البيع. وإن كان بينهم قاصر، فقد تحتاج العملية إلى إجراءات قضائية إضافية. هذه حالات تحتاج صبرًا ووضوحًا قبل الاتفاق.
واكتشاف أي من هذه المشكلات مبكرًا أفضل بكثير من اكتشافها يوم الإفراغ، حين يكون كل شيء آخر جاهزًا.
وإن كان البائع يتصرف بوكالة، فتحقق من أن الوكالة تشمل البيع والإفراغ صراحة، وأنها سارية وقت الإفراغ لا وقت الاتفاق فقط.
ماذا يحدث في الإفراغ؟
في صيغة المرابحة، تنتقل الملكية عادةً من البائع إلى الجهة الممولة ثم إليك، أو إليك مباشرة مع تسجيل رهن لصالح الجهة. وفي صيغة الإجارة، تنتقل الملكية إلى الجهة الممولة وتبقى باسمها حتى اكتمال السداد.
تتم هذه الإجراءات عبر منصات التوثيق المعتمدة، وقد يحتاج الأطراف إلى الحضور أو التوقيع إلكترونيًا بحسب الإجراء. وفي اليوم نفسه أو بعده بقليل، تصرف الجهة الممولة المبلغ للبائع.
وقبل يوم الإفراغ، تأكد من أن جميع الأطراف على علم بالموعد والإجراء المطلوب، وأن بطاقات الهوية والوكالات جاهزة. غياب طرف واحد يعني تأجيل العملية كلها.
وتأكد كذلك أن البائع سدد أي رهن قائم على العقار لصالح جهة أخرى، أو أن هناك ترتيبًا واضحًا لسداده من قيمة البيع، لأن الإفراغ لن يتم والرهن قائم.
تكاليف تُدفع في هذه المرحلة
ضريبة التصرفات العقارية تُستحق عادةً عند نقل الملكية بحسب الأنظمة، وقد تكون هناك إعفاءات للمسكن الأول في حالات معينة. تحقق من وضعك عبر القنوات الرسمية واتفق مع البائع مسبقًا على من يتحملها.
وإن كان هناك وسيط عقاري، فاتفق على عمولته كتابيًا قبل الإفراغ. الوضوح في هذه التفاصيل يمنع النقاش المحرج في اللحظة الأخيرة.
واطلب من البائع ما يثبت سداد فواتير الخدمات حتى تاريخ التسليم، حتى لا تجد نفسك مطالبًا بمبالغ تخص فترة لم تكن فيها مالكًا.
بعد التسجيل
احصل على نسخة من الصك الجديد وتحقق من بياناتك فيه: الاسم ورقم الهوية وبيانات العقار. وإن كان هناك رهن، فتأكد أنه مسجل بالشكل الصحيح.
وبعد اكتمال السداد بسنوات، لا تنسَ أن تتابع فك الرهن أو نقل الملكية إليك بحسب الصيغة. هذه خطوة يهملها بعض الناس فيكتشفون الأمر حين يرغبون في البيع.
واحفظ الصك ونسخ العقود في مكان آمن، مع نسخة إلكترونية يسهل الوصول إليها. ستحتاجها في مواقف كثيرة لاحقًا: توصيل خدمات، أو تعديل بناء، أو إجراءات إرث، أو بيع.
وإن لاحظت أي خطأ في بيانات الصك الجديد، فبادر إلى تصحيحه فورًا عبر الجهة المختصة، فتصحيحه الآن أسهل بكثير من تصحيحه بعد سنوات.
متابعة حتى النهاية
مستشارو سيولة الإعمار لا يتوقفون عند الموافقة، بل يتابعون الملف مع البنك حتى تكتمل الإجراءات. إن كانت لديك أسئلة عن صك عقار تفكر في شرائه أو عن ترتيب الإفراغ، فاطرحها مبكرًا قبل أن ترتبط بأي التزام مع البائع.